一、中国的房地产市场是否过剩？

如果单凭官方统计的商品房存量数据与人口数量做对比，那么不仅没有过剩，而且还严重不足。但是事情并没有这么简单，也不能仅拿两组数据做对比，这样只会得出片面且失真的结果。

国家统计局公布的数据显示，2000年至2020年间，全国累计建造的住宅商品房数量为1.82亿套，若按户均90平方米来计算，全国住宅商品房销售面积总共达到了164亿平方米，另外我国高档公寓（复式楼房和别墅型）累计销售面积共约9.18亿平方米，若按户均120平方米的面积计算，高档公寓约有756万套。

根据我国城镇家庭居民户均人口为3.2人的数据可以推算出目前城镇所有的住宅商品房能够供7.8亿人居住。

中国有14亿人，城镇化率为60.6%（2019年），也就意味着将近8.4亿人居住在城市里，还有5.6亿人居住在农村，而住宅商品房几乎仅供于城市，绝大多数生活在农村的人居住在宅基地或自建产权房，对住宅商品房的需求不大。

探究我国房地产市场的住宅商品房供应是否过剩，除了其本身的存量数据和增量数据与人口、城镇化率等数据进行匹配分析以外，还得深入分析以下三个方面的情况：

A）现阶段的人口年龄结构及其未来的变化；

B）经济增量及其生产效率对城乡二元对立结构的改善程度；

C）房地产行业本身的供需结构性问题。

1、人口年龄结构的问题

自1999年以来，我国已步入老龄化社会，而2016年颁布二孩政策以后，新增人口出现峰值，为1786万，往后五年逐渐下跌。2019年的新增人口只有1465万，而死亡率却有998万，人口自然增长率仅为0.36%。

第七次人口普查数据迟迟没有公布，而2020年公安部统计的新增户籍登记人数为1003.5万，目前的总和生育率只有1.5左右，不仅低于国际认定的世代更替水平所需的总和生育率标准（其数值为2.1，即每对夫妻平均至少要生育2.1个孩子），而且已跌破国际认定的新增人口警戒线（其数值为1.5）。有关专家预计总人口峰值将出现在2022年，而人口负增长将出现在2027年。

对于人口年龄结构的变化，可以采用现阶段人口年龄结构分布的数据并以此推测未来人口年龄结构的变化：根据2019年《国民经济和社会发展统计公报》显示，各年龄段占人口分布中，0-15周岁为17.8%，16-59周岁为64%，60周岁及以上为18.1%，其中65周岁及以上为12.6%。

我国未来30年的人口老龄化趋势十分严峻，数据显示，到2050年，我国60周岁及以上的人口占全国总人口的34.1%，其中65周岁及以上的人口占全国总人口的比重更是高达28.1%。

21世纪20年代，我国60周岁及以上的老年人口将达到2.55亿，而到了30年代，我国老年人口将达到3.71亿，40年代的老年人口是4.37亿，50年代的老年人口则是4.83亿。

与老年人口的增长相对应的，就是年青和中年劳动力人口的减少，按照以下我国人口数量的预测数据图来分析，往后30年的时间，平均每年净减少约1000万左右的劳动力人口。

老龄化和少子化所造成的人口净减少将会影响劳动力人口结构，从以上数据及预测可知，未来的劳动力人口结构失衡是大概率事件。而一旦劳动力人口下降，几乎所有的经济需求都会下降，当然也包括住宅商品房等房地产市场领域的需求。

2、城乡二元结构的问题

我国的城市与乡村发展长期呈现出发展不对称的情况，协同效果不佳，甚至使乡村的发展被迫由城市的需求驱动，这就造成了诸多因城乡二元结构而显现的问题，其中一个就是住宅建设呈现出地域所属产权的不对等。

城市的住宅商品房建设，产权分明，国土资源使用权、房屋居住权、个人财产所有权等应有尽有，而农村的宅基地和自建房屋却仅拥有国土资源使用权，不具有个人财产所有权。

除此之外，诸如交通运输网络、医疗卫生机构、国民教育资源等与之配套的公共用品建设也呈现出城乡二元结构性分化的特点，农村旱的旱死，城市涝的涝死。

另外，农村的人口少子化、老龄化问题相比城市则显得更为严重，这就导致未来的城镇化建设速度势必放缓，农村人口涌入城市的流动性势必被削弱，自然也就消化不了城市里那么多的存量住房，纵使农村人口持续净流出，也不会再像过去那样，造就城镇化建设的高速增长。

3、房地产的供需结构性问题

由第一、二点，我们得知人口年龄结构失衡和城乡发展不均衡会反过来影响包括房地产市场在内的所有国民经济领域，导致居民的需求持续萎靡。然而单就目前来看，住宅商品房数量的供给却仍在稳步上行。

由于在未来的很长一段时间内，房地产市场依旧会是国民经济发展的关键力量，而且是我国的主权货币用来锚定价值及信用的大类资产，以及充当其流动性蓄水池的角色不会发生根本性改变，故而该市场商品的供给依旧会维持在增长区间内。

综上所述，关于现阶段的中国房地产市场存量，从供需比这一项数据来看，显然是出现了结构性过剩的情况，而且是属于供给产能严重过剩的一类行业。

居民对房地产市场的有效需求不足，所以说，现在国家提出“房住不炒”以期对房地产市场价格进行长期横盘是解决其供需结构性失衡的正确决策。

4、短期内如何解决房地产市场供给过剩的问题？

对住房贷款市场加强监管力度、严控商品房市场价格、加快推进“房产税”的落实、公权力加大对社会低收入阶层提供如廉租房等保障性公共用品等等。

关于住房贷款市场和商品房价格，其措施包括但不限于国家针对房企的杠杆设置了三道红线、深圳推出并完善了二手房成交指导价格机制、一年只允许开设三次的地方土地拍卖集中制，以及地方各种限购、限售、限贷、限价的区域性政策等等。

5、中长期房地产市场是否还会出现供给过剩的现象？

其主要取决于以劳动力为主的人口结构、资产价格的泡沫化程度，以及中产阶级数量及其消费水平如何。

首先，由第一点的数据显示，我们可知劳动力人口结构将会发生巨大变化，截至2050年，总人口为13.6亿，而老年人口将达4.83亿人，即使按照2019年的0-15周岁的人口数量约2.5亿来计算，16周岁及以上至59周岁的人口数量仅为6.27亿，届时人口抚养比将高达77%，相当于每100个年轻人就要抚养77个老年人，而这还是在没有剔除16周岁及以上的在校学生人数以及延迟退休所造成的60周岁及以上的劳动就业人数等因素所得出来的结果，如果剔除了，结果势必将更为糟糕。

再来就是分析我国主要的大类资产价格存在泡沫化的程度如何，尤其是房地产。

根据2019年《国民经济和社会发展统计公报》显示，我国房地产行业的固定资产投资增速为9.1%。其近20年间的增速平均为15%以上，而近20年来广义货币供应量（M2）增速却高达46.5倍，鉴于房地产投资、开发及销售的加总增幅每年占GDP的1%左右，其总量更是占GDP的10%以上，综合数据来分析，加上房地产充当货币流动性蓄水池这一客观事实，房地产价格存在很大的泡沫。

除此之外，社会融资的信贷投放更倾向于非实体经济，即金融系统及其企业部门，而这些部门都会将大量的信贷额度投放给房地产企业，使它们采用高周转的模式来经营业务。

根据2019年央行公布的关于社会融资规模的数据显示，纵使其投放给实体经济的贷款达到其总量的66%，也无法改变房地产作为半实体经济行业依然能得到贷款的局面。

到头来，房地产两头通吃，既从金融部门获得了低额信贷，又能从国家专门投放给实体经济主体企业的贷款中分得一杯羹，促成房地产行业“高杠杆、高负债、低增长”，试问这样的局面，其资产价格的水分会低到哪儿去？

以上针对两个不同的角度进行分析所得出的结论，皆对房地产市场的商品供应过剩与否，反映出较为悲观的迹象。最后剩下的一组数据，即预测未来我国的中产阶级及其消费水平如何，将成为包括房地产市场在内的国民经济增长的关键。

根据我国的判定标准，一般按三口之家来计算，月收入在5000元左右而年收入在20万元左右的家庭被判定为中等收入家庭，而其家庭成员则被判定为中等收入者，由这些家庭组成的群体被判定为中等收入群体。

保守估计，目前为止我国的中等收入群体在2亿人以上，鉴于我国的资产基尼系数为0.73（数据来自北大研究院），而收入基尼系数为0.46（数据来自国家统计局），根据聚心效应和二八定律，这两亿多的中等收入群体在未来势必占有更多的资产，尤其是房产。

只要全社会各类市场的物价上涨水平保持在温和区间，中等收入群体的恩格尔系数基本保持不变的情况下，那么该群体的消费水平一定会稳步上涨，然而仅凭他们是无法支撑起包括房地产在内的整个消费市场，在此列举他们未来的预测情况，是因为基于现有的因素去展望未来，只有他们能成为生力军。

6、房地产市场供给过剩的深层原因

以居民部门尤甚的社会主体对房地产市场显示出有效需求不足的特征，基于国有土地本位的地方财政模式与投机套利属性极强却又显示出长周期迂回生产的房地产开发企业共同制造了这一有违市场经济秩序的现象。

其使得住房的刚需属性被资产配置属性所取代，往后其市场价格的反映成为了一种完全的由货币主导的现象，而其市场供需的扭曲以及资产价格的上涨远高于普通居民薪资的上涨等现象的产生也是如此，甚至现阶段国内金融市场的非完全开放，以及主要大类资产的定价并不真实反映其价值，也与这一现象有关。

二、再过五到十年，房价有可能再涨一波令人难忘的行情吗？

房地产有句内行话：“短期看金融，中期看土地，长期看人口。”

1、从历史上我国房价的总体走势来看：

以1978年的改革开放和1992年的“南方谈话”为标志的长期政策所制造的人口红利和城镇化建设；

以1998年的住房市场化改革和2003年的国有土地拍卖入市为标志的中期政策所创造的土地财政模式；

还有以2016年的棚户区改造为标志的短期政策所推出的金融货币化。

以上这些阶段都催生了一波又一波的房价上升态势，使房地产成为十万亿级超大型市场的同时，还成为国内大类资产价格锚定以及主权货币价值配置的“定海神针”。

2、自从2020年以来，调控楼市的政策愈发收紧，原因在于房地产市场存在巨大的刚性泡沫。

根据蒙代尔不可能三角理论，我国采取结汇制度，就势必通过灵活的货币政策来配置资产，但如此一来就会使金融市场无法反映其真实的价值，由此存在巨大的金融风险，急需通过去杠杆的手段将其化解。

然而纵观历史的经验教训，诸如1980年代的拉美债务危机或是1991年的日本住房投资泡沫危机的情况皆不可取，剩下的唯一办法就是让房价长期横盘，再通过提高以非金融企业部门和居民部门尤甚的全社会的薪资待遇水平来消化房价上涨的压力。

3、房地产作为我国十万亿级别的巨型市场，其价格的反映必将外化为整个社会的价值反馈，且必然成为衡量劳动生产价值的不二标准。

自从2008年金融危机以来，房地产市场对民众的作用早已从单纯的刚需消费彻底转化为价值投资，其对国家的作用也从早期赋予其与金融挂钩的属性以进行间接融资，再到如今对货币政策和财政政策的制定形成巨大的势能效应，若想让它长期横盘几乎是不可能的事儿，牵扯到多方利益之间的博弈。

4、关于房地产于未来5到10年之内的行情走势，结合其市场从业人员的“行话”来说：

短期的金融政策即行政方面势必趋于收紧，由于房地产市场对货币流动性的依赖极强，但又考虑到如同2020大疫之年的全球降息潮对大类资产及其市场具有巨大的负面影响，故而往后十年里全球各央行的货币政策一定趋于紧缩，货币流动性大为减小，基于房地产市场的强货币属性，必然对其资产价格的上涨极为不利；

中期的土地财政模式也因房地产呈现出较高的资产泡沫而难以为继，国家对制造产业转型及产能升级的需要必须依靠改善信贷货币制度、金融市场制度以使货币流动性趋于实体经济而非以房地产为主的资本市场；

长期的人口结构变化诸如劳动力人口增长放缓、老龄化和少子化愈发严重，都会打压房地产市场的利润增长空间，泡沫不足以被支撑起来，也就无法仅凭横盘房价的方式以解决。

5、根据第四点，我们可以总结出房地产于未来的发展趋势将会呈现出以下特点：

行业结构受地域或政策等因素的影响，分化得愈发明显，譬如金融政策造成的市场割裂反倒会强化房地产泡沫的刚性，信贷政策造成的地域分化也会使房地产市场出现结构性泡沫，以及人口政策的积极与否将决定房价的走势。

综合来看，房价总体处于长期横盘的同时，一线城市等人口长期流入的部分地区，其房价呈温和上涨，且依旧是大类资产得以锚定价值的风向标。

然而由于房地产市场对国家经济发展的势能太大，尤其是到了现在这个节骨眼，其消极影响是呈指数级被放大的，如若社会观念和投资偏好没有转换，则根本无法达成对其去杠杆以化解风险的目的。

三、都说十年后房子不值钱，那现在还需要买房吗？

那些说十年后的房子会不值钱的人，无疑是受到了近期国家调控房地产市场价格的影响而做出的结论，但是他们却忽略了一个最本质的事实，那就是往后至少十年的时间里，房地产仍然属于国民经济的支柱型产业，且不会发生根本性动摇。

也就是说，十年后的房地产商品非但不会不值钱，反而还会是国民经济发展的“定海神针”。

然而房地产对国家经济发展的重要性虽然不变，但并不意味着可以像以前那样闭着眼随便挑一片区域的一套房子就可以坐等升值了。

既然大多数人都在关心购房到底值不值得，也就是说他们都将房子的投资属性置于高位，而居住刚需属性倒是次要的了，所以在此笔者就来探讨一下，往后十年的时间里，普通老百姓到底该不该买房呢？

1、一个国家的经济基本盘想要稳定，离不开房地产市场。

纵观世界，没有哪一个国家的房地产市场是不作为资产属性以企稳金融的，而且其市场规模在整个国家GDP的占比举足轻重；纵观历史，没有哪一个国家的经济是不靠房地产市场而崛起的。

可以这么说，一个国家想要富强，在早期阶段，金融市场的发展与房地产的资本化程度密不可分，取决于房地产市场本身的刚需属性所延伸出来的投资需求。

2、无论如何，房子所承载的资产属性不会彻底消失，只是与其居住刚需的属性之间会逐渐达到一个平衡状态，也就是其资产属性在经历了早期的高速发展后，势必会回落到一定区间内。

不然的话，整个社会的财富都集中在一类产业的同时，也会相应地积累巨量的泡沫和风险。

如果任由房价永无止境地上涨，那么摆在我们面前的只有两条路：

要么被动等着泡沫破裂，譬如2007年的美国次贷危机；要么等到泡沫快要破裂，主动强力去杠杆，譬如1991年的日本房市泡沫崩盘。

为了化解泡沫和风险，公权力有义务让房地产回归理性的市场交易。“房住不炒”政策的长期横盘房价就是主要措施，但并不意味着未来的房子一定会不值钱。

相对来说，房价长期不变，变的是货币的购买力在持续下降，以及企业或居民部门的可支配收入水平在不断增长，以此消化泡沫，达到化解风险的目的。

3、结合第一点和第二点，我们可以预见：至少十年后，房地产依旧会是金融市场的主力军，然而其已不再是生力军，因为我国的发展进入“新常态”，急需寻找下一个体量增长潜力更大的市场。

一来使金融市场更加完善，且其系统朝着更高阶段更新迭代，以适应“新常态”；二来逐步替代房地产成为海量货币于资本市场的流动性蓄水池。

4、至于需要买房与否，那得看购房者的目的是什么了。

如果只是刚需，那根本就不必去在乎自己那拥有未来70年产权的房子到底值不值钱，唯有投资需要衡量房子的价值，并对其做资产评估。

委实说，长期横盘房价的政策本质上就是为了限制炒房，让房价回落到刚需也能买得起的程度。

这不仅关乎房地产行业的商业化能否形成良性循环，而且还因为房地产市场在国家经济发展中占有重要地位，一旦房地产市场崩盘，国家的社会和民生也会跟着出问题，所以，公权力不可能再如过去那样，继续无底线地容忍炒房和囤房。

5、鉴于房地产市场的资产属性不会彻底消失，也就说明其投资的收益回报从长期来看还是很不错的，所以如果投资者硬要延续过往的思维模式，非房地产不投，那么笔者建议这些人至少要做好三点准备：

现金流必须充足到能够全款买房的程度；

从微观的角度来看，对行业内的所有情况都要了若指掌，包括但不限于上游开发商的经营情况、与其合作的产业链企业的配套服务，以及下游营销渠道的商业模式、是否有中间商赚服务费差价等；

从宏观的角度来看，国内的房地产市场势必出现分化的现象，选择地段的时候一定要注意两点：

大量的人口流向哪里，哪里的房产增值潜力就是最大的；

哪里的产业集群最先进，哪里的房产价值评估就是最优的。

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