房价和生育率有关系吗？马光远：低生育率将刺破泡沫，提前做准备

“众所周知，房地产原本属于实业和基建投资，但是当房产被赋予了金融属性之后，一切都变了。这时房价就成了一个不折不扣的金融游戏”。

这句话并非出自泛泛之辈，而是由央行原副行长吴晓灵所说。在之前的一次演讲中，吴晓灵专门提到房地产，大意是：中国不仅要面对经济下行的压力，还要防范资产泡沫带来的风险，尤其是金融行业——当然了，也包括房地产行业。

毫无疑问，从吴晓灵的观点中可以看出两个方面：第一是房地产本身是为了解决居住问题的实业，从根本来说就只有居住属性，但是当被赋予金融属性之后，就逐渐变成了投资品，在这种情况下，升值空间和回报率的重要性超过了居住；第二是时至今日，我们需要防范房地产泡沫的风险，而且房地产和金融是密不可分的，数以亿计的普通人需要提前做准备。

可能有人会说，解决这个问题不难，只要规定每个人只能买一套房就行了。众所周知，现在很多城市的房地产系统并未实现信息共享，这就意味着你在当地是否拥有房产，别的城市并不知道。还有一个问题就是城镇和乡村的房产如何区分，在近20年，超过5亿农村人进入城市定居，留在农村的房子大都处于闲置状态，这些房子是否也计算在个人名下呢？

其实国内存量住宅已经完全够住了，根据不完全统计，2020年全国住宅建筑存量面积约为620.16亿平，其中城镇住宅存量建筑面积约为347.49亿平，而按照第七次人口普查结果，全国城镇人口约为9.01亿，算下来城镇人均住房面积超过了38平。而且从实际情况来看，很多家庭都不只拥有一套房子，每年还会新建大量的商品房，并不缺房子住。

然而，受到通胀的影响，国人为了实现货币保值增值，就需要寻找一种投资品，房子的高回报率的特点逐渐受到关注。举个例子，假设20年前全国房价为1000元/平，一套面积为百平的商品房价值就是10万，经过不断上涨，到了今天，全国房价涨到了10000元/平，那么面积同样为百平的商品房价值就达到了100平。房子还是同样的房子，而在价值提高的过程中，正是投资的好时机。

可是，伴随着投资行为的是房价持续上涨，并且当达到普通人无力承担的高度，就会逐渐形成泡沫化，更为关键的是近些年国内新生儿数量也呈现下行态势，根据统计，近五年新生儿数量分别为1786万、1723万、1523万、1465万、1200万。按照专家的介绍，新生儿数量减少的影响主要体现在两个方面：

其一就是劳动力减少，目前随着我国老龄化不断提高，如果出生率再下降，那么在双重压力之下，国内的劳动力必然会减少，尤其是操作工人和实操岗位；其二是消费市场失去支撑，举个例子，假设每个人单月的消费额度为1000元，如果有一百个人消费的话，那么消费额度就达到了10万元，可是如果只有十个人消费的话，那么消费额度就只有1万元，区别很明显。

除此之外，房地产也会受到影响。正如“网红经济学家”马光远所说：低生育率将刺破泡沫，每个人都要提前做准备。就以日本为例，90年代初的日本房地产市场可以用“支离破碎”来形容，很多专家都将主要原因归结于人口问题，因为受到新增人口数量持续下降和老龄化速度加快的共同影响，日本劳动力人口大幅下降，随之就造成了经济发展停滞。

但是得益于日本整体已经完成了城镇化，虽然房地产市场因为低生育率而遭受重创，但是经济发展恢复周期并不会太长。从这个角度来说，即便是现在部分人口外流城市的房价仍然上涨，但是归根结底，没有充足的人口支撑，这些都将可能变成泡沫。

其实之前就有机构关于“房价和生育率的关系”做过统计，得出的结论是：房价每上涨1000元，生育一孩的概率将降低1.8%～2.9%，生育二孩的概率将降低2.4%～8.8%。从这句话中，咱们也能大体猜出原因，房价上涨带动了压力增加，而每多生一个孩子也无疑会增加养育成本，所以生育率和房价呈现反比关系就不难理解，而这也与马光远的观点有相似之处。

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