建房+整地+搞产，三步开启新一轮农村改革，夯实大方向？

过去，70年的光阴里，广大农民群体，一直在做贡献。不管是进城，搞城市建设，还是就地，种地生产农作物。不可否认，为我们国家经济社会发展作出巨大贡献，我觉得中国现在真是到了反哺农民的时候了。

生活有5.6亿农民的村落，迎来翻天覆地的变化，要继续深化改革，为开展乡村建设运动，逢山开路，遇水叠桥。

是什么倒逼，继续开展新一轮农村改革？

当下城乡二元结构显著，农村人口大规模的向城市流动。“空心村、撂荒地”现象普遍存在，贫富差距继续拉大，农村衰败的迹象越来越明显。尤其，表现：

1.农村，酒好也怕巷子深，没有强势品牌，宣传不到位，消费者不知道。

2.农民，获得的信息往往滞后，产品赶不上市场节奏，产销不能有效衔接。

3.鲜活农产品损耗大，保质期短，储存、运输成本高。

4.土地，过于分散，难以实现机械化、集约化规模经营，劳动生产率低、成本高，产品缺乏国际竞争力。

5.过度使用农药、化肥，致使农副产品质量不高或者质量不稳定，安全问题突出。

6.农村的住房、医疗、教育等不完善，社会保障不足，限制了消费力。

以上因素，不得不继续深化农村改革，保障全面推进乡村振兴，开展乡村建设运动，才能遏制乡村衰败，增强农业农村发展活力。

新一轮农村改革即将启幕，本人认为，重点应瞄准“房、地、产”。

建房，改善农民宜居环境

当下的农村，50%的村庄面临凋敝、濒临解体或消亡，村庄将大量出现村改居、有村无庄、散户分布、交通不便、不适合长期定居、基础建设缺失，服务配套跟不上，不利于统一建设基础配套设施，投资量又巨大，可塑性也不强，需要异地搬迁，重新规划设计，建设新房，改善居住环境。像这样的，东北、西北、中部地区很普遍，重点关注区域。

长三角、珠三角、东部沿海发达地区农村已经融入到城市群、都市圈、沿海城市经济带，变成了城市经济带的一部分，乡村也早已工业化了，现在需要的是进一步改善和提升。

但是，目前农村80%是老一辈的农民或留守儿童，长期定居，年轻人都外出进城打工或买房落户。出现，大量闲置的宅地基，亟需激活其固有价值。

据统计，农村的宅基地，高达2亿亩。

全国各级地方政府都不约而同地想到通过搞活“宅基地”来筹措乡村振兴需要的巨额投入资金。

简单地说，正是沿海发达地区农村繁荣的二三产业才产生出来对宅基地的需求，才出现了宅基地的私下买卖，但是目前是违法。

占中国农村绝大多数的中西部农村（包括发达地区的欠发达农村），90%的农村宅基地也是在中西部农村。

中西部农村没有任何区位优势，如何变旧房，增大值，需深化改革。

宅基地，本身是农民的生活资源，让其赋予财产属性，让财富在本地增值，使农民群体成为所谓的有产者，就需改革让路。

对于农民来说，宅基地，是他们的最后退路。

目前，宅基地探索的是所有权、资格权、使用权分置实现的形式。

如何变旧房，增大值？

本人认为，农民要守住“闲置宅基地”，统一集中起来，成立房宅合作社，入股参与适合当地发展的项目中，共享收益。这样，才不会吃亏。

过剩城市资本购买农村闲置宅基地的使用权，吃亏的还是农民。城市的房价，和有偿退出的宅基地价格，是不成平等比例的。

现在，已推出“农民宅基地使用权可由城镇户籍子女继承”。这波红利，也能惠及更多农村出身的人。这样，让已经在城市成家立业，经济充裕，且具有家乡情怀、三农情怀的人，他们在熟悉外界的同时，对田园生活充满向往，开始回流；让户口迁移的考虑者，改革打消了宅基地使用权上的顾虑后，将吸引更多人将户口迁往城镇；在不少地区，家庭自有或者他人闲置宅基地是返乡下乡人员、文化创客等发展乡村产业项目的重要依托；将吸引人才返乡就业、城乡人才双向流动，带动农村以住房建设为例的投资建设，扩大农村消费市场，进而推进国内需求的大循环。

但是，4种情况无法继承父辈宅基地：1、子女和父母已经分户的情况下。2、子女户口不在本村的情况下。3、涉嫌违法的宅基地不能继承。4、超出宅基地使用面积的部分不能继承。

新一轮农村改革，重点要正确处理好农民与房子的关系。新房，如何建？旧房，如何变？必须尊重农民多元化需求的前提条件下，处理好两个“房子”的关系。不仅要深化户籍制度改革，还要深化农村住房制度改革。健全农村“宅基地有偿退出办法、宅基地有偿使用办法”的机制，必须在依法、平等、公开、自愿的前提下有偿转让。

整地，促使农业高质高效发展

目前，因为农村人口流失，导致土地无人种植，撂荒普遍，土地资源过度浪费，农业发展受到严重影响；另一方面，真正种地的农民，增产不增收，收入下滑严重，根本就不划算种地。农业发展方式，亟需改变。

当下，我国的农耕地大概有20亿亩，也就是基本农田。农业要高质高产，得靠高标准基本农田，但高标准农田，也只有三分之一。其它，三分之二就是靠天吃饭的低产农耕地。

稳住农业基本盘，就要“藏粮于地、藏粮于技”。整理农耕地，投资建设高标准农田，真正实现旱涝保收、高产稳产，让农业规模化、机械化、智慧化，科技化，从会种地到“慧”种地发展。

政策上，“谁种地、补贴谁”。小农户与现代农业有机衔接，就要大力发展土地合作社或家庭农场。并且，要保障进城落户农民的土地承包权、集体收益分配权等。

农村土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年。需要明确的是，延长的是土地承包权，而不是经营权。这里的经营权，可以流转给想真正种地的职业农民的，增加农民财产性收入。

在农村，未来的职业农民，会是这个时代的弄潮儿，迎来高光时刻。

要严防死守18亿亩耕地红线，落实最严格的耕地保护制度。促进农业高质高效，就要整理低产农耕地，重点放在促使农业发展的大项目上，带动农民增收、农业增产。比如：国家现代农业产业园、农业特色小镇、高标准农田、农业科技园区、家庭农场等。

促进农业高质高效发展，一定会走向规模化、机械化、科技化、智慧化。

新一轮农村改革，农用地逐渐要资本化、市场化，让农民从中受益，就要健全农用地流转机制，正确处理好农民与土地的关系。

搞产，让农民富裕富足

如何实现城乡融合、乡村全面振兴、城乡土地一体化，让农民成为有产者。必须解决，农民收入问题。要让农村能留住人，就要有相关产业。

产业要发展，就要靠载体带。这里的载体，就是农村一二三产融合项目。

乡村振兴战略落地实施，农村一二三产融合项目是载体，需秉持“农业是根、文化是魂、旅游是路，商业是服（福）”的理念。

在项目地所处的村落，找特点，包装提升成为卖点，创意设计为爆点，形成品牌；然后，靠品牌来带动产业（农林牧副渔）一二三产业融合起来发展，植入一些微型的田园商业综合体，服务周边区域的农村。

一二三产业融合项目，要做到“四化”，即谋划、策划、规划、计划。而且，必须采取跨界融合的策划、规划设计手法，来做一套全方位、多维度的可行性方案。

单一、平庸的（农业规划、旅游规划、国土空间规划、产业规划等）规划思路，难以适应，目前的现实和市场需求。

农村一二三产融合项目的发展，需要一种跨界融合的“乡村定制化、产业规模化、旅居生态化，管理智慧化”的解决方案。

这里，要特别强调，农村一定要有建设用地指标。农村没有建设用地，乡村振兴的任何项目都落不了地，更别提一二三产融合项目了。

最根本，要靠农村建设用地，种出“农文旅、农商旅、农康旅、田园综合体、特色小镇、智慧乡村”等一二三产业融合发展的大项目。

农村，只有产业搞起来了，农民就地接受培训就业，增加农民工资性收入，才能过上富裕富足的生活，提升农民幸福感和生活质量。

新一轮农村改革，一定要让政策为产业发展铺路，实体经济才能发展好，正确处理好农民与产业的关系。

新一轮农村改革，继续深化，就要了解农民的多元化需求为前提，有效组织农民是关键，尊重乡村特点和发展规律是根本。正确处理好农民与房子、农民与土地、农民与产业的关系。

这样，才能找到城乡融合发展的切入点，推进乡村振兴全面落地，有效开展乡村建设运动，让公共服务在农村落地，让城乡要素平等交换、双向流动，让乡村内部产生流动性和向上发展的机会。

文 / 李国民 / 跨界融合策划人 / 三农观察员 专注文旅、农旅、康养等项目的前期策划、规划设计！

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