房产投资必须掌握的3件法宝

来源：柯视角

主编：柯谈

房产投资，最最重要的三个关键环节是：战点、仓位、心态，想要成功，必须把握好这三点。

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战点

战点，即战斗的时点，也可以认为是出手的时机。战点是非常重要的概念，因为所有的利润都是在买入的那个时点就确定了，后期无非是拿在手上，跟着大盘涨幅一起抬轿子，和自己努力关系不大。虽然后期通过个人努力搞点凤变冰的花头，但局部不影响整体，房价涨幅大头跟着大势走的逻辑不变。

高手和新手的差别之一就在于战点的选择，但高手也不是次次都行，错过战点的高手也很多，因为战点本身的迷惑性很大，身处战点的你往往感受不到这是一个很好的买入时机，眼前看到更多的景色是是房地产满目疮痍，哀鸿遍野。而且往往这个时候各种信贷也不太友好，筹措资金非常困难，最后只能作罢，贻误战机。

一、战点的两面性

这里说的战点并不仅仅是正向操作的买入时间，也包括反向操作的卖出时间。正所谓会买的是徒弟，会卖才是师傅。虽然房子的操作时间比较长，买卖通常也要花几个月的时间，但拉长来看，盈利的手法也和资本市场类似，在标的低位盘整的时候果断买入，在利好出尽的高位果断抛出，可能有些读者认为，这辈子只买一套自住就足够了，不过我相信关注我这个公众号的人，都是不甘于这辈子就买一套房再也不换的客户，至少也是以小换大不断改善居住条件的读者吧。下面我们说一下战点的表现形式！

二、常规战点

战点有很多维度，比如信贷可能变宽松，无意看到一个性价比超高的房源，菜小可能变学区等等，这里重点说一下新修地铁对买入时点的影响。

地铁修建对区域房价影响很大，但需要分段分析。首先官方公布规划会有一大波涨幅，哪怕只是一张图纸还没落地，这时候房价也会应声涨价20%~30%，但投资客是很难吃到的，只有自住客可以。所以这时候不是买入的战点，极端情况还可能套牢一阵子，因为未来的利润被先前的住户蚕食殆尽，后面因为基建，道路封路，行人绕道，施工扰民等等一系列的减分操作，结果是让这里的居住体验变差。

而当地铁真正修通以后，就面临选方向的问题，可能带来优质人群帮你抬轿子，配套的商圈学校医院慢慢起来，人气也越来越旺，不断正向加成利好循环，比如上海张江，自从二号线修通，利好信息不断涌现，从此房价一骑绝尘。

但也可能把这里的人流带走，比如上海地铁16号线，除了尾段临港那一两站国家给政策有预期，中间有不少站是陪跑的。所以地铁开通是有赌性在里面的。

三、最大的战点

先正本清源明晰一个观点，房价上涨二十年，调控政策也十几年如影随行，现在高房价还使得很多人已经躺平。除了公认的货币超发导致房地产变成资金池以外，还应该有其他原因的。毕竟面对目前限购限贷限离限售的高压组合政策，即使是房地产老鸟，操作起来也非常困难，而且缺钱的又不是房地产一个行业，政府基建、资本市场、高端制造业，哪个不是饥肠辘辘，凭什么房地产一路打压，却还能吃的盆满钵满呢？

这一切要从90年代中央和地方分税制改革开始说起。首先无论怎样分，中央和地方政府都是希望老百姓安居乐业的，但是在具体操作层面还是有差别的。中央的目标是共同富裕，政策制定侧重公平，对应房地产就是老百姓安居，什么叫安居呢，最起码要保障老百姓有房子住，但具体细节不会太管。比如房价贵就强制开发商安排建设廉租房公租房，这是一种保障，就像国家多年以来直接管制猪肉价格一样，保证老百姓有肉吃很重要，至于老百姓吃的是有机肉还是饲料肉，就管不了那么细了，所以廉租房公租房的房屋质量也没有商品房好。

中央的管理手段也不一样，依靠各个部委进行管辖，比如通过住建部管理各个地区房价，如果乱涨就约谈，督导各级政府采取措施，再不行就对金融进行管控，收紧房贷提高利率，当然可能会误伤刚需，毕竟目标是共同富裕，凭啥你要先富（最近整顿互联网大厂亦是如此）。最近几个成交跌入冰点的城市，应该感触更深。

而地方政府目标是本城市发展，政策的着重点是效率，希望老百姓乐业。怎么理解这个乐业呢，通俗讲就是要把自己的城市搞好，吸引更多的企业和外来人员过来工作，但城市建设是需要钱的，怎样弄到钱呢，长远一点看是吸引外来人口。因为人多，人头税就多，所以前段时间各地方抢人，交几个月社保就能落户，有的地方还给高学历的人才住房补贴等，城市发展好的地方基本都是工作岗位多，工资高的地方，于是让老百姓有了一种“乐业”的感觉。

但是城市发展仅仅靠人头税还是太慢了，收几百万个人的人头税，不如卖地一次收的快，现在地方也特别乐于卖土地，搞房地产开发，同时一口气把财政收入拿到手。

这里我可以出一个问题给读者思考，如果开发商十年前一千万囤到一块地，现在以1.7亿卖出，开发商能收多少钱？有兴趣可以在评论区交流。

前面我们花了大量的篇幅解释了两级政府的侧重点，这种结构就会导致执行层面上的差异。但是，假如中央和地方步调完全一致的时候，最大的买入战点就会出现。比如2008年四万亿应对金融危机，2015年宣布去库存，2020年疫情后疏困企业，每次叫法不太一样，但明眼人一看便知，大军未动，粮草先行。首先是向市场供应大量货币，然后需要2-3个月的反应期，再后面就是各种资产的狂欢了，这里面当然包括房地产，比如2008年、2015年不仅信贷宽松，还把购房资格也放开了，所以涨幅巨大。

当然物极必反，中央和地方短暂蜜月期过后，中央会首先踩刹车，但是地方宽松的惯性还是会很大。所以，中央的住建部会约谈督导地方，政策也是从上到下的逐步收紧。切记，中央层面的楼市收紧开始，就是卖出的最大战点，等到地方实质性收紧后，楼市就彻底凉了。

考虑地方政府一直有卖地补充财政收入的驱动力，所以，买入和卖出最大的战点，就是中央政府的态度，而不是地方政府的措施。而且中央政府不是搞突然袭击，一般会先有吹风会和各种宣传，接下来会有至少半年的时间等你抄底上车，比如2020年这次，根据当时面对的困难具体形式，配套推出一系列外挂，包括金融工具、货币工具、政策工具等，这种战点信号其实已经特别明显。

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仓位

说完了战点，我们说第二个观点，仓位管理。仓位是资本市场的一个概念，这里我把它引入房产市场。

资本市场经常有人说买到了好票，踩到了好点，就是买得太少了，本来可以狠狠赚一笔，结果一波操作下来只能打打牙祭。房产市场也有类似的情况，但又略有不同，因为房子不可能像买股票，买个十几个票放哪里，根据当前情况随时调整，但房子也可以做仓位管理，哪怕一套房也行，只是操作要漫长许多。

举个例子，如果只有一套自住房，买下来500w，当时首房首贷花了三成首付150w，贷款7成350w，后面几年房价大涨到1000w，按当前市值贷款成数可能降到了3成多，这时候应该想办法把增值部分重新抵押出来，最理想的是重新回到7成贷款，贷款出700w，当然能否承受700w带来的月供需要考虑清楚，利用新的抵押可以继续进行投资、创业和做生意。（当然我们态度坚决的反对套用经营贷消费贷炒房）

所以我这里说的仓位不是按套数来算的，而是按总贷款和目前手上资产市值来算的，前提是自己月供要承担的起，对于一般的小白，不鼓励杠杆绷得太紧的，毕竟要留一点余地，假设像今年深圳严打的行情，高杠杆肯定被整得很惨，给自己留点余地，日后才好回旋。

2017年房价高位时我高杠杆上了一套上海次新，我苦熬了三年终于等来了春天。但很多和我实力差不多甚至还不如我的朋友，高杠杆上了几套，后来听说大多数都没有熬出头，只能降价卖掉还债。

所以仓位管理很重要，要做到有的放矢。仓位管理来自于自信，看准了敢不敢all in，而自信又来自于日积月累的沉淀，时刻保持一线的讯息，才能在关键的时候下重注，最后斩获自己满意的利润。

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心态

很多人觉得投资要有一个健康稳定的心态，这样才能在波动中分一杯羹。

而我认为恰恰相反，如果要在投资方面有所建树，首先你要有一种病态的心理：偏执，就是别人疯狂我恐惧，别人恐惧我疯狂。

道理其实很简单，但真正做到的没几个，因为你一直和大众的观点背道而驰，全世界的人看涨（跌）你非要与世界为敌看空（多），这里不乏你自己最亲密的亲朋好友，所有人都把你当做一个不食人间烟火的怪物，而你自己也知道你不是神，万一错了将万劫不复！所以任何一个正常的人，在这种绝对孤立的情况下，还要坚持自己的观点，都非常痛苦，甚至可以说百虫钻心，生不如死！

这就是很多大V灵魂强大的原因，血与火的考验后锤炼出来的异常坚毅的品质，或者说偏执！

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尾声

战点、仓位、心态是不可分割的铁三角，是房产投资的三件法宝。

战点选不对一切都免谈；选对了战点，但仓位太轻，吃不到丰厚的利润也是可惜；卡住了战点和仓位，然后稍微一点风吹草动，就把自己好不容易建立的筹码拱手送人，也算不上一个真正成功的投资者！

未来10-20年，房地产还有大把的红利，但是投资之路会越来越险峻，因为政策越来越多，周期越来越复杂，能买对的都是之前的成功者，小白逆袭会更加艰难。

熊市里，只有小白会歇菜，而高手会时刻准备着！