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可以说80%的粉丝朋友们，在讨论购买房屋时，都习惯习惯于把精力放到分析房价涨跌上，而忽视了房地产的另一个属性，流动性方面的缺陷。

什么意思？流动性就是变现。换句话说，我们在讨论买不买房时，促成购买房屋的原因，常常是认为下一步房价要涨。但是我们常常忽视房地产资产和其他资产相比较，最大的短板就是不容易变现。

有朋友会说，买房是为了居住，不是为了投资，因此不用考虑未来现的问题。道哥认为，这种想法可能是短视的。因为随着时间推移，人生的不同阶段对居住条件会有不同诉求。即使买房只为居住的纯刚需，也需要把此前购买的房屋变现，来改善居住环境。

所以说，不论刚需人群，还是房地产投资者，都需要考虑房地产未来能够变现的能力，也就是流动性。

为什么我们那么容易忽视房产的流动性？因为房地产市场由地方政府控制土地表现出整体上供不应求的局面。于是我们就感觉到房子好像不愁卖，但这其实是非常大的误判。

看一下那些房地产发展成熟的国家，到了一定阶段，市场就会出现一些房屋，在二级市场不能变现。也就是说，将来不但有开发商把房子盖出来卖不出去，也会出现老百姓买房之后，在需要的时候没有办法变现。

那么，在什么情况下房地产的流动性的缺陷会表现得尤其明显呢？

一是空置率比较高的地区。

相关数据显示，中国城镇房地产的空置率超过了25%，三、四线五线城市空置率可能更高，甚至一些开发区空置率高达60%。

如果你单纯认为这些地方房价未来会涨，投资需求驱动你来买这个房屋，那在未来变现的时候，你就会发现在二级市场找不到买家。

第二在经济形势不好的情况下。

世界上发生过十次大的经济危机，九次由房地产市场引起的，其中表现最明显的不单是房价下跌，而是在下跌过程中间，房地产这个资产没法变现。我们知道，今天很多家庭都会有这种或者那样的债务，如果经济发生危机，很难想象谁能来为你接盘。

如今，房子对每一个家庭都是资产支出的大项。有数据显示：房地产在现代家庭资产占比已经超过70%。房产的保值增值就变得越来越重要。为此，道哥精心准备的专栏课程《房产大变局：势、道、术》，希望60节课程能带你买到超越市场的优质房产，欢迎点击链接 →头条专栏 免费试听~

那么，哪些因素会影响到房地产的流动性？

第一肯定是位置。好的位置的房产，几乎是所有人喜欢的标的。追求者多，流动性自然要好。

第二是房屋面积。试想，在北京后海这样的皇城核心区，如果你有一套四合院要买，动辄上亿，恐怕全中国也没有几个人能够买得起来。但如果你是在核心区只有一套90平米的普通住宅，也许就好卖很多。所以第二个就是户型不要太大。像北京二手房中好卖的房产都在90平米以下。

第三个是交通。其实，交通背后意味着人流量。试想你购买的房屋非常漂亮，在一个世外桃源，但几乎没有人去过，那肯定也卖不出去！好的交通意味着居住生活便利，别人容易来，你容易去，大家都方便。

当然聊到交通一定不要过犹不及。在北京和天津之间坐城际列车只需要30分钟，这并不等于房地产商品的好的交通。

什么意思呢，一定不能超出出一个地域的范围，比方天津的房子，北京的房子，河北的房子，地理位置限制已经确定，就只能在同一个边界内来比较，不能跨城市跨省区域比较。因为北京的房子和河北的房子背后隐含的各种福利待遇是完全不同的。

第四是学区房。如果你购买的房屋，能够具备好的教育条件，尤其是稀缺优秀小学，那么这样的房子流动性常常也会很好。

一句话，我们在购买房屋的时候，除了价格之外，会有很多因素驱动我们来买，如果你抓住了那些大家都认可的因素，那你的房产就具备了好的流动性。

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本文为道哥原创内容。

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