上海房价又飞了，还停得下来嘛？

提起上海的房价，小编的印象还停留在2020年3月，李佳琦斥资1.3亿买下上海一栋豪宅，和胡歌、唐嫣等明星做了邻居。

面对这种新闻，小编已经连酸都不想酸了。

不过最近，随着上海房价的又一波上涨，小编忍不住感叹一句，还好李佳琦买得早，要是再晚半年，可就不是1.3亿这个价了！

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上海房价这轮上涨始于2019年11月，到2020年11月，一年时间涨了6.62%。

这还是平均价格，热点区域的涨幅更大。

资料来源：Wind，民生证券

房价的上涨引爆了购房者的热情。

新房摇不到，二手房一天一个价，学区房狂涨，中环内老小区无房可买！

这大概就是2021年元旦前后的上海楼市。

新房方面，2020年12月开盘的楼盘，如首创禧瑞荟、保利云上橙光、中海长宁第等楼盘认筹人数均超过1000。

其中，首创禧瑞荟认筹率超过500%。

月底，前滩尚峰名邸认筹率已达到1278%，徐汇上海中学+上海小学“双学区房”汇成南街里认筹率达到了1236%……

有人摇了5次房，最终只能摇到外环外，还是2楼。

二手房方面，2020年12月份，上海二手房成交3.9万套，创下自2016年以来的新高。上海出现“全城房荒”，很多房东出现了跳价不卖返还双倍定金的现象，甚至有房东数小时跳价40万。

可以说是相当没有武德了……

说好了“房住不炒”，地方政府也在积极限购、限贷，但为什么上海的房价依旧狂飙不止？

民生证券首席宏观分析师解运亮认为，上海房价本轮上涨是几大因素“共振”的结果：

“公民同招”刺激学区房需求猛涨

2020年，上海开始实施“公民同招”和“民办摇号”政策，公办学校的优势凸显。由于公办学校生源与学区房深度绑定，优质学校附近的商品住宅成为抢手资源。

同时，疫情带来的不稳定因素，让家长们送孩子出国留学的意愿下降，购置优质学校的学区房也成为了家长们的当务之急。

货币宽松驱动居民加杠杆购房

疫情以来，新一轮的货币宽松政策开启，2020年3、4月新增贷款同比增长55.17%、85.95%，这其中，可能有部分资金流入房地产，推动了房价上升。

另一面，货币宽松也驱动了居民的购房意愿，2020年4月以来，上海新增个人住房贷款明显回升。

资料来源：Wind，民生证券研究院

信贷资金流入楼市

为了促进中小企业复工复产，国家要求银行将信贷资金的一定比例投放于中小微企业。2020年第二季度开始，经营贷余额迅速爬升。由于信贷资金的贷款利率明显低于普通贷款和住房按揭贷款，预计信贷资金的一部分被借款人用于购买房产，从而推动了上海房价上涨。

资料来源：Wind，民生证券研究院

2020年落户人数大幅上升，带动购房需求

2019年，深圳户籍人口的出生率为21.68%，而上海仅为6.3%，相比之下，上海亟需吸收更多年轻血液来保证城市的年轻化。

随着2013年7月上海居住证放宽申请条件的政策满7年，2020年通过居转户落户上海人数大幅增加。同时，人才引进人数也率创新高。

2020年，居转户18418人，人才引进落户13043人，落户的人多了，有买房需求的人也多了，房价也随之上涨。

资料来源：上海市人力资源和社会保障局，

民生证券研究院

需求挤压后的购买力爆发

过去几年，上海楼市一直很冷静，对比北京深圳，甚至会产生一种“上海房价也还行”的错觉。但这其实是在中央和地方政府的双重管控之下出现的“暂时性冷静”。

2017年至2019年以来，上海房价持续了三年横盘，没有明显上涨或下跌趋势。

疫情后，在货币宽松政策下，人们积压了三年的购买力一朝爆发，房价和成交量齐飞。

可见，对于中国人来说，“安居乐业”的基因真是刻在了骨子里。

资料来源：民生证券研究院

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上海房价都涨疯了，北京和深圳的房价还好吗？

事实上，虽然整体楼市比较活跃，但北京房价并未上涨。2020年，北京楼市价平量升。

这主要是因为北京新房库存充足。截止2020年末，北京新房库存仍处于高位且出清库存周期依旧维持在21个月。宽松货币对北京楼市的影响主要体现在成交量的上涨，而非房价。

资料来源：天朗北京房地产信息网，

贝壳研究所，民生证券研究院

另外，在严格的人口调控下，北京市常住人口连年减少，严格的落户限制也导致外来人口很难在北京获得购房资格。

资料来源：Wind，民生证券研究院

除此之外，北京对限购政策的调控执行力度更强，这也导致信贷资金更难以进入北京楼市。

资料来源：民生证券研究院

而深圳作为2020年房价位居全国第一的城市，过去一年间的1-11月，其二手房均价累计上涨10.1%，为73659元/平方米。

资料来源：根据链家网成交系统

数据统计，民生证券研究院

和上海一样，人口的大量流入和宽松的货币环境是促进深圳房价上涨的重要驱动力。

深圳落户政策条件比其他一线城市更加宽松，2014年-2019年5年间，深圳常住人口达到1344万，上涨266万人。人口的上涨意味着更多的购房需求。

资料来源：Wind，民生证券研究院

而供需的不平衡则是深圳特有的上涨因素。作为四大一线城市中面积最小的城市，供需的不平衡也带来了房价的上涨。

资料来源：民生证券研究院

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上海楼市最近风很大，但这股风究竟还能刮多久？

短期内或许仍有上涨动力。

从需求的角度来看，2020年年末以来，上海开始实施更宽松的“居转户“及引进人才、留学回国人员申办常住户口政策。人才引进不仅推动城市经济长期健康发展，同时也会增加对房屋住宅的购买需求，推动上海房地产市场。

从土地供给的角度看，2020年上海成交土地规划建筑面积为1815.9万平方米，为2021年市场供应量提供了有力支撑。但同时，成交土地溢价率达到11.1%，较高的溢价将对房价造成上涨的压力。

不过从政策角度来看，货币政策的收紧、信贷资金监管的加强，都会帮助上海楼市需求逐步降温。

民生证券研究院分析认为，从中短期而言，2021年，上海市房价将逐步降温，而土地供给的提升为中短期住房供给提供了良好的支撑；而户籍政策的放款则为中长期需求提供了依据。

多种因素共同作用下，如果新房供给不出现大量上升，2021年，上海房价在短期内依旧具有上涨动力，进入缓慢上升期。

资料来源：民生证券研究院

20日下午，在本文即将完成之际，有媒体放出一份上海《XX区房管局会议纪要》。这份网传的纪要显示，为严控过热现象，将从认筹规则、新房供应、和新房价格三方面采取措施来防止新房认筹过热。

随即，上海市XX区房管局否认网传信息，并辟谣：并未收到相关通知。

不过这则“传闻”或许不是空穴来风。当一个地方因房价过高而频上热搜时，往往离调控也就不远了……