恒大集团最近真是风波不断，负债累累，可谓是处于水深火热之中。恒大是以房地产发家的，在许多人的印象中，房地产一直以来都是一个盈利巨大的行业。近十年以来的房价，一直都在上涨，无论普通百姓怎么等，也都等不到房价下跌的时候。

房地产行业表面是的确盈利不少，但是随着企业规模的扩大和其他领域的投资涉足，资金链有可能随时面临着断裂的风险。另一方面，在运营的过程中，也有许多难以猜测的情况出现。目前，恒大正经历着这一切问题的冲击，“活下去”是恒大目前急需解决的困局。

一、恒大表面的盈利和背后的负债

就在前几天，恒大发布了上半年的年报，数据显示营业收入为2226.9亿元，净利润为104.99亿元。虽然盈利超过百亿元，但是两个数据的成绩都比往年下降不少。

恒大物业的盈利亮点在于增值服务的爆发式增长，其中家居美装的收入同比大增到873%。而恒大与其他巨头联手打造智慧云平台的服务模式更是受到了消费者的青睐。不过这些盈利的背后，恒大也背负着巨大的亏损。

（恒大智慧社区）

恒大目前亏损的地方主要出在房地产行业和新能源汽车行业。恒大童世界集团与恒大地产集团有限公司加起来的亏损达到了41亿，而汽车行业亏损了49个亿。

从截止今年7月底的数据来看，恒大的房地产行业累计的销售额达到了四千多亿，但是成交的均价就创下近几年的新低。这个结果与恒大从去年2月开始进行打折卖房的举措有关。

而恒大之所以大规模地启动7.5折优惠卖房，并且此后又进行多次的阶段性特定产品的特大优惠活动。目的都是为了让资金尽快回笼，以缓解自身的严重负债压力。

有人说，恒大面对巨大的债务压力，能不能用融创中国的那套办法呢？前段时间，融创的负债率也高达84%。在此情况下，融创采取了降低短债，增加长债的办法，由此一来就可以减少融创的有息负债的规模。另外，融创还出资了270亿的非控股权益。

但是对于恒大来说，这不是能轻易能化解的危机。恒大中的债务中短债的资金数目加起来可以说是恒大的四倍。还有一个重要的原因，就是目前恒大也不会得到多数银行的扶持，原因在于“三道红线”。

今年上半年以来，房地产行业整体的盈利能力出现下滑的态势。央行发出的“三道红线”的指标是所有房企的警戒线，“稳中求增”成了目前房企的愿望。许多房企都力求保证“安全”的情况之下，再尽力去争取利润的增长。

那么，何为“三道红线”，为什么对房企的影响如此大呢？主要是因为如果企业不达到这三条标准，就不能再向银行等金融机构借钱。央行规定的标准是：现金短债比不得小于1倍，净负债率不得大于100%，剔除预收款的资产负债率不得大于70%。

这三条红线成了恒大过不去的坎，狠狠地拦住了它的大半退路。在此政策下，恒大走高负债的发展模式行不通，借新的债款还掉旧的债款这种做法也不行。恒大一方面无法兑付商票给供应商，另一方面又面对巨债。一时间，恒大陷入了进退两难的局面。

除了房产方面，恒大在汽车行业上也似乎一直是裹足不前的状态。汽车行业是一个产品周期较长且技术要求很高的行业，从研发到批量生产这个过程，不是几年时间就可以打磨出来的。甚至可以说，前期阶段的投入和产出是不成正比，这需要企业有足够的资金做准备。

（恒大新能源汽车）

数据显示，恒大汽车上半年营收达69.2亿元，同比增长53.5%。但另一方面，亏损达到48.22亿元，较2020年同期亏损扩大96.25%。到目前为止，恒大在汽车行业已经投入达474亿元，主要用于技术研发和技术收购之上，另外还需要一部分资金用于市场推广之上。许家印的计划是，恒大汽车到未来的2025年，产销量会超过百万。不过从目前来看，这个计划的效果还很难说。

恒大冰泉在2013年刚面世的时候，许家印就预言第一年的销售额的目标就是100个亿，到第三年就要达到300亿。但是恒大冰泉并没有按照许老板的意思发展下去，在第一年就亏了40个亿，后来许老板才不得不以低价出售了恒大冰泉。

从企业家的角度出发，积极探索不同领域的行业是好的。不过市场竞争激烈，有许多不可预测的风险存在，未来的发展也不能保证能完全按照自己的意思。而过于激进的方式，难免会给日后的发展埋下财务隐患。

二、“活下去”成首要任务

去年恒大的有息负债高达8743亿元，于是许家印制定了“高增长、控规模、降负债”的战略。在此发展策略下，今年6月底，恒大的有息负债降到了6000亿以下。不过外界依然对恒大的流动性问题表示担忧。

从今年6月开始，恒大就一直舆情不断。6月7日，恒大声明会高度重视和解决存在未兑付商票的情况并。7月份，恒大和广发银行的宜兴支行发生纠纷。8月份，恒大被央行和银保监会约谈。

恒大针对这一系列的问题也进行了积极的解决，“活下去”已经成为了恒大的首要任务。以上提到的降低房价以加速资金回笼，是恒大的其中一个解决办法。除此之外，大量出售其他的资产，也是恒大不得不选择的办法。其中，恒大出售了5个地产项目股权及非核心资产，总代价约92.7亿元。

另外，恒大出售了恒腾网络的11%股份，回收的现金约11.8亿港元。在盛京银行方面，出售了1.9%股份，回收的总金额有10亿元。最后，还出售深圳市高新投7.08%股权，总金额约10.4亿元。恒大冰泉方面出售了49%股权，总金额约20亿元。

恒大出售资产变现的做法，也跟万达集团曾经的“卖卖卖”模式相似。不过王健林卖出的资产和项目，跟许家印是有不同的，这也注定了恒大不能完全模仿万达曾经的做法的原因。

（万达集团王健林）

万达集团，在前几年也是进行了大规模的收购模式，不断买下国内和海外市场的银行、酒店、写字楼等物业。后来由于资金上的运转出现问题，最终也导致了万达的经济危机。

面对巨大的负债压力，王健林采取的是出售名下的项目，包括酒店、海外地产、万达百货门店、文化旅游项目等等。但是有一点要注意的是，这些项目都是属于在盈利优势上较弱的，所以王健林此举也没有伤到集团的“筋骨”。

反观恒大，手上的大部分资产都是期房，即是一些还处于在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。所以出售这部分资产变得困难。

（恒大期房）

三、下一步的走向

央行的“三条红线”成为了恒大解决危机的最大阻碍。目前恒大67%的土地都在一线和二线城市内，假如恒大狠下心把这些地产都出售的话，那么是完全可以解决“三条红线”的问题的。

如果恒大选择继续卖出地皮，那么就会导致业务规模的巨大压缩。而房地产业务也是恒大的主心骨，如此一来便伤到了“筋骨”，同时也相当于削减了目前盈利的领域。

那么能不能出售所以其他领域的资产呢？恒大在新能源汽车上还是抱有一丝希望，在这个领域上砸下巨资，如今还没到盈利的阶段。如果在这时候放弃的话，会不会也是一种可惜或者说是风险？

从另一方面讲，恒大即使在短期内大量出售其他领域的资产，也不能很大程度地缓解上千亿的债务。所以目前看来，能出售的只剩下地产了。

或许恒大曾经的过度拿下地皮和开发，也是导致债务危机的一个重要原因。比如恒大的海南海花岛项目就是一个例子。这个岛屿的建造，首先是通过人工填海，总面积达到了783公顷。这座是集休闲娱乐、度假、会展中心、公寓住宅、酒店等为一体的综合性岛屿，恒大当时就潇洒地投下了1600个亿。

（恒大海南黄花岛项目）

但由于该项目属于未经批准就先建立，以及对周边的生态环境造成了影响，于是恒大受到了相关部门的查处和2.15亿元的罚款。这期间除了罚款，还需要停工，以及修复海洋生态，这些也给恒大造成了财务压力。

在恒大开发的众多房地产项目中，也会有不少的投入。虽然该岛屿后来的发展还不错，对恒大的影响并不太大，但是也应该让恒大有所警惕。从目前来说，减少大资金的投入，继续出售资产和股权，或许是恒大下一步较为稳妥的走向了。

四、小结

央行的“三条红线”是今年房产企业的一个难关，这意味着房企已经不能走以前的负债发展道路了。而央行的政策降低了房企的杠杆，目的是防止资金从供给端流入房地产。

恒大的中心业务是房地产，但是过度的规模扩张也给自己埋下了隐患。加上恒大还涉足新能源汽车、矿泉水、足球等行业，都让恒大投入了不少的资金。

面对生存压力，恒大首要的任务是“活下去”了，所以只能先出售房产外的一些领域的资产。如果这些都不足以缓解巨大债务压力的情况，或许恒大也只能动“筋骨”，卖掉剩下的地产了。