没有买卖，就没有伤害

截至2月末，成都二手房价格环比上涨0.8%，同比去年涨幅为9.3%，涨幅位居全国楼市前列。其间，还出现了不少抱团涨价的现象，这可是楼市大忌。

正所谓“枪打出头鸟”，继深圳、上海之后，成都3.22楼市新政出台，着实让想要买房的刚需用户激动不已。最让人关注的莫过于“成都即将出台二手房指导价”。

如果成都跟随深圳楼市的指导价，比当前市场成交价普遍低30-40%，那成都楼市无疑是“清仓大甩卖”，为此不少买家已经摩拳擦掌准备好抄底了。但是，真的到了抄底的时候了吗？

到抄底的时候了么？

首先，打7折当前还只是买家的一厢情愿，卖家显然不这么想。这也就造成了买家和卖家之间，价格不能撮合的情况，以至于全国二手房挂牌数量上涨，成交量却大幅减少。

参照2月8号发布指导价的深圳，指导价普遍只有市场价的7成，部分区域接近腰斩，这与卖家的心理价位有相当的落差。公布指导价后，深圳二手房网签数量下跌近7成，线下签约数量也从单日800套跌至300套左右，买卖双方进入观望期。

没有买卖就没有伤害，卖家不愿意降价，买家不愿意加价。去年有河南房地产开发商，抱团不愿意让新房降价，但恒大却进行了降价跑量，打7折出售新房，用以回笼资金降低负债率，今年行业形势似乎更加严峻，二手房也进行了抱团。

降价跑量

二手房和新房又不太一样，房地产公司或许有短期回笼资金的需求，二手房卖家却可以自住或者用来出租，不到紧急时候不需要卖房变现，所以并不急着降价卖房。

与此同时，房地产行业已经进入买方市场，买家手握大把现金，房源不再像前几年那么紧张。即便是刚需，也不着急这几个月，完全有时间慢慢挑选和观望。

这也就造成了当前二手房市场的奇葩现象，一方面，各个城市的二手房挂牌数量大幅上升，房价也在温和上涨。另一方面，二手房成交量却大幅下跌，形成了“无量上涨”的局面。

这种僵局肯定是无法长期持续的，总会有人急着卖房变现，或者有刚需着急买房结婚。那到底谁会妥协后退一步呢？

有房有车，才有爱情

二手房挂牌数量大涨

根据二手房交易平台统计数据显示，目前全国二手房挂牌数量，Top10的城市从高到低分别为：重庆17万套，天津14.73万套，沈阳14.46万套，成都13.5万套，郑州10.98万套，南京10.43万套，苏州9.93万套，哈尔滨9.85万套，武汉9.68万套，西安9.61万套。

如果是北上广深的一线城市，常住人口基数大，买房需求众多，二手房的挂牌数量多一些是正常的。怕就怕一些城市人口基数本就不大，对房产需求量不高，二手房挂牌数量却高于一线城市，并且成交量还十分低迷，这就值得警惕了。

以重庆为例子，土地供应十分充足，主城区二手房挂牌数量，常年高于15万套，供需基本趋于饱和状态。这也就是其它城市都在上涨，而重庆房价却“就地卧倒”的根本原因。

供需平衡

根据二手房挂牌的数量，以及每月签约购房的数量，我们很容易就能算出去化周期。在上述十大挂牌最多的城市中，沈阳不出意外地拿下第一名，二手房去库存压力最大，需要82.9个月。也就是说，沈阳按照现在的挂牌量和成交量，卖光二手房需要6.9年。

现在已经不是担忧房价的问题了，而是担心房子买卖的流动性问题，卖房子的人那么多，“接盘侠”却没有几个。很多城市光是存量住房，就已经够卖个几年的了。再比如，二手房挂牌量Top10中，去化周期比较高的城市还有：

南京去化周期67.5个月，约为6.5年；

郑州去化周期47.4个月，约为3.9年；

天津去化周期42.6个月，约为3.6年；

广州去化周期41.4个月，约为3.5年。

二手房交易

房地产交易的“流动性陷阱”

2021年后，随着各个城市对楼市更趋严格的调控，二手房挂牌数量和法拍房数量不断上涨，买房的需求却由于各种原因在逐渐下降，这就造成了房地产买卖的“流动性陷阱”，即房价在温和上涨，成交量却不断下跌，想卖房变现的空有价格，却不容易卖出去。

房产一类的固定资产，流动性远低于股票、基金、黄金，加上城市限售等调控政策，这就造成了买房容易卖房难的局面。如果地段、装修、周边再差点，想要在众多的房源中脱颖而出，不打个八折以突出价格优势，或许挂牌许久都会无人问津。

抄底末班车

部分城市房地产商人和二手房的卖家，有些还在坚持抱团不降价，殊不知恒大和部分先知先觉的人，早已经降价跑量了。正如股票交易一样，会买的是徒弟，会卖的才是师傅。

房地产交易的“流动性陷阱”，不可能一直持续下去。或许就在这一两年，要么急于买房的刚需按高昂的市场价购房。要么卖家服软，按照市场价打7折，甚至更低的折扣卖房。

谁会在这场“怄气”中服软认输呢？我们拭目以待。