当心！调控大棒正砸向三四线城市

来源：柯视角

主编：柯谈

7月22日高层大会之后，调控愈加猛烈。政策最严时期尚未到来，楼市下行周期才刚刚开始。

近日，义乌加码调控，衢州加码调控，前不久，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市负责人被住建部约谈，随后金华、惠州两市迅速贯彻落实，出台楼市调控新政。

大家有没有发现一个规律，这些被政策严打的城市都属于三四线城市，还都是强三四线城市。铁一般的事实证明：一二线楼市调控逐渐接近尾声，调控大棒正在迅速砸向部分强三四线城市，实现无盲区的精准打击，这就是当下楼市调控的大趋势。

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上个月月底，在被住建部约谈后，金华在五个城市中，是行动最快，贯彻落实最坚决的城市，终于在5天后给出了调控大杀招。

重点两个：

1、限售3年；

2、二手房指导价。

紧随其后，在被住建部约谈11天之后，惠州第二个发布了楼市调控政策。

重点两个：

一、临深的大亚湾、惠阳限购，暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新房；

二、三年限售。

约谈名单之外的强三四线城市，也没有事不关己高高挂起。

8月7日，衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》。这座房价逼近一二线城市的四线小城再次升级了调控政策。

衢州市从实行限购管理、扩大限售范围、加强税收调节、建立二手住房成交参考价格发布机制、规范二手住房房源五方面入手，实施调控。

8月10日，全国县城房价排名第二、浙江排名第一的百强县义乌，出台了比上级城市金华更严厉的调控新政。

义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组8月10日发出通知称，将进一步加强义乌房地产市场调控，从优化土地供应，加强品质管控，制定房价、地价联审备案制度，推行“公证摇号”，支持自住需求，调整住宅限售政策，严格更名管理等9个方面着手，保障当地房地产市场平稳健康发展。

总结一下，惠州还算温柔一刀，小小的金华和衢州，要么不调控，要调控就是王炸！拿出了杀手锏“二手房指导价”。

之前所有人都以为只有一二线城市才会用二手房指导价这种大杀器，但万万没想到小小的金华和衢州出手都这么狠。

政策背后代表的就是国家意志，哪怕你三四线城市，为了管控房价，深圳、成都用过的大杀器，照样招呼你，丝毫不留情面。

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楼市调控从一二线蔓延到三四线，为什么首当其冲的就是要严打以义乌、衢州为代表的三四线城市？

作为金华代管的县级市，义乌市的房价不少已迈进了“3万元时代”。根据中国房地产协会发布的全国房价行情，义乌市以29523元/平方米的均价，继续稳居浙江县城房价的首位，也强势拉高了金华市的整体房价。

枪打出头鸟，义乌必须第一个挨刀。

义乌楼市为什么这么火？

虽然是三四线城市，但义乌人口和购买力实在是太强大。

以义乌为代表的浙江县城产业发达，人口虹吸能力强大，外来人口非常多。这是和中西部，乃至北方三四线城市最大区别。

刚刚浙江出炉的七普数据，185.94万！义乌，再一次惊艳全国。10年间义乌新增人口62.54万人。义乌市场关联着全国200万家中小微企业、2000万产业工人，与全国287个主要市场、全球233个国家和地区有贸易往来。

数据显示，10年间，义乌人才数量从20.4万增至34.5万，专业技术人才从5.8万增至10.6万。去年，仅电子商务行业就新招引大专以上学历超1.2万人，平均年龄25.2岁，其中外来人口占9成。

义乌市场主体从2010年的15.3万户猛增到73.4万户，市场主体总量翻了两番，已占全省的1/12，创业密度位居全国前列，这相当于10个义乌人中就有3个是老板。

这其中，电商主体从2010年的1373户猛增到2020年的28万户，“店小二”遍地开花，并带动数十万人在义乌就业。同时，直播电商的异军突起催生出江北下朱等特色村，也吸引越来越多的年轻人。

至于义乌，藏富于民就更不用说了。作为人均可支配收入多年排名全国第一的“世界小商品之都”，义乌的人均可支配收入已在2020年率先突破7万元，超过上海和北京这些一线城市。

今年上半年，义乌市城乡居民人均可支配收入继续增长，同比增长13.5%，实现40341元，两年年均增长7.4%。其中城镇常住居民人均可支配收入为44624元，增长13.2%，两年年均增长6.8%；农村常住居民人均可支配收入26003元，增长14.5%，两年年均增长8.9%。

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相比义乌，作为强四线城市的代表衢州楼市火爆程度，当仁不让。

最近，一套衢州二手房成交记录，轰动全浙江。

衢州柯城区一套133平方米的顶楼带装修房，以3.7万元/平方米、总价500万元成交。这场成交发生地竟然发生在一个山里的强四线城市，衢州的成交价赶上了一二线城市，这让许多人大跌眼镜。

一套房也许是个例，不具有代表性，可以除外。但就在衢州柯城区，在当地已更名为“智慧新城”的西区范围内，竟然也有不少均价逼近3万元/平米的二手房。

衢州的房价有多贵，从其下辖的县城江山的房价中亦可见一斑。今年4月，江山黄陈小区北侧地块经过7小时296轮的报价，由浙江万荣湖北房地产以46366万元总价竞得，楼面价13987元/平米，溢价率76.52%。约1.4万元/平米的楼面价，刷新了江山地价纪录。

地价倒推房价，该新盘的销售预估价将不低于2.5万元/平米。

江山火到什么程度，一个人口不足50万的小小的县城，竟然拥有几百家房产中介，新盘往往都是一开盘就被抢光，新房和二手房的房价多在2万元以上。

浙江的有钱人太多了，藏富于民的传统，最终让浙江获得了“共同富裕示范区”的称号。

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楼市调控转向三四线，并不是全覆盖一刀切。三四线也有严重分化，浙江三四线楼市首当其冲。

藏富于民强悍支撑了浙江三四线城市的楼市。

这些三四线楼市有几个特点，和其他地方完全不同。

一、品牌房企争先恐后竞相入驻

这几年，浙江县城开始有很多品牌房企大举进入，为县城里人的居住升级带来好产品，比如金茂、华润、融创、绿地等等。

二、浙江县城的改善需求非常旺盛，越贵越好卖

县城老板们不喜欢贷款，首付高或者全款多。现在去看一看浙江部分县城卖到4万+的项目售楼处，简直不要太火热，上海远郊的五大新城的热度，都自愧不如。

单价4万的房子可以说是顶豪了，各大品牌开发商来到浙江县城，县城不缺房子，缺的是好房子，这些开发商来了，直接开干最高端的产品线。反正多得是土豪买单，不愁卖。

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我判断，随着调控升级从一二线城市逐渐转向三四线城市，百强县和县级市后续的调控升级概率还将继续加大。

从去年的“三道红线”到今年年初的“集中供地”，再到如今“房企购地金额不得超过年度销售额的40%”和限地价限房价等一系列动作，房企在一二线城市的利润率越来越低。

于是，部分房企为了规避一二线城市拿地风险，纷纷下沉到强三四线城市，导致地块竞拍非常激烈，溢价率不断抬高，面粉刺激面包涨价，这反过来更加刺激政策面加强对这种三四线城市调控的力度。

最后，该如何操作呢？

2020-2021年，房价已经大涨的三四线城市，现在不适合追高接盘。这轮全国小牛市的特征就是涨幅50%，只要一个城市的一个版块房价涨幅达到50%左右，必定迎来调控。

2015-2016年这轮大牛市，房价涨幅是100%，而2020-2021年这轮小牛市，房价涨幅就是50%！

已经吃到红利的，恭喜了，遗憾错过的，就别再追高了！