房地产护城河变窄，投资的风险越来越大

随着房价的节节攀升，地价跟着水涨船高，一二线城市则是地王频出，楼面地价拍出来高于售价也是比比皆是。只是我想试问一句，那些拍板拿下楼面地价比售价还高的决策者们，你们在拿这块地的时候，心中到底有几成把握可以盈利？为国家盘者另当别论。

在过去房价快速上涨的过程中，房地产投资存在很宽的护城河，所以几乎没有失败的案例。再怎么差的投资都能在这个市场中取得成功，这不是投资能力有多强，而是利润的安全垫够厚。正是因为这样，大家的投资能力的差别似乎也体现不出来。

除了招拍挂地价的暴涨，这几年的收并购市场也是异常活跃，有人参与游戏有人立场。由于房价在过去持续性暴涨，卖家对未来的市场的预期不会低自然提高卖出诉求，买家由于对未来预期也不低所以就是加杠杆也要接盘。所以能够从别人手里买到东西，买到的价格肯定不会太便宜。

旧改获取的项目就更不用说。一是政府会限制开发商赚太多的钱，二是获取项目本身的成本就很高，包括显性成本和隐形成本，以及拆迁带来的不确定性都会增加开发商获取项目的不确定性，这也是不可忽略的成本。

先暂且不说房价是否真的会暴跌，就是以这么高的成本获取的土地，已经吞噬了部分利润，让投资的护城河变得越来越窄。

由于在以往房地产投资领域没有出现过大的风险（那些由于经营不善导致的失败不是投资的失败，因为别人拿到这个东西后可以把东西做好，只是运营能力的差别），很多开发商对房地产投资带来的风险严重意识不足。投资失败带来的风险往往是技术性风险，是不可逆的，而运营的风险是管理风险，那是可以通过改变运营条件而改善的。

一旦项目投资的失败，就成为不可逆的风险，简单说就是必将为公司带来损失。对于杠杆率一直居高不下的开发商，往往一个项目现金流出现问题就会产生连锁反应，从而为公司带来系统性风险，尤其中小开发商。

俗话说，教训都是从失败中获取的。目前仍是很多开发商都不会意识到这种风险，或是即使意识到也不知道它的严重性。过去的几年，部分开发商不理性拿地，风险必将会在接下来不长的时期内就会显现出来，我们拭目以待。