低生育率，制约着房地产的发展

近日，一篇文章引发热议，就是经济学者马光远发表了题目为《马光远：最终压垮房地产泡沫的是低生育率陷阱》的文章。其实，很多人都预判过，人口减少，将会成为制约房地产发展的一个重要因素。只是，这次专家提出了，说服力就大一些。

马光远认为，目前我国的低生育率趋势愈发明显。如果按照这个趋势下去，那么在不久的将来，我们将面临经济增速持续下降的困局。经济的不景气必定会作用在房地产市场，最终造成房地产泡沫的破裂。

经济领域，都是融会贯通的，没有哪个行业可以独立存在的。我始终认为，所有经济的根本都离不开——人。一个城市或者国家的经济发展好不好，说白了最终就是这个区域的人才是一个什么水平，数量够不够？技术水平高不高？消费能力足不足？能否可持续发展等等。所有物资和商品的最终使用者是“人”，一个国家，如果人很少，经济发展也不会太好。因为生产力不足，不能产生更多的剩余价值，叠加效应低。当然，也并不是人越多经济就越好，比如印度。日本、美国都有几亿人，人口不算少，有足够的人力资源去发展国内经济，以至于产生了大量的剩余价值出口的其他国家。只有当一个国家的人口产生的剩余价值越多，经济才能越好。

改革开放至今，中国始终是制造大国，最近几年开始有所转变。自主研发得到了提高，剩余价值也在增多，因此出口在增加。发展速度也算是相当之快，不然老美也不会处处与我们作对。

对于马光远的观点，我认为他只说对了一半。

低生育率已经成为客观事实，并且越来越明显。随之而来的负面效应也会增多。民政部部长李纪恒在近日表示，中国目前的总和生育率已经破了警戒线，适度的引导提升生育水平将成我国实施人口均衡战略的关键。

随着社会的发展，我国人口结构悄然发生着变化，其中有3组数据特别值得注意。

①、2019年我国的新生人口为1046万人，出生率低至10.48‰，这是我国近20年来的最低生育率。很多人纳闷，二胎放开了，出生率反而下降。没放开之前，大家都偷着生，现在为什么会出现“不想生”的局面？

其实，二胎放开的太晚了，应该早10年，现在就不会那么被动了。如今，老龄化逼近，年轻人接不上，仿佛出现人口断层。之前想生的基本都是70后、80后，年龄的关系，很多人已经是心有余而力不足了。90后想生二胎的相对而言，少了很多。尤其是最近两三年，房价高涨，让很多70、80后本来鼓足了勇气，想生二胎，结果被高房价给吓跑了！养一个男孩算上买房，在普通二线城市，估计要300万左右，2个男孩就要600万。这得是什么样的家庭，才能有这样的收入？并且还是一切顺利的情况下。

②、从2012年-2019年，我国的劳动力人口连续8年都在下降。这8年的时间，劳动力人口减少约3000万。

劳动力顾名思义就是能够创造价值的人，排除掉老弱病残。大家要明白，劳动力减少了3000万，并不是我们的总人口减少，而是这3000万人基本都变成了老年人，丧失了劳动力，本身不能创造价值了，只能消耗社会上的剩余价值。这就意味着社会的负担变重，公共资源可能不足。必然引起某些经济领域下滑。

③、数据显示，1980年我国的老龄化程度只有8%。到了2019年，我国的老龄化程度已经达到了18.1%。60岁以上的老人高达2.54亿人左右。100个人当中，就有18个人是老年人。这个占比相当大。大家都知道，最近几年，养老金总是不够用，退休金每年增幅由原来的10%，缩减至5%。

当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。世界上老龄化最严重的国家就是日本，排名第一。

日本总人口1.26亿，60岁以上比例32.79%，65岁以上比例26.02%。目前还在呈上升趋势。专家预测，2050年65岁以上的老年人口将上升到33.7%。同时，2003年未满15岁的年幼人口占人口总数的 14.03%，表明日本人口另一重要特点——“少子化”。到2010年日本人口总数将开始转为负增长。日本至今，都没有走出楼市泡沫破裂的阴影。日本的石井先生，1988年泡沫时期花了6600万日元购买了一套2层别墅，现在价值也就3000万日元。他已经把别墅出租了，现在住在小房子里，为了省下来钱和别墅的租金一起还银行贷款，这样等他65岁就可以还清贷款，然后把房子抵押出去换回来的钱养老送终。

在人口问题上，日本的现在，可能会成为我们的未来。在房地产上面，好在我们有日本的前车之鉴，能及早作出对策，防止楼市大幅度变化。

为什么现在严控资金流入房地产？中国的房子已经够几十亿人居住，怎么感觉还是供不应求的局面？很多城市依然还有抢房的现象。其实，有大部分房子都是被加杠杆的炒房客买走了。也包括普通炒房者，也就是跟风炒房的。这些人多数都是透支了未来的30年钱，当经济不好的时候，收入下降，这些背负巨额房贷的人生活必然受到影响，消费肯定会降低水平，本来打算多生一个孩子的，有些人也会选择放弃了。高房价也使得很多生产避孕药的企业倒闭。

高房价导致低生育率，10年后，低生育率又会摧毁房地产行业。所以，我认为马光远只说对了后半句，上半句漏掉了！楼市没人接盘，房地产的大戏自然就没得演了。加上如今养孩子成本飙升，除了房子之外，还有医疗、教育，都是要大手笔的。