从现在开始，千万别乱买房

来源：柯谈地产观

原创作者：柯 谈

楼市分析必须站在上帝视角，没有亲历过N次周期，根本不配评价楼市！

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废除短周期

过去三年，我们都在经历楼市调控短周期，但是今年短周期被彻底废除。

2018年楼市的转折点，是7月31日政治局会议的“坚决遏制房价上涨”，上半年楼市反弹，下半年进入寒冬。

2019年楼市的转折点，是4月19日政治局会议时隔三个季度后重申房住不炒，之前各地小阳春火热，之后住建部连续2次点名10个城市过快上涨。紧接着5月份，苏州、西安等大涨城市遭遇调控升级。

2020年楼市的转折点，是7月24日副总理召开房地产工作座谈会，上半年火爆之后，整个7月份7座城市收紧调控，全国楼市开始全面收紧，彻底终结疫情之下楼市的宽松预期。

2021年楼市的转折点，是7月22日副总理出席进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。这次大会之前是调控1.0版本，而大会之后则是2.0升级加强版。会后短短半个月内，从北京、上海、深圳、广州到东莞、杭州、成都再到无锡、绍兴、金华等再次遭遇高强度调控，下半年的调控力度和速度明显大于上半年。

当我们以上帝视角来回顾审视这四年的历程时，你会发现：2018-2020年三年之中，调控都是上半年宽松，下半年收紧，楼市也是上半年火热，下半年回落。然而，2021年则完全不同，是上半年调控严格，下半年调控更加严格苛刻。

我们玩了三年的楼市调控短周期，在2021年彻底废除了！

如此操作的后果是什么呢？就是金九银十凉凉，下半年凉凉，甚至未来1-2年或者更长时间，我们都需要观望。

千万别低估高层的决心，因为这次真的不一祥。所以，从现在开始，千万别乱买房！

预测一下，下一步国家整治的重点就是学区政策、二手房交易、租房市场、中介费乱象。

2

务必躺平

现在的楼市，务必躺平。

当下哪些城市不能买，我在《30个大城市投资勿入》里已经写的很明确了，大家一定要引以为戒！

其实原则就是：2020-2021年这轮小牛市之中，始终没有上涨的城市不能买，已经大涨过的城市不能买，稳步上涨且还未调控的城市可以买。

银行按揭贷款收紧的城市，不要置换，因为在你漫长的置换过程中，极有可能再次出台政策，把你自以为拥有的房票贷票彻底剥夺。

目前离婚还能买房、赠与后还有房票、法拍房还不限购、外地人买房还有资格，参贷人还未上征信的城市，且行且珍惜，需要的话务必速战速决。

据我多年观察，调控收紧后，误伤的全部都是刚需，因为只有刚需会跟风，真正的投资客早就完成操作了。调控永远是滞后于投资客的，这点千古不变！

整个下半年都将是各地调控高发期，要学会夹着尾巴做人，千万别撞枪口上。

3

下一次楼市启动的信号是什么？

2021年7月30日政治局会议相对于4月30日政治局会议，有个重大转变，就是在宏观政策的表述中，首次删除了“不急转弯”。

过去一年在高层的多次会议中，都反复强调要“不急转弯”，而现在删除了“不急转弯”，说明宏观政策转弯会加快进度！

在所有人都猜测我们会跟随欧美进入加息周期之时，我们出其不意的在7月15日开启了全面降准，而且下半年极大概率还会有至少1次降准。

毫无疑问，我们的货币政策已经开始转弯，因为经济下行越来越明显。

经济下行初期，首先会使用降准，如果几次降准都无法阻止下行压力，那么接下来就是降息。

大家仔细回想下去年疫情后楼市启动的时间节点：除了深圳是在2019年双11取消豪宅税后上涨之外，所有一二三线城市都是在2020年2月、4月五年期LPR两次降息之后开始启动的，最先启动的就是上海、东莞、杭州，然后轮动到其它城市，从而掀起一片波澜壮阔的巨浪。而这些大涨的城市，根本就没有放松调控。

降准不一定利好楼市，降息一定是楼市特大利好！房价是否启动，要看是否降息，而不是降准！

接下来我国的货币政策逐步宽松已经是大势所趋，降准已经到来，但是短期内5年期LPR降息的概率为零。什么时候降？没人知道，也许明年，也许后年……

回首历次房地产牛市启动，都是在正式降息之后，二十年来从无例外。所以，5年期LPR降息才是楼市启动的第一信号！

下半年，是各地调控收紧的高峰期，从现在开始，一定躺平，千万不要乱买房，因为底部还远远未到，什么时候进场抄底，请耐心等待降息信号！