当下如何买浦东

转自真叫卢俊

大浦东应该是最近特别撩动大家心弦的，特别是前阵子那个谣言开始，所有人都在畅想未来关于浦东会怎么样

但是对于浦东的利好却也开始实质性的落地

毫无疑问，未来的浦东会有更多的自主权，他的想象空间似乎也不仅仅停留在一个区

而今天和大家聊聊对于浦东的一些置业建议

01

浦东的房价一直呈现着“非环线”的布局模式

经常去浦东的人可能会看到楼市呈现几个现象

中环线附近最贵的二手房集中在张江，张江热门板块呈现着非常剧烈的波动，几个小区甚至一度从链家网上直接下架

今年几个大热项目全部来自浦东

从仁恒金桥世纪到森兰星河湾都是如此，总价可控产品品质佳之外，充沛的购买力也证明在浦东高密度的出现

另外，对于浦东来说价格并非呈现环线化的落差

临港主城区的二手房价达到6万，这可是距离市中心20公里以上的距离

浦东房价并非看不懂，而是不能通过简单的环线去解读

这一切现象都聚集在浦东，并且在2020年之后得到充分的放大

而这背后的原因，也是浦东和浦西最大的区别，就是产业模式

整体的财政秒杀所有区，几乎等于所有浦西区县的总和，而浦东的人均GDP已经超过了纽约

背后能够如此的，就是因为产业因素推动的

在上海规划内的产业园区中，浦东的产业园区收录是最多的，甚至接近第2名与第3名的数量总和

而且浦东的产业分布有一些很有意思的特点，大的产业园区被摊薄到整个区的内部和边缘段，撑起了整个的骨架和血肉

而小的产业并不会打散，依旧会集聚在大的产业园区内，支起了能与骨肉联动的手和脚

就这样从骨架到血肉再到手脚并起，盘活了整个浦东产业内外部的驱动

这也是文章一开头那个政策出台的时候大家会这么兴奋的原因

核心就是围绕产业驱动的地方，如果有立法的支持，那只能说是如虎添翼

好的法规可以带来更多的企业，而这些企业会驱动浦东的产业二次升级

02

这也回答了为什么临港核心区的二手房价可以冲到六万的原因

而且大家去找就会发现，不仅六万已经稳稳的站住

并且房源量非常稀少

临港新城的代表作万科金域蓝湾现在已经是6.1万，差不多在一年之前的成交价就是3.6万左右的样子

这中间的变化你很难就用大盘上涨来回答

所以看待临港到底能卖多少钱

不用去解读这样的地理位置到达市中心有多远，把目光放在产业在区域内提升到什么样的高度就可以

其实仔细看就会发现，临港核心区的二手房腾飞的这一年，其实就是临港产业快速变现的一年

这一年以来临港核心区的利好，投资正在快速落地，所有的规划都不仅仅只停留在口号阶段，产业落地带来大量的产业人口

这件事如今也不是只是口号，我相信很多人都听过万达钻石湾的案例

只靠人才就完成了所有的去化，也是全上海第一个全本科的小区

我相信2020年的我们一定想不到，那时候三万多的项目可以起的那么快，这样的轨迹也证明了浦东发展轨迹的不同，也是我们选盘的不同

对产业的额外关注，就是区域未来可以达到价值天花板的核心要素

这是浦东置业的所有人必须要有的意识

03

而对于如今的浦东置业，其实只要产业聚集的地方，都可以买，但是如果你要带上有潜力三个字就比较难

那是因为价格都已经比较高了，当下合理但未来去哪里，都是我看不到的

但是有一个地方会是一个意外，他的这种意外似乎在复制2020年的临港核心区的轨迹

这个版块当然也在临港，经常看我们内容的朋友应该知道，就在临港蓝湾

临港蓝湾的产业，如今也在快速的兑现着

临港蓝湾规划形成以新能源、智能网联汽车高端配件、生命科技、高端制造为主导的三大产业

较为突出的包括了三一重机、特斯拉上海超级工厂等等

特斯拉工厂航拍图

此外，临港蓝湾规划还有二期

就在上周，在临港管委会官网上公示了 “生命蓝湾”特色产业园区规划，建设集“研发、生产、测试、展示”等功能于一体国际生物医药产业基地与滨海产城融合示范区

这个大家可以重点去看下，其实很厉害

在资料中特别提到将规划设置4处幼儿园、2处九年一贯制学校、1处高中

整个地块就位于临港蓝湾国际社区南部，一直延伸到杭州湾，这是不是就是蓝湾二期了呢？同时两处九年一贯制学校的规划也打破了人们对蓝湾“没有学区”的诟病

此外，还提到将设置标志性建筑高度：100米，位于研发地块内

这意味着目前临港蓝湾正处于红利期，依靠产业和时间，在不断发展。

除此之外，临港蓝湾的人口导入也开始兑现

同样在链家网上，以此前临港蓝湾前几年入市的绿城上海诚园为例，目前在二手房市场处于真空的状态。

最为直观的现象就是无挂牌房源。

房源的自持率极高，除了少量出租之外，几乎没有可售挂牌

原因也很简单，就是如今蓝湾的生活配套已经非常完善，但是产业还在升级

所以毫无疑问，大家都很有耐性，等待蓝湾价值最终兑现的那一刻

这样一来，现阶段买入蓝湾新房就有着巨大的优势

临港蓝湾二手房供应量低，所以目前临港蓝湾的新房产品，还维持相对较低，依然还有性价比的价格

数据来源：兔博士APP

此外，不知道各位有没有注意到临港的优越之处在于，在网上房地产新房供应的公示表上，已经将临港作为单独的区域进行划分，这不得不说明如今的临港蓝湾早已今非昔比

图片来源：网上房地产公示

04

对于整个临港蓝湾来说，如今也是产品入市的集中月

很多项目都不错，今天这个可能特别值得一说

核心就在于总价段

电建地产·泷悦蓝湾同时推出二个批次的产品，其中包括了建面约95-115㎡的瞰景高层，以及建面约125-167㎡的宽境叠墅

根据公示的价格，维持了今年1月，0902地块一期2.35万的均价，别墅部分3.1万单价

也是区域内产品跨度，总价跨度比较丰富的产品段了

这也就意味着项目内可以供应200-500万的总价段产品

而这个总价段对于当下的上海主力需求总价段来说

可以说是最集中最明显的

往下你可以获得最低200万总价的项目，往上总价段提升但是在产品属性却得到迭代和满足

我有一个很初始的判断，这个产品不仅很适合在临港的产业人群，也特别适合上海土著的第二张房票

如果你购买力不足但却还有一张房票没有释放，这个项目可以成为很好的标的

特别是不少产品卡在230万以内，普通住宅的二套五成首付，客观上减少了不少购房者的首付压力

而关键是买到的还是品相不错的产品

（项目效果图）

电建地产对待这块地的态度，是要做出真正的舒适叠墅，给到那些改善客户，真正接近于别墅的生活

为了这样的设想，因此选择了做只有四层的真叠墅，上下只有两户

（四层叠墅示意图）

和追求极致性价比的迷你叠墅不同，不做中叠，只做上下叠，

户型都很方正，才保证了每一层都是大开间，正是因为如此，单体空间虽然面积不大，但都很舒服

就放一个142平米的一层标准层就可以看出来

可以看到整个一层是一个起居空间，是整个家庭的活动中心

这款户型采用的是大开间，短进深的设计，而且采用大面积玻璃，超高窗墙比，让整个优势得到了极大的放大。

而这样的开间只有别墅产品才能做到，洋房我们只能看到相对于高层的横厅，而无法开到原先的双开间合二为一

另外对于公寓来说也同样能打

电建地产在合理排布小高层与叠墅产品的同时，为业主定制了归家的每一步风景，让人与人，人与风景之间发生更多互动

而墅境小高层，能够和叠加产品一起共享五重归家礼序。包括了山海主题入口水景、竹艺艺术空间，山石小品、风雨连廊、以及双入户大堂路径

95平的三房户型，进门的次卧可以作为老人房，和年轻人互不打扰

另外也充分考虑到了收纳的重要性，户型图上分为了三大类的收纳，生活用品、常用衣物以及娱乐性收纳

小面积但却大内胆，这样的房子，首付67万起就可以获得（1401地块 2-102）

项目最近已经拿到预售证了，上一次开盘是今年的1月份，供应374套认购组数626组

而这一次，电建地产·泷悦蓝湾同时推出二个批次的产品，其中包括了488套建面约95-115㎡的瞰景高层，以及168套建面约125-167㎡的宽境叠墅

电建地产·泷悦蓝湾6月16日认购开始，如果有时间，大家可以去看看

05

对于浦东置业来说，如果只有一个关键词，那就是产业；

如果有两个关键词，就是产业的规划和产业的兑现

而在产业规划到产业兑现的时间差，就是城市版图崛起的周期

浦东在过去20年已经千百次的证明过这一点，最近一次就是2020年，如今2021年这一波，很快就要来了

以上为正文，来自真叫卢俊