这个强二线，楼市拐点出现

来源：柯视角

主编：柯谈

大暑天气，杭州楼市寒意阵阵。

二手房成交量、政策面、开发商土拍退地、金融端、学区房，多个维度传来的消息，扎实的数据都在指向同一个现象：杭州楼市的拐点已经出现，市场预期出现重大转向。

当下的杭州楼市，究竟怎么了？

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进入7月，杭州二手房成交量，萎缩的越来越厉害了！

据杭州好找房数据，截止到7月20日，二手房成交4292套！同比去年7月几乎腰斩！

照此趋势，7月成交量将铁定跌破7000套这个生死拐点！

历史不会简单的重复，但一定会惊人的相似。

一旦杭州7月二手房成交量跌破7000套，2018年杭州似曾相识的一幕就会再次出现！

2018年7月开始的杭州楼市速冻，市场的转折点恰巧就是单月二手房成交量跌破7000套。

随后，整个2018年下半年，杭州楼市成交量急剧萎缩，二手楼市寒彻刺骨！

要知道，去年7月，杭州二手房成交量1.13万套！同比之下，今年7月成交量很可能直接暴跌超过4000套！

2

不仅7月成交量呈现明显萎缩态势，其实从4月份开始，杭州二手房成交量已经连续下跌4个月。

二手房价涨幅方面，杭州楼市也是颓势尽显。从3月至今，涨幅持续下滑！从1.2%的最高点降到了0.8%！

春江水暖鸭先知！杭州二手房市场冷暖，法拍房市场最敏感，也最有发言权。

阿里拍卖上，超级红盘河滨之城，前不久一套89㎡法拍房，竟然直接流拍！

放眼杭州二手市场，法拍房仅仅冰山一角。降价卖房，房子不好卖的现象，也越来越多！

杭州二手房市场拐点特征越来越明显，或已进入比2018年更艰难的下行通道。

3

楼市冷暖，开发商最有发言权。昨天，一家杭州老牌本土开发商拿地后“要跑”！杭州本土开发商宋都发布公告，正式宣布放弃今年杭州第一批集中供地土拍上，拿下的运河新城宅地土地使用权。

杭州老牌房企，宁愿亏掉半个亿保证金都要放弃运河新城这样炽手可热板块的宅地！

无论对开发商还是对杭州楼市，这都是当头一棒！

其实，宋都这块地，热度很高！运河新城也算是今年热度最高的板块之一。目前周边新房基本售罄，能买的只剩下刚领证的河语光年一家。

为什么会退地？

对此，宋都在公告中说：“公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎做出的决策。”

动辄十几亿的地价，没有一家开发商会随随便便拿地、退地！毕竟，对口碑、上市公司的股价都是重大打击！

是什么样的“市场风险因素”会让宋都这家老牌房企都不惜亏掉半个亿保证金都要退地？原因主要有两个：

一、拿地后，原材料价格暴涨，销售限价，开发商这个账怎么算都亏本。

针对杭州第一轮集中供地土拍结果，杭州龙头房企滨江老板早就无奈表态，杭州土拍，公司获取了5块地，将努力做到1-2%的净利润水平。

要知道，滨江已经是杭州最优秀的房企了。就是这样一个本土第一、产品优质、极其高效的房企，在杭州集中土拍中拼了命搞了5块地。结果净利润率只有1-2%，连制造业都不如，真是让人不寒而栗。

滨江如此，就更不用提远远不如它的中小房企宋都了。退地只损失五千万，不退地硬抗，损失就是以亿为单位计算。

二、对市场最敏感的杭州本土开发商，对接下来的行情判断出现重大转向。市场拐点初现，楼市降温成为大概率事件，此时不跑何时跑，及时止损才是明智之举。

翻翻杭州土拍历史，开发商退地后楼市行情走向，也许你就能读出点不同的味道。

2010年11月，雅戈尔以总价24.21亿元拿下申花2块宅地，最高楼面地价18114元/㎡。随后，市场遭遇严格调控，行情不景气。2013年6月，雅戈尔正式退地，违约金4.84亿元。

4

一波未平一波又起！在政策面供给端，杭州放出大招，对杭州当下楼市又是一记重锤。

杭州版共有产权房来了。

昨天，杭州发布《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》。

杭州版共有产权房，与其他城市相比，最大的亮点在于：5年后可以补购完全产权，变成商品住宅。拿证10年后可以上市交易。价格最低可以打五折。

可以看出来，杭州版共有产权房，基本上抄袭上海作业。

上海模式：取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额。上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。

由于共有产权房在落户和学区等公共服务方面和商品房享有同等待遇，可以判断共有产权房会对杭州楼市产生不小的影响，尤其对同板块的商品房，特别是“老破小”二手房，产生冲击。

5

金融是楼市的命脉。而房贷利率这个杀手锏，直接决定楼市的冷热。

杭州金融调控，已成为楼市拐点的催化剂。

5月20日，杭州多个银行对二手房贷款利率进行调整，其中首套贷款利率不低于LPR+75BP，也就是5.4%，二套房贷利率不低于LPR+85BP，也就是5.5%。6月10日，杭州各大银行再度上调了房贷利率，首套房贷和二套房贷利率均上调20BP，分别为5.6%和5.7%。

而这一次，浙商银行首先发难，直接欲将首套房贷的利率推升至6%以上。与此同时，中国银行同样上演“帽子戏法”，首套、二套分别再度提升10BP，至此，首贷站上5.7%，二套来到5.8%。

贷款额度方面，也是坏消息不断。杭州二手房房贷市场早已爆出额度吃紧，多家银行甚至直接给二手房贷发了红牌，新房贷款亦危在旦夕。

6

其实杭州楼市拐点，早就有征兆。杭州学区房成为行情冷暖风向标，2021年“杭州中考”，又是学区房的风向标。

今年的杭州中考就一句话：数学小学难度，英语初一难度，科学瞄一眼都会，只有语文和思社难度相对正常。

甚至在中考的数学卷中，出现了2a+3a=? 这样的“傻瓜考题”。所以，中考考完后，名校家长群里一片哀嚎之声，从小到大花了大价钱买的学区房，似乎成了一块鸡肋。

学区房市场一向非常敏感，前有杭州重点高中名额分配新政，现有中考风向标突变，导致的后果必然是学区房成交价下滑，成交量萎缩。

以西湖区杭州顶流学区房耀江文鼎苑为例，5月时，文鼎苑的成交均价为93844元/㎡，而最新成交均价已经降至86369元/㎡，降幅约7000元/㎡。

买家一夜之间似乎消失了，带看量断崖式下跌。

注意，这不是单套的做低网签价，而是实打实的整体成交均价！而且不光是成交均价下浮，挂牌均价也在继续进行下调。

在文鼎苑挂牌房源中，降价的也不少，好找房显示，降价幅度一般在20-30万元之间，最高的一套总价1727万元的房源，降价123万。还有一套157㎡房源，5月分四次在不同中介机构进行了4次调价，挂牌价从最高的1850万，降到了1680万，整体降幅170万。最新数据显示，这套房源在6月又再次调价100万，最新报价已经降到1580万。

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学区房凉凉，二手房成交量大跌，开发商割肉退地，严控房贷等等，这一切，都严重改变了杭州楼市的市场预期。

杭州新房还在摇号，唯一原因就是倒挂，一旦二手房成交量严重萎缩，拐点出现，短期看买卖双方一定会有一个僵持博弈期，但时间一长，价格必然下跌，杭州楼市挤泡沫将成必然。

总之一句话：杭州倒挂新房可以参与，二手房必须观望！