​“土地出让金”改革，楼市要凉凉？这是今年最大的笑话

作者：东方鸿鹄

一石激起千层浪。

6月4日消息，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。

很多人不淡定了。

土地使用权出让收入，俗称“土地出让金”，它一头连着地方财政收入，一头连着中央对楼市调控的阀门，中间还影响着房价。

围绕着“土地出让金”征收方式的改革，网上也出现了各种解读。

比如，房价是不是要降？房地产税随后要出台？

今天就聊聊土地出让金”由财政部门划转税务部门征收这事，对楼市走向和普通老百姓，到底有多大影响？

首先，要弄明白，中央出台这条政策的根本目的，是规范地方税费征收。

换句话说，过去地方税和费征收，边界不清晰。地方政府在税收之外，到底收了多少费，中央搞不清楚。税是明账，费是暗账。这可能导致的结果是，地方没有钱就想方设法乱收费，总干些与上面政策违背的事。一旦局面失控，还得由上面擦屁股。

地方土地出让金占了很多地方财政收入的大头，有的网友将其比喻成地方小金库。当然，从规模来看不是小金库，而是地方的“金矿”。

钱是人的胆。地方政府有钱，主政的领导就有想法，敢干事，而且往往为了政绩不计后果地干，而且怎么出位怎么来。

这一切的根源在于土地。地方政府只要有地卖，心里就不会慌。

现在，中央将土地出让金由财政部门改为税务部门征收，区别是财政部门受地方政府支配，税务部门由国家税务总局直接委派。

虽然根据规定，土地出让金属于地税，但由税务部门征收后，这笔钱还是由地方政府支配。

不同的是，中央可以随时通过税务部门监控查看。等于说，地方多了一双盯着自己的眼睛。

地方必然顾及。以前想怎么花就怎么花，现在多了一道手续，就不敢乱花了。

土地出让金征收方式改革，影响最大的是地方政府。中央的用意很明显，规范财政收支，通过对地方钱袋子的监管，加强中央对地方的管控。

这二十年，地方政府依赖卖土地，风光了二十年。过去是粗放式发展和治理，现在追求的是高质量。

这一招，正中七寸。

再看看土地出让金改革实质性影响。

一、地方政府会因此减轻土地财政依赖？

鹄哥很明确告诉你，不会！

网上普遍论调是，新政出台意味着地方卖土地，不像过去那么随意了。

但要知道，地方财政依赖卖地土不假。即便在这种情况下，全国仅有6个省市可以财政盈余，其余二十多个省份都要中央财政补贴。没有了买地收入，估计地方财政亏空更大。地方财政没钱，还得由中央来补贴。

所以不是地方政府财政依赖卖地，整个国家都是。只是宏观看，依赖程度要低些。

所以，个人判断，至少五年内，财政依赖卖地的局面还会持续。特别是疫情当前，外贸影响，实体经济收缩，这种依赖只会增强不会减弱。

财政收入的钱哪来？

想想烟草行业就知道了。控烟喊了这么多年，成效呢？国家不可能失去这么一大笔烟草税收。

过去10年时间里，全国国有土地出让金与总财政收入的比值，没有下过50%；

2020年44个主要城市中，近乎50%的城市依赖度超过100%。

2021年1-4月，全国一般公共预算收入78008亿元，其中，地方一般公共预算本级收入41351亿元。1-4月，国有土地使用权出让收入21383亿元，占前4个月全国一般公共预算收入的27%，占地方一般公共预算收入的52%。

国家花钱地方太多，没有地方收入支撑，中央的钱哪里来？总不能靠钞票吧！

这笔账，谁都心里有数。

所以说，土地财政依赖的局面，还会持续，而且短时间内，只会加强不会减轻。

二、土地出让金征收方式改革，网上普遍预测，是为房产税出台做准备。

个人认为，不可能。

土地出让金改革，与房产税出台，没有直接关联。

土地出让金归税，只是税收征收技术层面改革，而不是房产税出台的“前戏”。

房产税出台的关不是技术层面，而是出台的实施影响。

要知道，国家设立房产税，目的是什么？收税是为了创收。

但实际上，房产税多少年就喊了，现在迟迟未实行。重庆、上海也号称试点，实际上连试都没试。为什么？不是阻力大，而是后果很可怕。

房产税对楼市，就达像摩克利斯之剑。它的杀伤力，不是收税本身，而是会导致房价崩盘。

前面说了，土地财政依赖依然会存在。

如果因为开征房产税，对楼市影响太大，地方卖地收入大幅度减少，可能是得不偿失。这个账，也要算清。

一旦征收房产税，房价下降是必然的。所以，房产税出台，需要合适的时间窗口，但现在时机并不成熟。

三、对于老百姓来说，大家关心的是，土地出让金征收方式改革，会导致房价下跌吗？

也不会。理由很简单，这个改革出台的初衷，就不是抑制房价。

前一段时间，高层还放话，抑制学区房炒作。但学区房价格降下来了吗？别听信一些网上文章，学区房要玩完。高价学区房，根本原因在于，优质教育资源不均衡。这个问题没有解决，炒作学区房就不可避免。回头看，近日国家又提出三胎生育政策。很难说，此前发话抑制学区房炒作，与三胎政策没有一点关系。

举这个例子，只想说明一个问题:中央调控楼市，只是强调抑制房价过快增长，遏制打击炒作，却从来没有明确说，要降房价。

降房价，只是少数没有买房人的一厢情愿。房价不能降。这是多数人的想法。这也是民意。

相反，土地出让金征收方式改革，对于地方政府来说，意味着土地拍卖更加规范有序，土地供应量也不会像以前那么随意了。

对于一些地方来楼市来说，或许是利好。