5年后，总价200万的房子还能值多少钱？3方面分析告诉你答案

如果时光能回到5年前，你对房价的预期是多少？毫无疑问，当时很多人都认为房价最多涨到10000元/平，即便是大城市的房价也不会超过20000元/平，原因大概有两点：其一、在过去5年里，虽然房价始终处于涨多跌少的状态，但是考虑到消费能力有限，房价过高就没人能买得起房子了。

其二、国人对房子的认知还停留在“居住层面”，并没有过多意识到还有投资价值，因此更愿意将现金存进银行。

可是事实告诉了我们，5年前买房放在现在就是稳稳地“财富”，特别是在城镇化快速发展的过程中，平均每年都有超过2000万农村人口涌进城市，并且同时产生了大量的居住需求。在这种情况下，房子基本是“开盘即售罄”，再加上中国很多购房者都有“羊群心理”，简单来说就是“随大流”，由此楼市逐渐被炒热，房价上涨也就不难理解了。

可是，住房毕竟是涉及民生的重要行业，房价过高并不利于楼市发展，而国家为了稳定房价和打压投资行为，持续加强楼市调控力度，例如3道红线、贷款集中制等。

毫无疑问，效果是很明显的，现阶段房价逐渐稳定，不过站在下一个5年的起点，很多国人都有疑惑：现在一套总价200万的房子，5年后还能值多少钱呢？

此前，网上出现一份“2035年房价预测表”，以全国28个热点城市为例，其中房价最低的城市是太原为45000元/平，而最高的是深圳则达到了27000元/平。很明显，这份数据很乐观，就以太原为例，目前房价为12000元/平，也就是说一套总价200万的房子面积约为166平，而到了2035年，相同面积的房子总价则会涨到747万元。

如果以深圳为例的话，虽然总价同样为200万的房子面积只有27平，但是到了2035年，总价却能涨到729万元。笔者认为这个预测表的可信度并不高，其实判断未来房价，关键要从3方面分析得出答案。

第一个方面、造房成本

记得房产大佬孙宏斌曾说过，房价下跌最多不能超过30%，很多国人对此并不认可，他们认为房企造房的利润很高，房价下跌50%都不为过，真的是这样吗？其实在一套房的售价中，除了材料成本、人员成本、营销成本、税费之外，差别更大的是土地成本。

在过去5年，土地成交均价一直处于上涨状态，不过从近两年国家的调控方向来看，短时间土地均价大概率不会大幅上涨，再加上越来越多的城市开始“集中供地”，对供地的频率和面积都有控制，同时也考虑到18亿亩耕地的“红线”，土地成本下降也不可能，更多的是稳定。

第二个方面、人口变化

在过去5年里，供需关系是房价变化的重要原因之一，根据第七次人口普查结果显示，目前我国城镇化率为63.89%，而按照国际上的经验，在城镇化率达到70%之前，城镇化建设还会处于快速发展阶段。此外，按照预测，到2035年左右，我国城镇化率将达到72%，也就是说在未来5年，我国城镇化率将达到66.78%。

当然，我们还要意识到楼市发展已经呈现“分化”状态，正如孙宏斌所说，随着收入水平和生活质量的提高，未来中高端住宅会越来越吃香。很多国人有钱之后，都会小房换成大房，高层换成洋房或别墅。

再加上现在生育两个孩子的家庭不断变多，也会产生换房的打算，如果在一二线城市的话，总价200万的房子面积可能只有90平甚至更小，很显然无法满足实际需求，就更不要说三孩政策了，生育三个孩子的家庭需要更大的房子。所以我认为如果未来多孩家庭数量持续增加，那么总价200万的房子价值可能不会增加，反而会不适应市场。

第三个方面、货币价值

从确定住房商品化开始，房子就注定是一种商品，这也意味着房子价值会随着货币的变动而发生变化。据统计，在近10年里，全国M2货币供应从69.64万亿增加到218.7万亿，在这个过程中，货币供应量不断增加也间接影响了房价。

而按照经济专家黄奇帆的介绍，在未来10多年里，M2增长幅度不会再像过去那样翻两番了。从这点来说，再想让房价翻两倍的愿望可以破灭了，而且国家层面也有表示，未来房价既不能大涨，也不能大跌，这点从“限涨”和“限跌”同时出现中可以看出些端倪。

可以预测，在当下绝大部分家庭都有住房的情况下，在未来5年里，买房更多是出于换房打算，而按照房价2.5万/平计算，现在一套总价200万的房子面积可能只有80平，从换房角度来说，这个面积明显偏小。

总的来说，未来5年，总价200万的房子价值不会有大变化，幅度大致在5%左右，而且考虑到各个城市的差异、房产税、生育政策等具体情况，不同城市的房子价值也会存在差异，所以如果你目前手上有房子在卖，并且已经有段时间没有卖掉了，可以尝试降价等方式。

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