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最近收到不少朋友的问，3到5年后房地产市场走势如何。甚至有不少朋友对于未来3到5年的走势很悲观，那么应该怎么分析这个问题呢？

道哥认为至少要考虑五个因素。

第一个因素是土地价格。根据易居研究院对50个样本城市土地价格占房价的比例研究， 2017年土地价格占房价比普遍达到了38%，这是一个平均水平。

一些比较强势的二线城市和一线城市普遍超过了50%。2017年北京土地价格已经占到了房价的70%以上。

如此看来，土地价格毫无疑问是影响房价的最刚性最重要的成本。

第二个因素是融资成本。在一手房市场，今天房地产企业拿到了土地，未来五年把它开发推向市场，就意味着在未来五年它要承担今天购买土地的融资成本，有多高呢？普遍在8%到10%。这就意味着今天购买的土地，即使不追加任何投资，五年之后来开发房地产投资成本也已经上升了70%左右。

对于二手房市场也是同样的道理。今天你购买二手房，同样每年要支付银行按揭的成本，这些最后都会构成你房屋价值成本的一部分。道哥认为，这些在二手房市场交易时，都会成为支撑房价的重要的成本考量。

第三个因素，劳动力和物价的上涨。过去的十年，五年，不论是房地产的建筑材料，还是劳动力价格基本上都保持了上涨。尤其是今年房地产的建材价格相对于去年同期普遍上涨了10%到30%。

未来3到5年，按照正常的逻辑，通货膨胀总是存在的，物价温和劳动力温和上涨总是合理的。而这些也都会成为支撑房价的重要的因素。

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第四个因素是库存。供求影响市场价格。在房地产市场上，今天的库存会形成未来的供给。那么库存怎么样呢？

根据国家统计局和不同研究机构所提供的数据，前一阶段的房价此起彼伏的上涨，全国一二三线城市的房地产库存都降到了2014年以来的最低点。部分二线城市的库存甚至只有五六个月的去化周期。

在库存如此低的情况下，再看一下房地产供给，尤其是商品住宅的新供给。

一线城市由于要发展租赁房和共有产权房为代表的保障性住房，商品住宅的土地供给降幅很大。这都会影响到未来3到5年商品住宅供给数量。库存处在低点，商品住宅土地的供给在持续萎缩，这都会影响到未来房地产市场的供求和价格的变化。

第五个因素是人口。经常说房地产市场长期看人口。道哥认为这个观点还是比较温和的。

试想每年有将近1200万人口从农村进入到城市生活，未来3到5年，在中国城市生活的人口增加了5000到6000万，基本上相当于今天世界上的一个中等国家的人口的数量。面对五六千万的人口增长，难道不会形成对房地产需求和价格的很大支撑吗？

中国的房地产问题，根本无法用世界上其他国家的房地产发展来衡量的，因为国情太不同，人口基数太不同，城市人口变化也太不同了。

除了以上这五个因素，有人会谈到房产税马上就要出来了。

在道哥看来，房产税对房地产市场的影响更多会表现在房产税落地之前的阶段。山雨欲来风满楼，这个阶段充满了未知，整个市场表现出恐惧，都会影响到房价。

但是，房地产对中国经济，对地方政府财政收入，对银行的金融安全以及对个人家庭的资产来说，都是举足轻重的。坚决遏制房价上涨，也并不意味着未来的2、 3年，房地产市场要出现全面大幅调整。

当房产税落地之后，参照国际上的经验来看，都并不会改变房价变化的趋势。

·end·本文为道哥原创内容。

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