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我们经常听到一句话，叫中国的土地财政推高了土地的价格，从而影响了房价。那么你知道土地财政的相应的收入大概多少钱呢？

我们今天来聊一聊这话题。

中国的房地产市场化是从1998年开始的，那么，根据道哥从财政部门拿到的数据呢，从1999年到2017年，中国土地出让金一共累计大约超过了35万亿，目前的土地出让金每年的收入大约占到地方财政收入的40%到50%之间。

所以我们经常听到一句话叫“土地财政绑架了地方政府，也绑架了房地产的调控”。当然，也有不少人很关心，说从房地产市场，市场化以来的35万亿土地出让金，都到哪去了呢？

根据在过去的这20年，每年的分配变化非常大，整体上来说，土地出让金返还用于土地征收、土地拆迁、补偿等等这个份额，是每年与日俱增。

比方说在十几年前，一般都低于40%，那么在最近十年来，先后从占40%多，到最近几年有60%左右的收入会直接用于土地的征收的补偿、拆迁、安置等等。

以2017年为例，全国的土地出让金收入突破了4万亿，我们就以4万亿来说呢，60%直接用于了征地的成本。很显然，土地征收后，并不会直接交给房地产开发商。在这个环节之间有关词叫生地和熟地。所谓生地，就是我们看到长着麦苗的就是生地。

比方说地方政府要来分负责，要让它通路、通电、通水，甚至有的地方还有通气。那么这些把生地变成熟地的过程呢，地方政府还要往里面补贴一些钱，这个成本大约占到土地出让金收入的15%到20%之间。

这两个加起来，相当于土地出让金每年的收入，有80%都发生在了土地成本的支出。另外的20%应该算到地方政府的净收益。我想，通过这个分析，大家可以看到，地方政府真正从土地出让金拿出来可以自由支配的也就只有这个净收益，其实并没有大家想象的那么多，大概也就是8千亿到1万亿之间。

好了，我们再进一步来说，这8千亿到1万亿装到口袋后，会怎么来用呢？

我这有个数字，如果说按照全国财政部，在2007年所颁布的管理办法，从2008年1月开始，地方政府土地出让金的净收益里面，应该有10%来做安置房，15%来投资用于农业的土地开发，10%用于农田的水利基准建设，10%用于教育基金。

整个刚辞这些加到一起，相当于地方政府土地净收益中，有一半左右，要拿来用于民生的投入，另外也只有一半能够用于地方政府，城市建设的投入。

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当然了，这是按照财政部的管理办法，这个办法它的约束力，或者说它的力度还是打折扣的，它毕竟不是法律，也不是硬性的可考核的规定。

比方说我们参照国家审计部门，对2014年地方政府预算审计的报告指出来呢，地方政府从土地出让金中用于弥补行政经费，对外出借，修建楼堂馆所等就用了7千8百亿，这可不是一个小数字。

很显然可以看到的是，按照这些条例和规定，地方政府真正能够从土地出让金中拿来做自由支配、做城市建设的钱并不多，也只有整体土地出让金的20%。

好了，我想我们在分析房地产的时候，如果不能从来龙去脉上真正的理解土地出让的规模，土地出让的这些钱的用途，以及背后的逻辑，我想就很难真正来看透房地产这个让你扑朔迷离的市场，好了以上这些，不知道是否对你有帮助。

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