靴子落地！深圳有银行按二手房参考价放贷，买房更便宜了吗？

2月8号，深圳发布了一个很重磅的楼市调控政策。

以前是新房有“指导价”（备案价），现在二手房也有“指导价”（二手房参考价）。

二手房“限价”，深圳是全国第一个开先河。

政策出台十多天，靴子落地，有银行已经开始执行了。

据财联社消息，深圳多家银行二手房贷款已依据官方二手房成交参考价批额度。

媒体从深圳建设银行、交通银行、北京银行个贷经理获悉，春节后三家银行已按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放。

而春节前已签合同的不需要按照官方参考价执行。

招商银行已经在春节前开始按照二手房参考价放贷，审批房贷额度。

另外，房产大象咨询了深圳兴业、深圳农行的工作人员，这两家银行也已经按照官方二手房参考价格执行批贷了。

2月8日，政策出台当天，深圳二手房网签量1263套，占当周网签量的75.5%。二手房抢闸交易，出现网签高峰。

一些热门片区，如福田、南山、宝安，热门小区参考价和挂牌价有很大悬殊，对购房者来说，按照参考价交易，购房成本将大大减少，买房更便宜了。

不过有网友担心，二手房指导价出台后，业主变相通过ZXF操作，增加首付压力。

市场一旦出现不合规的动作，补丁立马打上。

上半年，深圳楼市的博弈一定会存在。有博弈就有机会，横盘阶段是买房的好时机。

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房产大象、老王说房创始人老王解读观点：

第一点，看到这个政策后，我想说的是，这肯定是个好事情。对于稳定二手房市场，精准打击炒房行为，还是会起到比较大的作用的。投机倒把的炒房客，肯定会很受伤。当然，也会殃及部分刚需刚改的朋友。一部分房产中介，怕也是要爬雪山过草地啦。

我们的观点，有这么三类房价虚高的二手楼，价格必然会回调：

第一类是投资机构、炒房客肆意炒作的楼盘；第二类是部分业主抱团、漫天要价的楼盘；第三类是本身价值不高，蹭热点、搭车涨价的楼盘。

我曾经提到过，一些片区去年很狂热、应该会出现横盘的。这次措施的推出，也是时候降降温啦。

第二点，怎么看这次调控的威力呢？行政类的市场调节手段，不会让房价发生根本性的变化，但会在短期内、抑制购买冲动。而真正对房价会有比较大的影响的，还是金融手段的调控。

如果这次政策，银行等金融机构参与配合，按照成交参考价放贷，对于房价虚高的二手楼的流通性，影响还是比较大的。不排除一些高杠杆的业主，会降价解套。

第三点，大家今后买房，该如何选择呢？我也有三个参考建议。

第一个建议，政策出来之后，对市场的影响，会有个反应周期，也许部分业主还抱有幻想，那准备好要买房的朋友，不要着急，再等等看看。一些与实际价值、严重背离的楼盘，价格一定会有所回调的。这个时候，正是刚需刚改的人，捡漏上车的好时机。

第二个建议，那咋捡漏呢？我们判断，会出现价格回调的区域：一种是二手楼远高于一手楼的片区，另一种呢，是在过去的一年里，涨价幅度过大的片区，大家可以重点关注。不过，二手楼与参考价差距不大的片区，市场还是会相对稳定的。

第三个建议，对于有房票、有资金的刚需刚改的朋友，此次二手楼成交参考价，接近于一手楼的备案均价。而且，深圳未来几年，一手楼的供应肯定会增加，所以，大家可以多看看一手楼。

应该说，这次调控表现出了政府坚持“房住不炒”的决心很大，主要还是为了防止楼市泡沫，并不是为了打击房地产市场。先行示范区、国际创新示范城市、经济长期向好等，有了这些利好的支撑，大家对深圳的楼市，应该抱有长期的坚定信心。

深圳此番调控，对其他城市，会有影响吗？我们认为，政府坚决稳定房价的态度，是不会动摇的。在那些房价涨得过快、甚至出现炒作的城市或片区，后续很有可能出台稳房价的措施。

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深圳发布二手住宅成交参考价机制

2月8日，深圳住建局建立二手住房成交参考价格发布机制。

同时公布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格，其中，南山恒裕深圳湾、华润城参考成交价为13.2万/平、蛇口半岛花园11.6万/平，福田安托山花园、振业翠湖花园等参考成交价为13.1万/平方米，龙华莱蒙水榭春天7期和汇龙湾参考成交价9.05万/平方米。

为促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制。

二手住房成交参考价格的作用在于，有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

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官方解读二手房参考价对买房贷款影响

2月9日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋就参考价进行了解读。王锋表示：

1、深圳官方权威发布二手房指导价，在国内是首次。

2、银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并担责。

3、参考价也将会跟随市场变动进行更新，暂定计划一年更新一次。

4、有利于解决一、二手价格倒挂的的问题。

5、让卖方更理性，让买方更清楚市场价格，深圳二手房成交肯定会下降。

制定依据：

约62%：根据去年的网签价格计算得出，价格都和近一年的网签价格一致；

约10%：部分楼盘长期无成交，过去一年的成交价格都没有，由评估师驻场测算；

约27%：严重偏离参考价格小区，主要来自福田、南山、宝安热点片区，挂盘价虚高，可能存在投机炒作成分。

王锋认为，过去的一两年，大家的置业目光完全被热点区域吸引，罗湖、盐田、龙岗这些没有被关注的深圳东部区域，和二手房指导价是基本一致的。

目的：

王锋表示，本次发布二手房指导价的目的是为了落实房住不炒的政策，现在市场的二手价格，热点楼盘的波动价格很大，有很多泡沫，误导购房者预期，不利于市场公平、公正交易，发布这个价格，有利于解决一、二手价格倒挂的的问题，稳定市场预期，促进市场健康发展。

利好：

1、有利于落实中央抑制房价上涨；

2、促进市场理性交易；

3、有利于中介给出合理的挂牌价格；

4、可以引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。

对市场影响：

王锋表示，房子是可以按照理性的市场价网签的，但是有了这个价格指导，购房者在购房时候会有新的心理预期，不会盲目跟风，而商业银行在贷款时候也要执行政策，评估自己的风险，如果按照过高价格贷款，可能也会被调查。

王锋表示，此政策对真正购房者没有多大影响，就是中介不能挂牌太高，银行要以这个数据为参考数据放款，保持市场的稳定。

短期内，双方会进入博弈阶段，让卖方更理性，让买方更清楚市场价格，深圳的二手房成交肯定会下降。但是政府也在增加新房的供应，王锋呼吁购房者不要去跟风去买投资炒作严重的楼盘。

长期看，这个二手房指导价会让市场趋于理性，有利于刚需购房。

对贷款影响：

王锋表示，银行将会以参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并承担责任。

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其他热点问题解答：

1、深圳的二手均价到达9万/平？不是真实成交价格

王锋表示，之前有些专业数据机构，发布的很多深圳房价指数时候称深圳的二手均价到达9万/平，这个价格的测算是来自挂牌价格，其实不是真实的市场成交价格。

2、某热点盘二手挂牌价过40万/平的信息？再发布过高价格，有依据处理了

王锋表示，针对近期深圳爆出的某热点盘二手挂牌价过40万/平的信息，他表示，有了目前的这些二手房指导价，中介如果再发布严重高过二手房指导价的挂牌价格，就会有依据进行处理了。