4月深圳有7个新盘要来？最小户型48㎡，快算算积分够不够

“金三”已过，“银四”将至，你买到自己想要的房子了吗？

如果买到了，说声恭喜，终于“上岸”。

如果没有，不要气馁，据房产大象不完全统计，4月深圳预计有7个项目入市，货量不算多，“打新”要再接再厉。

从区域来看，宝安和龙华并列出货量榜首，各有2个新盘，光明、龙岗、坪山各有1个，东中西部供应平衡。

从物业类型来看，住宅供应占主流，7个项目中有5个将推售住宅产品，仅汇智时代广场和龙湖上城没有住宅供应。

从推售面积来看，宝安兴围华府和龙华壹城中心二区有小户型住宅，预算不多的刚需客可以多关注这两个项目；公寓、办公、商业及宿舍产品都属于小户型。

从推售进度看，仅汇智时代广场、龙湖上城已获批预售，入市进展较快。

兴围华府

兴围华府位于福永街道村兴围中路旁，地处地铁1号线和12号线（在建）之间，距离12号线（在建）约751米，步行约11分钟，未来轨道交通便利。

但周边城中村、工厂众多，街道面貌还有待提升；距大型商业中心也有一定距离；此外，项目紧邻宝安机场，有噪音影响。

综合户型图及平面分布图来看，项目属于低密度小高层建筑，户型功能配置合理，紧凑实用，采光不错；配合多阳台设计，空间实用性较强。

不过，每层有6户，朝向差异较大，同时，01/04，03/06户型之间次要空间视线干扰。

汇智时代广场

汇智时代广场位于宝安区松岗街道松岗大道与楼岗大道交汇处东南侧。南面毗邻松岗第二小学，距离沃尔玛400米左右距离，北侧是松岗义乌商品城和东升实验学校。

周边商业配套、教育资源较好。交通方面，距离地铁口远，但附近有公交站。

项目是个商业综合体，包括有酒店、写字楼、商场和公寓，未来与周边的沃尔玛、义乌商品城连片，将形成一个小商圈。这将改善和方便附近居民的购物需求，对于周边的住宅也算是个利好。

目前，项目已获批预售。

龙湖上城

龙湖上城（备案名：上城大厦）原为光明区公明办事处高博印刷厂城市更新，由1栋高层产业用房及1栋高层宿舍构成，北面规划一小块绿地作为公共休闲空间。

周边多以工业园区为主，还有一个较为知名的大型综合体项目—勤诚达正大城。

周边短期内暂无地铁，日常交通出行略显不便，不远处规划有地铁18号线，对项目来说将是较大的利好，但地铁具体开工时间待定。周边还有不少项目在申报或已被纳入旧改计划当中。

目前项目已获批预售，备案296套宿舍、4套商业，全部位于1栋。

保利勤诚达誉都

保利勤诚达誉都位于龙岗中心城北部五联片区，边规划聚集了公园、综合体育活动中心、文化活动用地、学校、医院等市政配套，未来将是五联片区的资源核心地段。

不过片区目前处于建设开发前期，旧改进度缓慢，商品房较少，商业配套短缺，规划的市政配套尚未落地，远离现有地铁规划，公车线路较少，公共交通出行不便，片区价值点短期内处于低值。

项目周边暂时不通地铁，地块规划有公交总站，北有深圳外环高速，南有盐龙大道。整体来看，轨道出行不太方便，依赖公交和自驾。

区域远离人流密集区域，居住环境较为清幽。北向为清林径森林公园，再加上项目北向为低矮工业区，建成后高层或可看水库风景。

项目自带学校（规划6所9班制幼儿园、1所24班制小学、一所18班初中、1所54班九年一贯制学校）、18万㎡集中式+街区商业等，建成后可助力改变片区居住环境。

项目规划住宅总套数约1132套，即将推售首期产品，目前展示中心已经开放。

锦顺名居

锦顺名居位于龙华大浪街东近黄麻埔旧村，南面一路之隔接壤大浪中心区，西邻大船坑市场，北靠岭排围村。

位置较偏僻，距最近6号线羊台山东站都有3.5公里，出行不便。25号线(规划)有站点距项目较近，不过属于远期规划，兑现需要时间。

项目周边目前以四类居住用地(农村居民住宅用地及其相应配套设施用地)和工业用地为主。周边多民房、厂房，楼龄普遍较老，街道面貌稍显破旧。

周边暂无教育、商服用地规划，片区配套的改善较依赖城市更新。项目周边旧改较多，距离较近的有新围老屋村旧改、黄麻埔旧改、星河大船坑意向旧改、玉壶工业区意向旧改、大族罗屋围村意向旧改。其中三个为意向旧改，暂无具体立项消息。

项目规划为涵盖住宅、商务写字楼、精品公寓、集中式商业的大型综合体。

由于紧挨沈海高速、大浪北路，临路单位存在一定噪音影响。自带一所9班制幼儿园，中小学都对口大浪实验学校。裙楼自带约7600㎡商业。周边多是有小商铺，1公里外有万联购物广场（约1.3公里）、大浪商业中心（2.3公里）等。

关于项目户型，有3个消息来源：

1、根据项目资料，总规划1187套，其中837 套住宅， 184套公寓，126 套写字楼， 40套商业(其中回迁房280套；保障房32套)。

其中，住宅推建面约81-191㎡3-4房，公寓推47-62㎡户型，办公产品推87-293户型。

2、根据地块指标信息，项目共规划852套住宅，其中，341户建面小于90㎡，占比约40.02%。

3、有中介宣称将推89㎡2房、96㎡3房、110㎡3房。

三套数据稍有出入，具体以开发商公示为准。

中海万锦熙岸华庭

中海万锦熙岸华庭位于坪山区金牛东路与创景路交汇处，南边是建设中的深圳东部大学城，北边是聚龙山湿地公园，往东为深惠交界处，跨线进入惠州大亚湾区。

项目所在所在的片区非区域的核心地区，接近坪山边缘地带，距福田、南山等中心区距离较远。

现阶段城市整体面貌较落后，周边目前多工厂和自建房，居住氛围不浓。

不过，在东进政策利好下，坪山高新园规划推进落地，其定位及发展方向、开发模式比较明确、清晰，后期可塑性较强。

距项目最近的地铁站是16号线（在建，预计2023年通车）田头站(或叫“技术大学站”)，不过也超过1公里了，地铁出行不太方便；周边有南坪快速路、绿梓大道、外环高速等，自驾比较方便。

目前周边只有零散的中小型商业，缺乏大型综合体商业配套。距项目最近的大型商业综合体有龙光城商业广场，其次是益田共和城邦（在建）。

项目所在的地块由中海集团在2018年2月以“12.545亿+人才房21800㎡”拿下，地块的获取代价并不小，可售楼面地价25493元/㎡。

当时，业内预计这个项目售价超过5万/㎡才能获利。这个说法虽然有些夸张，不过项目的价格确实略高于周边房价。项目曾于去年低调开盘，推售的住宅均价约4.25万/㎡，周边同期次新盘奥园翡翠东湾，新房在售均价约3.2万/㎡，二手房均价在3.6万/㎡。

此外，项目商品房建成后5年限售，而市面上大部分都是限售2、3年，5年限售是比较严格的。

壹城中心2区

壹成中心是鸿荣源布局龙华中心区的首个综合体，集住宅、商业、写字楼于一体，总建面约320万㎡，堪称龙华第一大盘，在深圳市场也是响当当的招牌。

壹成中心所在的“宇宙中心”区，一个深圳北站奠定了交通强区地位，10年建设历程，北站TOD大城已基本落成。

坐落于此的壹成中心由旧改而来，项目周边旧改云集，体量达千万平级别，其中有约4个百万平体量项目，吸引了中洲、德业基、海岸城、卓越、金地等知名开发商入驻。

项目一街之隔就是中洲龙华商业中心旧改，旧改完成后，两个超级大城将优势互补，片区未来发展前景可期。

壹成中心二区楼下有60万㎡壹方天地，相当于3个万象城；近龙华区人民医院和龙华文体中心，周边多住宅小区，居住氛围浓厚。

项目共规划有11个区，包含9个商品住宅社区，其中9/5/6/7/8区已入伙。每个区都拥有独立的花园社区管理，每区互相独立又互为整体。

此次即将推出的二区位于项目南面，紧邻楼王单位璞誉府，建面约33.2万㎡，包含一座写字楼和三座住宅。

推售产品以中小户型为主，户型面积段为72-76㎡、83㎡、94-95㎡。小户型总价可控，更容易上车，对刚需友好。

TIPS：打新积分规则表奉上，需要的自取~

▲2021深圳新房积分计算规则