拿地多样化后，房地产投资必须越来越专业

过去，由于政府几乎是唯一的土地供应者（未来允许农地入市，或许供应局面有所改变，但也是在政府的监管下），以往房地产商所谓的投资拓展，很多时候主要工作就是要去公关政府，原本投资所需的能力都是抛到九霄云外，这也构成了上一代地产投资拓展人的特征（这里省略一万字，我就不去总结了）。

但是我们必须看到，政府对房地产的监管是越来越严格，很多出让条件明显比以往刚性了很多，要想改变一个小小的规划条件都是层层审批和公示。与此同时，由于房地产的利益巨大，民众对房地产相关的东西透明化要求越高，现在很多事情必须在公开透明的环境中进行，政府的寻租空间越来越小，公关的效果也就越来越差。

对于整个社会和行业来讲，这无疑是一件好事，有利于更具有投资、产品设计和运营能力的房企在竞争中不断发展壮大。但显然，对于习惯了以往那些做法的地产拓展人员会有太多不适应，甚至最终会被淘汰。

土地是房企的命根子，能够低成本获取优质土地更是房企竞争力的体现。以往，开发商仍是以勾地和招拍挂来获取土地为主，但是随着土地供应的稀少（尤其是一线城市），城市面临二次开发，同时受益于金融手段的多样化，收并购和城市更新越来越成为开发商获取项目的重要手段。但收并购和城市更新和招拍挂不一样，专业程度很高对于以往不重视专业化投资的房企来说是不小的挑战。从近几年很多开发商在市场寻找投并购的人才，发现市场在这个领域存在很大的空白，人才极度稀缺。

收并购需要开发商拥有专业的团队，能够完成收并购的标的的遴选、谈判、估值、融资、运营及退出。涉及很多专业的财务、税务、法务及金融知识，包括复杂境外交易、税筹、资产剥离等等。对于一向对投资粗放管理的开发商来说显然是有点不适应，即使好东西放在面前也不敢去拿，也不知道怎么拿。

城市更新也是一个高度专业化的工作。以深圳为例，一是要面临着政府不断变化的政策，政策对地价、销售政策、建筑设计都在不断变化和约束，政策风险极大。第二，除了要应对政府的各种政策和规划，还要面对原业主的各种诉求，原业主类型繁多，诉求不尽相同，奇葩要求也是迭出，村里和企业主的诉求往往差别很大。城市更新里套着境外股权交易，这样的案例在深圳太多，对开发商的专业能力都是极大的挑战。有些人想在城市更新占些便宜，估计就是太低估别人的智商了。

拍脑袋的年代必将远去，未来将是专业制胜的时代。