市场房价2倍还要靠抢，万亿GDP省会的神奇物种

转自米宅

作者茅十八

近来，长沙的势头，犹如黑马奔腾。

七普数据出炉，长沙常住人口首破千万，2020年一年净增40多万人。27个省会城市中11城GDP超万亿，长沙排名第六位，GDP突破1.2万亿。

千万人口、万亿GDP，长沙已经赫然站在中国大城市的头部领域。

22城两集中供地第一批土拍，济南几乎清一色底价成交，郑州47宗地土拍也全面哑火。

谁能想到，最为严苛的长沙，竟然拍出了地王。

新房均价不过1万2，楼面价竟然拍到了1万4。

各大版块的限价开创了新高，洋湖最高限价14200、大王山12200、月亮岛13000、四方坪13000。

更有意思的是，还有多个地块并没有标明限价水平，而是简单以“按市政策进行价格监测”备注。

前脚拍地，后脚就有项目释放价格2万8，你品，你细品……

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但长沙最贵的房，不是滨江、梅溪湖，不是高端板楼，也不是冲破天际线的超高大平层。

那是什么？

长沙最贵的房，是楼市另一个神奇物种的存在——高价公寓。

GDP破1.2万亿、人口破千万、人口吸引力全国第十，长沙的房价低却是出了名的。

目前长沙住宅新房均价1万1，1万2以内主城随便买、地铁房随便挑，1万6-1万7可以买到滨江金融中心。

但在长沙，随便拉出来个公寓项目，几乎都要比住宅贵。

单价2万+以上的公寓有一大批，还有公寓单价高达5万+，轻松虐住宅。

如果你不去细看，完全不会想到这是住宅均价1万出头的强省会里，公寓的真实售价。

今天，我们以长沙调研中，3个典型的高价公寓案例来展开分析。

案例1：泰禹上雅，成交单价2万7。

——周边住宅1万2左右，差价2倍+。

这是泰禹上雅公寓所在位置及其周边住宅房价↓↓↓

泰禹上雅凭什么这么贵？是产品好吗？高端大平层吗？

都不是！

这个项目位于雨花区万家丽中路与白冶路交汇处，4.6万方的可售公寓和1.4万方的商业，小区地上31层，地下3层停车场，建面43-94平LOFT公寓。

这不就是普普通通、烂大街的公寓产品吗？！

四五十平大标间，还11梯31户！

虽说是loft，但层高只有4.2米，扣除隔板厚度，单层就只有两米。

两米层高什么概念？

1米7的正常身高，换衣服你连胳膊都伸不开；来个1米8的大个子，入户门都进不去！

但，就是这样“伸不开胳膊”的公寓、完全没有居住功能的公寓，价格能卖到周边住宅的两倍还多，而且一房难求。

那买它干啥？两个字——学区。

就是这么一个公寓，身上绑了稀缺的优质双学区，自称“湖南唯一承诺保证教学质量”。

小学学位——泰禹小学；初中学位——南雅实验中学。

泰禹小学，源自老牌名校砂子塘，清华大学附小窦桂梅校长担任顾问，如今已经集团化，2020年师资力量排名长沙前四。

南雅实验中学，是雅礼二校，雅礼在2016-2019年连续4年清华北大自主招生排名全国第一，如今南雅也算长沙公办初中四强，2020年高考一本率95.17%。

牛不牛？牛气哄哄！

这还不是泰禹上雅公寓最厉害的地方。最厉害的是：

——这个公寓学区直接写进购房合同里，而且不限名额！而且可以永久流转！

这意味着，你买了一套公寓，孩子直接可以进名校，一胎能用、二胎能用、三胎四胎都能用！

而且还能像住宅一样正常落户。

等你孩子毕业，一转手卖了，二手业主、三手业主、四手业主孩子都能用，无限期流转。

按照开发商说法，这种公寓，你买一套就成了传家宝，祖祖辈辈都能上名校，比黄马甲还有用。

厉害吧？简直牛到爆！

这样一看，价格2万7还贵吗？都传家宝了还贵？！

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主城如此，靠名校硬生生拉起来的梅溪湖呢？

福晟翡翠湾，公寓毛坯价格1.8-2.2万，住宅清盘价1万。

这个项目位置很好，就在梅溪湖岸上，真正的湖景房。

楼盘体量很小，就两栋楼，一栋住宅+一栋公寓，2019年住宅清盘，当时价格只有1万。

现在公寓价格，反倒翻了整整一倍！

单看公寓，200多米的超高层，建面37-78平，4.5米的loft，论产品平平无奇。

但福晟的公寓也有名校：

——雅礼中学和小学，长沙最好的学校。

而且能落户。

这比身为雅礼二校的南雅中学，含金量更高。

但福晟公寓和泰禹上雅不同的是，这种公寓买来只能自家孩子上学，没有流转功能。

什么意思？

名校名额只能一手业主用，二手业主不能用，房子卖了之后就无效了。

梅溪湖旁边还有个比较贵的公寓，达美寰宇中心，跟福晟同样的学位，精装价格2万3+，但它还有一个亮点，引进太古里。

直白的说，这种公寓，最值钱的功能就是孩子上学，但不能流转这一点，就彻底锁死了流动性。

所以，这种公寓只能自家孩子上学用，几乎没有任何投资价值。

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如果把时间轴拉长，我们来看长沙近两年来，价格比较高的公寓项目情况，你会发现一个规律。

先看表格，直观清晰。

2020-2021年长沙两年内高价公寓产品、价格情况↓↓↓

粗略统计，长沙单价2万+的公寓项目，已经有二十多个。

这里面，顶级公寓有两种：

一类是优质学区公寓，一类是大平层豪宅公寓。

虽然价格上，大平层豪宅公寓要远远甩开学区公寓，诸如雨花区云大公寓，面积起步450平，最大高达1320平，妥妥的顶级公寓，单价4万-5万4，没有2000万门槛都进不去。

但在市场占有率上，优质学区公寓绝对占上风，数量占到85%以上。

但要特别注意的是，长沙真正能把学区写进合同里的，非常少，学区能流通的更稀少。

这就要注意一点，买了公寓不一定能落户、也不一定能上好学校，要格外谨慎。

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那没学区、又不是大平层豪宅的公寓呢？

正在自降身价，跌跌不休！

长沙严格限购以来，住宅房票严重不足，所以公寓凭借不限购不限贷的优势，很长一段时间里，价格要比住宅新房贵30%左右。

但去年下半年至今，长沙公寓一直在降价，于是“湘江旁，6888元/㎡起”、“双地铁口甲级公寓，直降5888元/㎡”……层出不穷。

今年3月，长沙二十多个公寓项目组团降价，降幅高达17%以上。

自降身价后的公寓，均价比住宅还低，这是近五年来公寓价格第一次输给了住宅。

——数据来源湖南中原研究院

什么原因？

供应量太大了、库存吓人。

截至今年3月底，库存量持续突破历史最高水平，超过432万方，去化周期增加至31.5月！

这意味着，假如马上停建，只消化现有的公寓库存，也足够3年才能卖完。

但长沙的公寓，从没停下新建脚步，从没放缓新建速度……

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总结一下：

1、长沙有投资价值的公寓，只有一种——写进合同、能无限流转！

2、不能流转的学区公寓，自己用也能买，面积越小越好，投资直接放弃！

3、普通公寓，不能落户、没有学区，分开看，租金能裹住房贷70%以上，可以买；否则要放弃！

4、单纯投资、普通人投资，住宅货量完全够，建议直接放弃公寓！