未来房价走势分析，打算买房的人建议收藏

各位新老朋友大家好，最近呢，针对房地产相关的新闻比较多，特别是在6月份的陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清的一句话让很多朋友一夜没有睡着，他说的话的意思大致是：那些押注房价不会下跌的人终究要付出沉痛的代价，劝解大家不要太依赖房地产。

也有很多朋友问我，对房地产后面怎么看，中国的房地产会不会也像日本一样最终泡沫破裂，今天的文章呢比较长，花了我很多心血，主要是为了跟大家分析清楚，中国的房地产在什么周期阶段，未来到底会不会有崩盘的风险，不管你买不买房都建议你花几分钟看完，了解趋势，才能把握机会。

大家可能有一个疑问，为什么中国的房地产可以一直涨，而且涨幅远远超过工资上涨的幅度。今天跟大家拆解一下，大家不要以为收入上涨房价才能上涨，房地产增值背后最深的逻辑是信贷和买盘。这是什么意思呢？

首先，我们来说说信贷问题。我们经常看到有人说，一套房子三百万，一个普通人月收入一万元已经不少了吧，买下这套房子要不吃不喝三十年，这个说法其实是有一定的误区的。

首先啊，他没有这个信贷的概念，一套房子三百万，难道普通人能真金白银拿出去三百万买房子吗？肯定有部分是首付，大部分是贷款。按照目前各大城市房地产首付的标准，大部分首套房的首付大约是30%，也就是说，你买一套房子，大头是问银行借的。

其次，他不知道房地产领域有一个说法就是房子靠换，越换越大，他必然也没有想到房地产未来也能增值，依靠增值的部分，很多人可以把房子换更大一点。

那么好了，还是以一套三百万的房子为例，30%的首付大概就是一百万，一万的月收入要去买这样的房子，确实还是很吃力的，但是呢，普通人工资涨一涨，结了婚之后两个人收入一起攒起来，加上家里支持一点，一般来讲，普通人开始工作六七年后，大概率还是有能力可以支付这个首付比例了的。

好了，等你买了这个房子，又过了五六年，孩子也生好了，收入也上去了，这个时候你就考虑购买六七百万的房子了，六七百万的房子，按照30%的首付比例来讲，首付需要200万，看上去房子的总价翻了一倍，涨了三四百万，但是其实首付只增加了一百万，剩下的四五百万都是问银行借的。

所以说，买房容不容易，有时候并不是看你有没有钱，更关键的是看你能不能从银行借到钱。因此，国家只要启动信贷政策，影响就非常的大。

比如说，现在北京、上海这样的城市，第二套房子的首付比例是60%、70%，这就直接导致你没有办法从银行借到那么多钱了，你想啊，同样是为了买一套六七百万的房子，付得起200万首付的人还是很多的，但是付得起400万首付的人就很少了，信贷一动，市场的交易立马降下来了。

其次，现在国家给房地产企业的借贷上了三条红线的紧箍咒，银行给房地产的房贷额度被牢牢限制住了，在上海这样的一线城市，你购买一套一手房，从开始网签到贷款下来，有些竟然要半年之久，为什么要这么久啊，因为银行没有额度啊，银行也想放贷给房地产企业，放款给买房的个人，但是没有办法，现在的政策，能给房地产企业和买房人的贷款额度是有限制的，大家只能排队等额度。

好了，这样一来就导致了贷款周期的拉长，比如说原来贷款审批周期是3个月，现在拉长了一倍变成了半年，那么在同样一年内，现在可以完成的房地产交易就比原来少了一半，原来可以成交一万套房子，现在只能成交5000套了，这个效果就非常明显，直接给交易量打了个折扣。

在房地产行业中，有一个不成文的规律，业内人士都非常关注“交易量”这个指标，以北京为例，如果哪一个月房地产的交易量超过了9000套或者一万套，就说明市场开始变热，这是房价要涨的前奏，但是贷款政策稍微一动，交易量直线下滑，市场直接转凉，信贷对房地产管控有多重要，从这个方面就可以看出来了。

而且啊，信贷这个事儿是考验风险偏好的，换句话说，越是胆子大的人越是敢问银行借钱，越是有钱人的越是敢问银行借钱。所以我们大家身边最先开始利用信贷资金炒房的人，都是那些头脑灵活或者有点钱的人，反而是普通人，老老实实地过着日子，不敢欠别人钱，不敢欠银行钱，反而错过了很多房地产投资的最好时机。

信贷对房地产有多么重要呢？举个例子，2021年以来啊，关于美国通货膨胀的消息已经很多了，美联储为了应对疫情，印了很多美元，不仅直接发钱，还给企业、个人提供几乎没有利息的贷款，这下好了，老百姓手里的钱多了，该往哪里去呢。首先是美国股市，虽然疫情管控不力，但是美国的股市却在屡创新高，这就是根本原因，但是股市炒得太高了，大家也怕，这个时候，就有人把钱拿出来去炒作房产，美国今年以来房价已经暴涨了一波，有些城市房价的单月涨幅超过了10%，这是信贷刺激带来的后果。

今年以来，我们国家严查经营贷资金流入房市，其实就是为了防止信贷资金被滥用。我们国家虽然在疫情爆发后没有采取大水漫灌的政策，但是针对中小企业，政府还是给了很多政策支持，其中一个重要的部分就是提供低利息的贷款。

但是，很多人脑子太灵活了，这个钱他没有去扩大生产，反而拿去买房了，于是房价又涨了一波，企业的经营倒是没有太大的起色。特别是在深圳这样的地方，很多企业主拿了国家的信贷资金，变着法子去买房。所以说，经营贷流入房市的代价是很大的，最根本的是影响了企业的资金利用，有损实体经济发展。

好了，想必大家对信贷和房地产的关系已经能够理解了，我再来说说买盘这个概念。房地产的买盘说白了就是房地产的接盘侠有多少。我们国家一二线城市的房地产为什么还能涨，大家还有信心，因为这些地方都是限购的，没有户口买不了，工作年限不够也买不了，一旦房地产出现下跌风险，只要放开户口限制，让更多想买房子的人可以买房，房价就又有了支撑，所以说，大家都觉得，政府有的是办法来给房地产托底。

包括任泽平在内的宏观经济学家，都在建议大家往人口流入的城市去买房，这是有道理的。大家去看世界超大城市比如伦敦、东京等的发展史，可以发现，人类社会的文明史其实是大城市越来越大，城市人口越来越集中的历史，东京都市圈有3000万人口，大家可能觉得这跟上海2500万人口的数量相比也差不多嘛，不能这么去看，要知道我们国家的人口总数是日本的十倍啊，那么国内的一线城市的规模必然未来是要超过日本的，从这个角度来说，现在的北京、上海还不够大，所以说一线城市的房地产还是有比较强的支撑。

并且，不知道大家关注到了没有，这几年因为我们国家老龄化加剧，新生人口数量持续下降，很多城市是有很强的危机意识的，这也导致很多城市的管理者出台了一系列的措施来吸引人口流入。这段时间，我一个在上海金融机构工作的亲戚告诉我，他们公司目前可以通过一个人才引进的项目，来帮助前几年没有落户上海的人进行落户，条件是有研究生学历，“现在上海的户口已经不值钱了”，我这个亲戚这么跟我说。

大城市都已经在逐步开放落户政策，何况二三线城市呢，这背后的逻辑都是吸引更多人口来建设、来消费、来买房，让城市发展不要停下来。从这个角度来讲，国内的一线城市的房价还是很景气的，房子是硬通货，未来不会出现巨大的波动，更多的是在国家的管控制下，出现一种温和上涨的趋势，大家如果在这些城市工作，还是可以买房的。

这段时间国家在打击校外的培训机构，这其实和房地产也有关系的。为什么这么说呢，国家打击校外培训机构的原因，是因为觉得校外培训机构的泛滥，不仅提高了普通家庭生育、培养孩子的成本，也加剧了社会的焦虑。把用到培训的钱用来再生一个孩子多好，很多政府其实是这么考虑的，打击培训机构，鼓励多生养，孩子多了，大家在城市的房子又有接盘侠了。

除了信贷和买盘，我还想跟大家讨论一下房地产价格预期的问题。房地产和股票是一样的，越涨，买的人越多，跌了，反而大家不敢买了。现在有很多人对房地产是有一个共识的，那就是中国的房地产不会崩盘，这样的共识实现是有基础的，确实，从2000以来，我们城市化大发展，房地产尽管出现了一些小的波动，但是主要的趋势一直是向上的，大家没有房地产崩盘的痛苦经历，也没有考虑过房地产下跌可能产生的后果，也有不少人天真的以为，政府不会让房地产泡沫破裂。

这样的共识是需要被打破的，房地产的泡沫没有破，不代表他永远不会破，炒股的朋友可能都知道2015年A股崩盘的那个历史，大家还在喊一万点不是梦的时候，A股直接进入崩盘模式，连着好几天出现千股跌停的局面。那个时候难道是国家希望大盘跌吗？国家可能比大家还着急，国家队也在一直买买买，但是市场反应就是这样无情，一点用都没有，大盘直接从5000到点跌到了3000多点，完全不看政府的脸色啊。

你再去看日本，日本的房地产泡沫破裂，对老百姓的生活造成了多大的影响，完全超出想象，可以说是影响了几代人，当时有很多人，买的一千万房子背了500万的贷款，后面房价跌到了400万，你的贷款比你的房子总价还要高了，是不是要崩溃了？

很多在市场高点买了房的日本人，一辈子都无法翻身了，这样的房地产泡沫破裂的历史，在我们国家的香港和台湾地区也出现过，所以说，大家还是要有一定的心理准备，房子不是日不落，房价的波动也不会逃出市场经济的规律，风险意识一定是要有的。

我们国家毕竟是社会主义国家，国家和政府不会眼睁睁看着房地产泡沫越吹越大而置之不顾，更多的还是从宏观层面对市场进行调控，并苦口婆心地劝解普通老百姓一定要警惕房地产投资的风险。

在房地产领域现在已经是国家级的劝退了，不是说不让你买房，而是让大家不要再妄想通过买卖房产实现财富自由。中国人有多爱买房子呢？不亚于美国人爱炒股和韩国人爱泡菜了，这当然是一个玩笑话，但有大量的数据显示，我们人均的房产保有量已经非常高了，比例在90%以上，欧美很多国家在50%左右的水平，也就是说我们国家大部分的人都是已经有了房子的，很多人有了一套、两套还不够，想买四套、五套，国家想劝退的主要是这些人。

既然房地产投资不好做了，钱该往哪里去呢？国家这几年一直在做的事情之一就是规范资本市场的各项规则，支持和鼓励科创企业上市融资。虽然大家可能在股票市场有过很惨痛的回忆，但是客观地说，现在的资本市场已经比前几年规范太多了。

参考日本、美国等国家的发展历史，每一个强国都必然有一个规范、繁荣的资本市场，这也是一个不变的规律，因此，我建议大家重新认识股票市场，多学习投资技巧，大概率这才是未来替代房地产的最有前景的投资方向了。另外，我之前推出了两期专栏节目，里面有很多内容涉及到股票基金房产投资的技巧和策略，大家感兴趣的可以在评论区留言想要两个字，我可以把链接发给大家。

好了，今天的节目比较长，就说到这里，喜欢的朋友别忘了点赞加关注，我们下期再见。