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当前，高房价成为了整个社会共同矛盾，不论是城市发展、企业经营还是个人到城市工作生活，甚至国家经济下一步寻找突破，某种意义上来说都和今天高房价的局面有关。

高房价的局面能改变吗？房价能否真正有意义的下降呢？道哥认为下调房价是可以做到的，关键取决于改革的力度。

第一，土地制度改革。

目前，土地供给都垄断在地方政府的手中，土地供给长期供不应求，土地招拍挂的形式不断的推高了地价，地价作为房价的重要成本，最终传导到房价中去。另一方面，土地的供不应求还导致了住宅长期也是供不应求。这些都不断的推高房价。

如果能够允许农村集体土地、企业所拥有的闲置土地，像国有土地一样，公平的进入市场，去供给、去交易，去建筑完全有产权意义的住宅，那么土地供给短缺的局面一下子就缓解了，居高不下的土地价格也会立即得到改善。

再如果允许农村里的宅基地只有交易流通，市民、村民都可以参与，让小产权房合法化，那么这都会对房地产市场的供给产生新的有意义的影响，都会影响到未来房价。

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第二，财税体制改革。

某种意义上，今天的地方政府都在依靠土地财政。土地出让金已经占到地方财政收入的35%，房地产相关税费占到了10%，加起来占了45%。

那么地方政府面临两个比较难得局面。一是财政公共预算收入分配时，长期入不敷出，财权和实权不匹配，只能分配大约52%左右的公共预算收入，但要承担超过80%的财政支出。这样就不得已寻找类似于出卖土地等方法，来填补财政亏空的窟窿。

二是地方政府面临的地方债务危机。所有的地方政府都知道地方债务不能破局，如果破局就是一条红线。在这种情况下，地方政府就不得以一步步的推高土地价格，同时财政解决方案过度依赖房地产这个短平快项目所带来的收入。

如果中央政府在下一轮财税体制改革时，能够改变政府财权和实权不匹配的矛盾，同时真正来兜底目前地方政府全面的债务，让地方政府轻装上阵，那么依赖土地出让金和房地产税费收入的局面就会有很大的改观。

第三，房产税。

虽然此前，研究国外房产税经验、国内上海和重庆试点经验，都发现征收房产税不能改变房地产市场价格的走势。

但是也必须看到，如果房产税在征收方案设计时，能够有中国特色，比如购买、持有、未来出售等环节，能够因为持有房产数量的不同，而采取累进税费成本，那么一定程度上会影响到人们囤积房产的意愿。持有多套房的人，可能会因为居高不下的成本而放弃持有过多房产。

今天讨论的炒房群体，可能从此再也不会出现了，房子真正回归到“用来住的而不是用来炒的”属性上来。

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第四，人民币国际化新一轮改革，尤其是放松资本项目管制。

今天，为什么中国老百姓都把钱放到了房地产领域，不单是因为房价上涨，还因为老百姓除了房地产没有其他更好的投资渠道。过去长期的货币超发，国内水位上涨，也带来了房价上涨。

如果资本项目开放，国内企业、家庭都可以自由的对自己的财产负责，到境外去投资。不排除国内大量资金到境外市场上寻找新的增长，来分散国内财富都放在一个篮子里的风险。坦率的说，从金融的角度，从老百姓资产配置的角度，这都是一个科学的选择。

当然了，如果这一天到来了，也许从宏观角度就不像今天这么容易来把控局面了。

·end·本文为道哥原创内容。

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