黄欣伟：社区商业，退让中的进攻

当然可以四平八稳地布道，

说一些社区商业应该如何的正确废话。

但是，今天乃至以后的应用题条件变了：

1、 住宅的自持比例，

决定了社区里也有了流动人口；

2、 商业的不可售，

决定了“能卖掉的全卖掉”不可行。

变现已经不是房地产下半场的主要基调了，

今天可以等：

或是等死，反正大家一起死；

或是等“抄袭”，反正抄袭没成本。

但我们总应该做些什么，想些什么。

01

呼叫心中的设想

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外卖已经发达到了“什么都有什么都送”的地步，社区商业坐以招商的合作模式，正逐渐被商家所排斥：站在商家的立场，能不付租金还能稳定销量，何乐而不为？！

何况，三步一超市、五步一小吃，经营实体的压力和难度可想而知——

租金降不下来，人工降不下来，社保降不下来，老板的血压也降不下来。

矛盾的另一头是开发商或者商铺投资人，因为售价降不下来、成本降不下来，期望值更降不下来，何况现在也不是降价就能解决问题的。

社区商铺能做的业态已少之又少，除了服务必须到现场体验，零售全部被架空。

但是“一切外卖”引发的矛盾也多：

人群杂，安全隐患每时每刻；

环境差，物业管理够而不着；

占配套，业主的私密感受差。

如今能做的应对，都是治标不治本：比如在社区门口设置快递箱，比如在大堂统一收外卖，但一个社区该有的商业管理毫无展示。

物业管理插不上手，因为业主“不要你管”；

物业管理也很委屈，因为“出了状况你兜底。

商业门面（局部）做成呼叫中心的可能有没有？

提供场地、管理和对接，完成业主外卖的“最后一百米”，就看着呼叫中心的概念、调性、服务、感受，业主愿不愿意“在楼下吃好上来”，等于共享食堂。

之前酒店式公寓提出的一些诸如代办业务，最终因为执行力、代办成本所推行不利，待到网购烂漫时也就彻底扔进历史洪流。

但是“网购所不能解决的最后一百米”作为呼叫中心的业务源，能否在社区中推行，或者说这块业务有没有商机，决定了需求倒逼供给？

当年试验失败的净菜，究其原因不是净菜本身的失败，而是溢价、卫生、便利、物流关键是费效比导致的商业不信任，但这种需求在今天的快节奏里，在“回家做饭”和“常年吃外卖”之间，应该求得一个平衡点。

02

品牌店化整为零进社区的设想

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一方面是社区居民不愿意到社区商铺来消费，因为“网购导致了没什么必要”；

另一方面，商家愿不愿意进社区呢？

反响是非常热烈的，因为商家明白进社区就是占稳定人流，而今天“愈市中心愈被电商伤害”的架空逻辑，结构性矛盾已经非常突出。

进社区，稳定周边常住居民，更低租金更少人力，反而看得到盈利的可能。

这其中，品牌店放下架子化整为零，小分队加盟模式进社区是一个折中优选：

品牌店输出服务、配方、原料，保持了所谓的商业机密；

找人加盟摊低了成本，提升了小老板的积极性，私人帮国营打工，国营愿意。

曾几何时，“买糕团到沈大成、买月饼到杏花楼、吃大闸蟹到王宝和”的传统经济思维巩固了市中心商业高地的价值，全市乃至全国的游客都需要辟出一天、辟出精力、辟出溢价，去消费朝圣。

但如今，南京路的流量和消费向下、租金向上，这些高高在上的大品牌也尝到了【少爷的磨难】，特别是那些“路过南京路，网购直送回家”的潇洒，穿了一辈子白色工作服的被深深伤害了。

与其僵持，不如下社区，用更灵活的方式和员工个人合作，激发国有企业一辈子都未曾有过的责任感和进取心。

铺面租金、工资谁发，这是两个需要协商和解决的弊端。

社区商业引进了老字号和品牌店，黏连和辐射了周边社区居民，减少了中老年消费群体“吃一趟要进城，网购不放心，不会网购还要求子女”的三纠结。

一个门面两个员工的模式，也彻底让老字号转成了轻资产，别先否定，关键是“试点社区的落地、模式的探索”，关键是让一部分人先尝到勤劳+智慧的果实。

03

共享商铺的设想

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又有一种说法，今天的商业花无百日红，不仅面临着随时被复制被克隆，而且网购这个洪水猛兽一来，后果就是无一幸免。

的确，今天商业的盛夏周期越来越短，

尚未盈利就被消灭的无奈比比皆是，

竞争对创新的要求是越来越高了。

商家的忌惮，推高业态的试婚需求：“做做看，做得出就延长否则就BYEBYE”

于是，短租的商铺开始成为一种新需求：

更短租期，

更低成本，

梯度试错，

两厢情愿。

别以为推出短租就万事大吉，若要做可短租的商铺，最大的核心要求是商铺具备兼容性，可以兼容各种业态、各种需求、甚至各种消费和使用方式，商铺绝不是一个几平方米给到你？

今天业主和商家之间的唇亡齿寒终于建立并捆绑起来，这看起来的残酷，其实是未来商业发达应有的前兆或模样。

“管你生意好不好，我只收租金一分不能少”，我们都回不去了，对不对？!

共享商铺，在需求端可以给商家松绑，但商家最终目的不仅仅是降低成本，还是希望能有开源，开尽可能大的源，所以共享商铺的关键命题归根结底还是在于【如何让商家做成生意】？

这不是开发商和小业主的越俎代庖，商铺是商业链的后腰，腰不硬当然不行。

今天的联合办公和长租公寓，给了社区商业很大的启发：

短期赞助的，完全可以变成短期进驻，至少是巡展模式，让商家看到“同一种人群的商业接触”；

那么，作为社区商业，“稳定+相同的人群结构”更是目标业态可以专注和挖掘的群体，那些老掉牙的“迎新大联展”其实沙里淘金，可以看到“短租商业模式”和社区商业铺面之间的（临时）节点或季节性对接属性。

创新或者瞎想，从来都面临着教训主义者的嗤之以鼻；

但若你一定要在“找死和等死”之间做出选择，主观能动性至少要动一动。

只是，这快大过年的，张口闭口说一个“死”字，总有些晦气。

但生活的残酷，你连字都有忌口，困难找到你，总要面对的。