中国房地产市场拐点已经来到

中国房价快速上涨的过程中，大家总是有一个错觉，认为中国是缺房子。其实中国缺房子的时代造就一去不复返了。2019年，国内城镇居民人均住房建筑面积约40平方米。大家可以脑补一下，人均居住面积40平米是一个什么概念。所以从整体的供需情况来说，中国的住房市场基本上算是比较平衡了，房地产向下的拐点已经来到。这里强调一下，向下的拐点本不是说房价会立刻下跌，而是整个行业的发展的拐点已经来到，新增需求量不会像以前那么大，行业的新增规模会逐渐减小，未来甚至会出现负增长，这都是很正常的事情。

国内关于房地的统计数据有很多，但是我觉得当年的竣工面积是很有意思的事情，一定程度上反应了市场的情况（开发商、购房者、政府三方的关切都包含在里面），竣工面积尤其能够反映开发商对市场一些看法，业内人士或许也都明白，什么时候竣工并不一定由工期决定，很多时候是由市场决定的。从国内近些年的住宅竣工面积可以看出，国内住宅竣工的高峰期在2012-2014年，之后其实有呈一种下降趋势的，即便是2016年的全国房价暴涨的刺激下，竣工面积也没有回到最高峰的时候。

数据来源：国家统计局

其实在2014年人均住宅面积就达到了37.8平方米，整体来说基本上也是够住了，城市之间结构性的差异导致部分城市仍有较大的需求空间。按照现在的竣工面积，差不多2.5年竣工量会使得全国人民的住房面积新增1平米。但实际上这个增长的空间已经非常有限了，竣工面积其实也很早预示着国内房地产市场的拐点的到来。

当然，竣工面积是一种结果数据。我们也可以从驱动中国房地产发展的核心因素看看。说到核心驱动因素，排在第一位肯定是人口增长和城市化进程。人口增长客观上导致住房需求的增长，而城市化进程的加速又使得城镇住房需求暴增，而我们通常说的房地产市场也主要指是城镇的房地产市场。

从国内人口自然增长情况来看，从1990年之后，国内的人口自然增长率一直在下滑，而最近两年都是在3%左右徘徊，属于是低增长区间了，按照这个趋势，国内人口增长有可能在未来出现负增长。人口增长的拐点实际上早就出现了，只是人口对房地产需求产生的影响存在一定的周期性。但连续几十年的增长率下降比如会导致未来的住房需求减弱。

数据来源：choice

同时，我们也来看看国内的城市化率情况，国内城市化率在改革开放以后呈现快速上涨的态势，从1979年的18.96%增长到2019年的60.60%，这在人类发展史上都是一个奇迹。但是随着城镇人口的增多，城市的问题必然也会产生，公共设施、教育医疗资源跟不上也是很正常的事情。城镇化到了一定是每年的绝对增加值会下降，而国内城镇化率每年的绝对增加值从2015年开始呈现一定的下降趋势。

数据来源：choice

很显然，人口增长和城市化率增长上都已经出现了拐点。房地产市场不像股票市场那么敏感，但这些影响会慢慢体现在房地产市场上来。

第二个驱动因素，我们需要关注是GDP增长的问题。GDP虽然是一个很综合指标，但毕竟它也是最能体现一个国家经济实力的指标。相信大家经常听到新闻说国内的经济增长压力很大，这个其实很正常，绝对值的体量已经很大了，这么一个庞大的经济体量还要保持快速增长是多么难的一件事情？

因此，数据也在体现国内经济上行承压这一事实。近十年GDP增长率的高点是在2010年为10.6%，这也是近十年唯一一年超过10%，之后几乎是一路下滑，到2019年全国GDP的增长率为6.1%.即便是这样的话，我觉得都是很了不起的。

数据来源：国家统计局

第三个因素就是货币政策了。谈到这个因素对房价的影响其实也很复杂，货币政策会存在一些逆周期的操作，比如说今年受到新冠疫情的影响，全球都在释放流动性降低利息。国内的货币政策对房价的影响，我们觉得可以从两个维度来看。

首先，从M2同比增长的图我们可以看出，整体M2投放的速度还是有所下降的，尤其是在去杠杆那几年。2020年受疫情影响，M2增速有所上升，即便是这样，也没法回到2010年那时候的水平。其次，M2的投放，还要看政策引导资金流向到哪里，目前上面的政策明显是不希望资金继续流向房地产，更多是希望自己流向实体经济。从这个角度来看，其实对于房地产来说，货币政策的拐点也来到了。

数据来源：choice

总之，从房地产市场发展的核心驱动因素来看，国内的房地产其实拐点已经形成，行业发展未来会向提质而不是增量的方向发展。估计这个时候有读者会出来说，你瞎说，深圳的房价都涨飞了。我想说的是那是深圳，中国有几个深圳？深圳产业发达、年轻人多，但是辖区面积小、住房供应稀缺，房价上涨也是情理之中的事情。但是我们前往不要以个别案例来否定规律性的事情。