大家怎么都在拼命买翠湖

转自真叫卢俊

01

源头是来自最近的数据整理

上海多少总价的房子算是比较贵的房子呢，可以这么打一个比方，上海每个月成交超过2万套的房子，到目前为止二手房已经卖出10万多套了

但是2000万以上总价的房子，才828套，比例连1%都不到

换句话来说，二手市场进入到2000万的总价，一定是稀缺标的

但是某种程度上，这些购买力又是极度聪明的，他们选择什么样的产品，或许是当下时代里最抗通胀的产品

当我们整理了数据之后发现还吓了一跳，数字来自小胖看房

一个很有趣的数据

榜单其实是这样的，在二手房的世界里，翠湖天地因为盘太大，分成了无数个独立小区

但是今年1-5月的榜单来看也着实惊人

排名前十的楼盘里，第一第二第三第七都来自翠湖天地

换句话来说，在市场认知里，当总价段进入2000万的区间的时候，毫无疑问翠湖天地是最强势的价值认知

这是为什么

其实道理也很明显，在2000万以上的总价段里选择翠湖天地其实是潜意识状态下比较理性的选择

对于地段来说，新天地是上海顶级地段应该没有争议吧，虽然没有大江大河的景观资源，但是核心区域加上人文底蕴也就证明了地段的强势

再加上本质瑞安参与项目开发就伴随着城市更新的内容在

换句话来说，地段并没有因为成熟而在老去，反而历久弥新

年轻客群正在源源不断的导入

而对于产品而言，虽然有过十年左右的房龄时间，但是因为相对完整的商品房模式，翠湖天地的产品力放在如今的一手房市场里面都是比较能打的

所以在这个总价段，购买翠湖天地不论是地段还是趋势还是居住氛围都可以得到很好的保全

这个属性在如今的二手房市场是比较难兼备的，二手市场最大的问题就是好地段都是差产品，新房龄的都在远郊区

这是上海过去20年楼市发展下的共性现象

而对于翠湖来说也可能就是瑞安这种港资开发的很慢很慢的节奏，才有可能对于购房者来说能够同时兼顾好地段+好产品的项目标的

所以在这个维度上来看选择翠湖在高总价段范畴内不用怎么思考但绝对不会犯错的选择

02

当然今天这篇不是翠湖的广告，这种盘不用广告也他的名号早就广而告之了，我想和大家聊的是

“翠湖天地现象”正在其他城市蔓延

各位知道，我们作为行业内的内容产出者，我们在捕获市场信息的时候，这个账号也像一个信号接收器一样吸纳着市场中各种微妙的信息

能够联系到我们，找寻到我们的，一定是在他们下沉市场表现的非常非常明显的迹象了

那最近我这边就密集的接收到一个信息：异地城市的购买力里面，出现了大量的上海客户

是的，异地充沛着足量的上海客户

而这个异地并不是单一的，信息源来自武汉、重庆、成都……

大量中部的项目都表达这个信号，就是他们项目的楼盘，一线城市的购买力，特别是上海客群，正在急速提升

最夸张的一个项目达到了40%以上的客群占比

好，后面的有趣了

各位认为这些异地客户愿意去买的房子都怎么样的

很多人的第一反应都是，应该是小面积、低总价，主力诉求都是想要投资的客群吧

告诉各位，错了

完全不是

这一波客户进入异地城市购买的，清一色的是这个城市的绝版核心地段加大户型高总价的产品

武汉重庆最贵的几个江景豪宅项目，正在得到上海购买力的充分认可

最夸张的是成都一个项目，并非住宅属性，但是地段稀缺加上产品力的绝对超配，客群不在乎地块属性，价格甚至卖的比住宅还要贵

这种现象正在大量二线城市浮现出来

而且这些客群也千万不要觉得是慕名而来或者唯利是图的陌生客户，这个圈子早就洗的差不多了

所有的购买力，都和这个城市有着联系的

有来自一线城市的产业外溢客户，有总部区域分公司的高管，有成熟的新消费创始人，当然也有这一轮因为疫情海外归来的海龟

他们认可这个城市，是因为这个城市的同时，更重要的是，是真的看透房地产发展趋势的人

03

和这些项目的操盘手聊天，他们和我解读了很多原因，而当下一个非常明显的现状就是，最近几年的好产品，都出现在内陆核心城市

上海已经不说了，杭州、南京、苏州因为各种逻辑的调控，产品不减配已经是房企最大的良心了，更别说研发了

在这样的对比下，今年我看过的好产品其实都在内陆

在激烈竞争的格局下，所有房企都打起精神在做好产品，这样的磨合也是如今其他城市比较稀缺的

愿意去异地，愿意买二手，背后也是看到了好产品在未来趋势中的强势

今年我看过最好的别墅产品来自重庆天湖岛

最好的综合体来自武汉复星BFC

最好的展示体系来自重庆国浩项目18T……

类似于城市绝对核心地段拿出来的高端产品，整体的产品力已经是在全行业之上了

类似这种全玻璃无台阶式完全落地加上转角做了圆弧处理，在一线城市操盘的同行其实可以摸着胸脯问问还有没有魄力做这样的产品

换句话来说只要换一个城市，你真的可以住上这个城市的顶级资源聚集区

而背后是极度明显的购买力落差

刚才在前面已经分享过，1000万在上海的中环内，无任何强势资源，大概可以获得100平米左右的小三房或者大两房

而在武汉、重庆、长沙、成都，600万就可拥有顶级地段中200平米的居住空间

这就是极大的落差，这当然也是这部分需求溢出的核心原因

04

当然，产品只是这一轮需求转移很小的地方，我更想和大家聊聊大趋势

本质上也是楼市客群的一个大转换

内陆城市在过去五年其实有过几轮的异地客户的导入

这群人的购买特质其实很明显，就是低总价小户型，然后感觉用一点点的钱就可以拥有一个好城市

这样的购买逻辑其实是来自那个特殊的时代，在一线城市涌动着上车论

就是不论多少钱先买，买完之后再换

然后再加上一些所谓的杠杆啦、撬动啦、盘活啦之类的话术，包装出低总价产品涨幅高的逻辑

这套逻辑迎合了大量的弱购买力客群，某种程度上在上海这个城市也是成立的

但是放在异地城市，就出现了问题

类似重庆，小户型的产品其实并没有涨多少，而且替代品太多，二手流转也出现了问题

所有的纸面价格在流通阶段都产生了问题

稀缺地段的不可替代的居住型产品，反而在这一轮大趋势中抗了下来

并在经过这么多年的市场教育其实大家开始看到真正优质房产的价值，长持才是最优质的的投资方式

我身边经常有这么一群人，就是每天忙的要死，一点点钱各种辗转腾挪忙碌了五六年，弄到最后还是两套老破小

而长持核心地段并且本身就自己住的，伴随着房产的增值和个人能力的提升，最后住得好人幸福，身家也上去了好多

所以今天和大家说这些是为了什么，包括把翠湖和异地项目和大家放在一起来聊

其实房地产的变革带来的其实流派的改变，那些依赖着投机短持的操作流派，其实已经快退出行业主流了

房地产发展也并不是在一个遍地开花的年代，换句话来说任何一个单点城市都存在价值分化和城市裂变的情况

外加房票限制的诉求下，把尽可能的多的钱，买最好的房子成为了当下最抗通胀的决策

需求释放的改变本质上是客群的改变

客群的改变本质上城市发展趋势的转换

不知道各位是否注意到，上海前段时间出台了一个800亿城市更新的基金

这应该是第一个关于城市更新的基金

并且我们看到有大量的政企在参与，这件事的意义可能会超过很多人的想象，我甚至觉得这会是中国版reits的很好落地载体

当然这里不展开，我更想表达的，强势城市都在重仓市中心这件事，除了大虹桥和浦东机场两个大基建带来的物联网驱动，整个上海本质上是在收缩的

而这个过程中中环内的价值正在被放大

这件事未来也会在成都、武汉、重庆再次上演，所以对于异地购买的客群，你更加需要关注的是，这里是当地的哪里，是否绝对核心

05

每个城市都有自己类似翠湖天地这种标的的产品，这些项目在时间的历练中正在熠熠生辉

这些产品会是趋势中最硬的资产，不用太久的时间就可以证明，毕竟大家都是用脚投票的

以上为正文，来自真叫卢俊