中国公募REITs启动试点，商业不动产或将迎来全新发展机遇

于金融界甚至整个中国经济体而言，公募REITs都是万众期待的优质金融体系。如今，它终于破冰而出，经中国证监会、国家发改委联合发布，基础设施领域的公募REITs试点正式启动，还有相关操作细则配套出台，瞬间引发金融界热议。

值得重视的是，此次申报项目必须为满足多层限制条件的优质资产，其中不含大类商业不动产项目。但专业人士认为，这对于房地产依然是利好讯号，随着公募REITs落地中国，拓展至购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等商业不动产领域只是时间问题。

七大基建领域受益

此次基础设施领域的公募REITs试点工作，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域和国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区等处。囊括范围仅限于基础设施，含交通、新基建、仓储物流、信息网络、环境保护、能源、园区开发七大重要领域。

从根本上看，公募REITs助力基建发展，为七大领域提供了以实现优质资产为价值导向的有效金融通道，高效的资产流动将吸引更多投资者携资入市，推动资本市场良性循环。从根源上利于城市发展和房地产建设，利于城市竞争力提升，为中国经济提供强力资本支持，而这点也与商业不动产的本质作用不谋而合。

在国内经济受中美贸易摩擦及突发状况影响承受下行压力的当下，公募REITs试点给了金融市场更多选择，有助于优化资本结构转型，同时加速金融业向REITs产业链模式快速转变，从而吸纳更多社会资本，加速投融资市场化运作速率，最终改善资本市场结构，有效降低杠杆率，实现快步稳速增长。基于此，此次商业不动产领域虽然受益有限，但长远来说，依然释放了强有力的商业不动产利好讯号。

商业不动产或迎发展新机遇

当下，基础设施REITs已完成了中国公募REITs从无到有的历史性构建，它的出现可以说为中国经济注入了全新动力，能有效盘活存量资产，推动经济发展效能。通过市场化运作，公募REITs创新金融体系将会是缓解经济下行压力，支持国内经济重启的最优选择。因此，长远来看，基础设施REITs所带来的效益就并不仅限于当前受益领域，也是商业不动产金融领域踏入国圾资本市场赛道的起点。

总览资本市场全局，国内长期存在缺乏中等收益、风险的投资产品，优质资产与社会资本之间缺乏联通轨道，社会资本利用率十分有限，这也是导致存量市场缺乏活力的重要原因之一。而公募REITs可以有效填补中国资产管理市场的产品空白，为优化完善中国不动产投融资体制结构作出不俗贡献。

于此出发深度考量，商业不动产作为中国城市核心竞争力的象征，是稳定社会就业、促进消费升级、护航经济增长的重要引擎，是国家经济体的重要资本支撑。在经济低迷的当下，有了公募REITs加持，商业不动产将成为助力中国经济重现活力的重要力量。

这也恰巧印证了高和资本联合创始人周以升所说的，“作为不动产金融的皇冠明珠，REITs处在国内两股强大而热切的力量中间，一侧是沉重而亟待盘活的不动产，另一侧是陷入‘资产荒’的投资人，只待因缘和合，破茧成蝶。《通知》一出，意味着酝酿多时的中国公募REITs终于瓜熟蒂落、水到渠成。”

商业不动产REITs指日可待

公募REITs带来的利好不止于国家经济和金融领域层面，它还是实体经济的福音。作为连接实体经济与资本市场的创新金融工具，它能有效提升资本市场服务质效，为普通民众提供直接投资直接收益的全新投资方式，也为企业拓展融资通道，吸纳大量资本进入。相关数据表明，REITs具备收益率较高且回报稳定的优势，为大量投资者创造了理想收益，在国际金融体系中广受投资者青睐。

目前，深受国内资本市场期盼多年的公募REITs已在我国落地，相关政策环境与市场环境也日趋成熟，国内发行的类REITs产品不日也将进一步完成向国际流行标准化的REITs转型。再度深研此次试点新规便可知，管理层对于公募REITs一直在积极推进摸索，并有着深远发展的战略布局认知。

在公募REITs能为投资者创造理想收益的强烈吸引下，大量优质资产业主方、持有方将积极入局，进而吸引高质房企进行开发运营，促使社会资本与专业机构携资本入驻，带动税务、估值、法律等相关第三方专业机构涌入资本市场。因此，基础设施REITs是中国公募REITs市场建设的冲锋兵，为随后的商业不动产公募REITs扫平障碍，助力不动产金融领域与国际金融市场接轨，提升中国经济体综合实力。

那么，公募REITs破冰后，何时才能延展至商业不动产领域?

根据国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专委会发布的报告数据可察，中国香港已发行的REITs市值中，购物中心、写字楼两大商业地产资产类别均占比较高，是REITs底层资产重要组成部分。

而商业地产的运转模式本就是以产生持续稳定现金流为主要特点，与REITs市场体系殊途同归，而两者相融合，也非常符合国家“房住不炒”的发展逻辑，能在整个金融体系中发挥良性作用。

诚然种种政策及市场现状散发出的讯号表明，公募REITs会在商业不动产领域实现突破。但是资产的优质层级，现金流稳定程度，可持续的增长动能，专业机构资管能力水平如何，都将是商业不动产踏入公募REITs赛道的重要影响因素，也是当下创新金融体系仍未大范围推行的痛点所在。

目前，新规已落地，推行至商业不动产公募REITs前路不远，当下的等待也只是为迎接全新发展机遇预留积淀时间罢了。