调控30天观察 | 刚需快要自闭，中介熬不下去，业主宁可不卖

阴雨天过去，天气开始回暖，一大早的风有点大，走在路上一阵风刮来，一阵凉飕飕。

住在深圳西部的李小姐，楼下有家中介门店，年前开得好好的，听说去年业绩很火爆，没想到过完年没多久就撤了，大门紧闭，一把U型大锁栓着，门上贴了张A4纸写着“旺铺招租”和联系电话，透过门往里看座椅都搬空了。

这家门店并不孤单，208调控新政出台后，深圳有些门店熬不下去，经营惨淡，选择歇业关门。

2月8日（腊月二十七），很多深圳人正准备回老家过年，深圳官方出台二手房参考价，对全深圳3595个小区制定官方参考价。

参考价是如何制定的？深圳市住建局回应，是深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

发布二手住房成交参考价，有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

按规定，二手住房参考价一年一公布。

• 首套刚需

@90后阿美

“首付一下多几十万，我快要自闭了”

正在看房的90后阿美，最近头很大，头发快要薅没了。

“我最近的心情就像坐过山车，指导价刚出来我激动得不行，赶紧给我妈打电话，说深圳房价终于稳了，我有机会上车了。可等到我去找中介看房，才知道自己有多幼稚，社会毒打来得猝不及防。”

本来建立二手住房成交参考价格发布机制，就是落实“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易。

上周末，阿美在家里休息，难得有时间可以看看房子，在某中介APP上刷到宝安松岗一套五十多平的两房，总价挂的240万，当时她就心动了，点进去约中介看房。

让阿美没想到的是，中介跟她说，240万是官方指导价，网上只能这么挂，实际上业主报的390万，按指导价交易，业主肯定不愿卖，不过还有谈的空间。

刚需买家的惨，不只体现在看不到的真实价格上，还有首付比例莫名的提高。

深圳各大银行明确按二手房参考价放贷，经营贷也是按照参考价放贷，也就是说买房的首付要提高了。

举个例子，假设一套80㎡的房子，2020年成交价7万/㎡，无房无贷情况下，总价560万，三成首付168万，贷款七成392万。

如果指导价是6万/㎡，总价420万，三成首付126万，贷款七成294万。

也就是说原来贷款392万，现在只能贷款294万，足足少了98万。

208调控前，买家首付成本168万。

208调控后，买家首付成本=首付126万+98万贷款缺口=224万

224万-168万=56万。

换句话说，买家要多准备56万预算，等于变相提高首付。

• 深圳业主

@80后杨小姐

“按指导价卖房，那我宁可不卖”

80后杨小姐比很多“韭0后”要幸运，按结婚生子的正常节奏，顺利赶在2015年在深圳上车。

2015年初，她在宝安西乡买了一套90多平的三房，房价3万多一平，总价270万。

5年时间过去，西乡8万多一平，这套房子总价700多万。

杨小姐今年女儿4岁，正在上幼儿园，她原本打算把这套房子卖了，去福田置换一套好点的学区房，没想到208调控突然发布，她的换房计划一下被打乱。

“按指导价卖，只能卖7万多。去年小区同类户型有套9万成交。说真心话，这个价格我宁可不卖。就算我按指导价卖了，也不一定能买按指导价买到。好在我月供压力不大，大不了换房计划往后推。”杨小姐说。

“身边很多朋友都是这样，如果不是急需用钱，都不打算卖。如果说要降价卖房，最多只能接受在去年成交价的基础上降10%。”

不过也有豪横的业主，按参考价卖房。

前几天，龙岗就有套房按参考价成交，刷屏深圳楼市。不过业主有个条件，只能全款，不接受贷款。

龙岗中心城的摩尔城一套144㎡大四房，全屋精装修，售价486万，均价3.37万/㎡。

参照2021年深圳二手房成交参考价，摩尔城的参考价在3.38万/㎡。

这套房全屋家私精装，据说装修、家具价值50万，没有额外收费。

来看房的买家有好几组少，业主最终选择用抽签方式来决定卖给谁。

最近，南山大冲、后海，福田新洲，陆续有业主按参考价放盘。

后海豪宅恒裕滨城二期，一套169㎡的4房，满五唯一，免个税，精装修，业主下调350万出售。

208调控前，恒裕滨城二期一套83㎡的房子，挂牌40万/㎡，这价格简直就是长在天上。

恒裕滨城二期官方参考价11万/㎡，和业主挂牌价相差近4倍。

• 地产中介

@90后小王

“一单都没开，快熬不下去，打算转行”

90后小王，来自湖南衡阳，三年前他跟随做地产中介的表哥来深圳发展，在福田某中介门店工作。

“我们门店主要是做二手房，去年3月后，成交很活跃，每天来咨询的人很多，带看忙不过来，特别是到了九十月，从早忙到晚，连喝口水的时间都没有。店里一个月能成交一两单，我去年运气不错，卖了几套房，收入还不错。”小王说。

今年本想大干一场，多买几套房，多拿点佣金，攒钱准备买房。没想到208调控出来后，市场一下冷下来，今年店里一单都没有开，中介收入主要靠拿提成，没开单收入骤减，每天焦虑得不行，整晚整晚睡不着。

来自深圳市房地产中介协会统计的市场数据，也印证了小王的焦虑。

2.8-2.14，二手房网签1671套（2月8日当天网签1671套）。

2.15-2.21，二手房网签362套。

2.22-2.28，二手房网签834套。

3.1-3.7，二手房网签991套。

208调控政策出台30天，深圳二手房共网签3858套。

208调控政策前，深圳二手房周网签约2500套，调控后二手房网签量大致下滑近7成。

现在来咨询买房的客户很少，靠租房的单维持门店开支。业主心理预期很高，不愿按指导价卖房，买家听到业主报价，就不愿意多谈直接走了。

小王打算再熬一熬，“如果过了半年还是这个行情，准备换个行业干，送外卖、送快递都行，先养活自己。”