北京房价的最大利空即将来临

来源：柯视角

主编：柯谈

北京楼市降温后，万万没想到更大的一个长期利空也接踵而至!

最近在北京长安街工作的几个朋友告诉我，几个能源央企单位都收到通知了，马上就要搬到雄安去了，中间会有一个过渡期，但搬迁时间相比计划都大大提前。

与此同时，这段时间北京许多央企单位都收到了类似消息，搬迁雄安计划都进入倒计时。

北京楼市供求关系将出现重大变化！

这些央企的干部职工，三个字：不差钱，都是北京楼市的主力购买人群。如果他们都搬到雄安去了，长期来看对北京楼市供求关系影响之大，将是显著的。

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北京楼市真的降温了!

数据显示，北京房价连续三周下跌，二手房成交量从过去的每天800多套，偶尔还能上千套，跌到了现在的600来套，尤其是北京的待售二手房数量每天都在不断增加，

实践证明，北京楼市这一轮上涨属于典型的牛短熊长，时间短、涨幅严重分化，许多人感觉大部分区域房价都还没有涨，这一轮行情就结束了。

北京房价这一轮上涨最多的地方就是东城、西城、海淀，除了这三个区以外，就连朝阳区整体涨幅都不大，10%都不到，更不用提通州、丰台之类的，涨幅可以说微乎其微。

这一轮北京楼市行情降温之快，主要以下三个方面原因：

一、北京楼市调控全国最严，房价涨， 马上调控，房价不涨，还要调控，坚决要当全国楼市调控的风向标。

二、涨幅最大的东西城学区房房价被按住了，七月初学区房暴雷的阴影刻骨铭心，市场真的怕了，而且近期北京的双减政策宣布将大面积实施教师轮岗，未来顶级学区房降温已经是板上钉钉。

三、金融端北京下了重手，一向房贷额度最宽松的北京，房贷也不够用了，严重影响了二手房的成交。

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紧随楼市降温，万万没想到，北京楼市长期最大的一个利空也大大提速了。

上百家总部在北京的央企，搬迁雄安的进度大大加快了。

新华社最新消息，7月30日，京津冀协同发展领导小组办公室有关负责人透露，按照总体工作部署，从今年起将以在京部委所属高校、医院和央企总部为重点，分期分批推动相关非首都功能向雄安新区疏解。

其实，早在今年四月份，高层在调研雄安的过程中，就明确表态：“雄安新区是北京非首都功能疏解集中承载地，首先是承接存量，必须分清轻重缓急，突出重点、分批推进部分在京高校、医院、央企总部等疏解到雄安新区。”

高层原话中的“首先是承接存量”这句话就大有意味了。只有总部搬过去，才是存量。

借助雄安新区的建立，高层痛下决心就是要解决北京两大顽症：第一，北京的城市病；第二，北京的高房价。

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未来三到五年之内，央企搬迁去雄安的人口规模究竟有多大？这个问题一直困扰许多人，也是北京楼市长期供求关系的一个最大变量。

权威数据统计，目前总部位于北京的中央企业（包含金融类与非金融类）共有100余家，在境内外的员工人数不少于1353.96万人。保守估计，如果仅仅只有10%的人在北京总部办公，这个人口规模就有百万之众。

可想而知，单单就央企（不包括中央直属的大学和医疗机构）要前往雄安的人口规模就以百万计。

这些人群可都是北京楼市的购房主力，银行最欢迎的一群人。这些人购买力最强、还款能力最稳定。北京楼市需求端少了这么一大帮有钱的主，供求关系必然发生重大变化。

为什么每年北京众多高校的大量的毕业生，忍受着雾霾的天气，挤破头也要留在北京，不就是看中北京有大量的高薪就业机会，央企就是其中典型代表。如果这些资源相当一部分都搬迁，对北京楼市的影响可想而知。

按照雄安新区规划的人口规模，未来15年里，雄安新区的移民计划能够完成80%，也就是大约362万人会从北京迁移至雄安。雄安完全有能力承载北京迁移过去的优质人口资源。

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最关键的问题来了，哪些央企一定会搬迁去雄安？

三类央企一定会搬迁。

一、二环内特别是长安街上的央企总部。根据高层的蓝图，以长安街为核心的北京二环内，是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区，也叫中央政务区。

长安街沿线分布着不少央企总部大楼，它们和中央政务区的功能都并没有多大的关联，即便是那些非竞争性领域的央企，服务的也是国民经济，而不是政务活动。

二、金融类央企。金融机构已经明确是“非首都功能”，包括银行、证券、保险等金融机构总部，大部分都会搬迁雄安。

现在各大金融机构都在集中火力猛攻金融科技创新，和雄安的发展道路不谋而合。央行首批数字人民币试点城市就有雄安，现在雄安还在积极探索在跨境电子商务活动中使用数字人民币支付。

如今科技如此发达，有关部门的监管早就可以穿透物理空间，金融市场中心与金融决策中心并非要合一才行。就像美国的纽约和华盛顿的关系。

三、能源资源、工程类企业。

比如中国煤炭地质总局、中石油、中国有色矿业、五大发电集团，长江三峡集团、中石化、中海油、中钢。

上述央企基本上都属于非首都功能，是最有可能搬迁聚集到雄安的。

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央企搬迁离开北京，不仅仅就是这些企业的事。依附这些央企总部存活的大量企业背后的人群，难以估量，此外，这些央企未来新进的员工也将会定居雄安，而这部分年轻人原本应该是北京新增人口。

大量稳定的高薪人群搬离北京，对于北京房价将是长期的重大利空，北京房价大涨的动力将会严重降低。

下一个牛市什么时候来，不知道。但是，从北京的定位和政策来判断，未来北京房产投资的价值将是四大一线城市里最低的！