预见2021房地产走势研判之2020年总结篇

王波博士

暨南大学特聘研究员

中国首批房地产估价师、经纪人

房产大象创始人

同致行（中国）地产、同致诚评估创始人

深圳市房地产经纪行业协会副会长

香港测量师学会（MHKIS）会员

清华大学、暨南大学、天津大学特邀讲

第一部分：知往方可鉴今！

记得2019年12月27日，房产大象倾情打造了一场年终秀，将2019年翻过，展望2020年。忆当昔，尤在目，现场500位来宾，来自五湖四海，满怀着对2019一年的喜悦，以及对2020年房地产行业的憧憬。

当时王波博士提出了著名的“和面论”，并提出了六大现象和六大预测。现场掌声雷动，单是微博阅读量就过千万！

去年推文在这儿：

王波、胡军、王世泰等齐聚房产大象跨年分享秀，见证房产新格局！

六个现象及预测

现象一：只涨不跌神话终结

预测一：房产投资看“三极一带”

现象二：中小房企“扎堆”破产与巨头“游戏”

预测二：开发商格局“马太效应”

现象三：深圳及环深城市成为全国最网红的地区

预测三：大深圳时代到来

现象四：深圳市场板块轮动

预测四：未来板块潜力看增量

现象五：一线城市核心区超小户型与超大户型化

预测五：一线城市核心区户型将两极分化

现象六：生人社会转向熟人社会

预测六：诚信红利时代到来

时光若白驹之过隙，时间推进到了2020年末，是时候来终旧启新了。

是时候说我们靠谱吗？我们很靠谱！

12月27日一场别开生面的地产年度网络盛典暨房产大象/老王说房年度盛典在深圳举行。回顾过去的2020是对工作的一个总结更是对2021年的一个承接。回过头来看看过去的2020的我们六大预判，靠谱吗？

预测一

区域

房产投资看“三极一带”

从走过的2020年看，无疑这个预测和现实是相符的，同时我们看到“南极”粤港澳大湾区可谓独领风骚。

预测二

房企

大房企的“马太效应”与中小房企的“岁月静好”

三道红线对房企的影响：短期：踩线房企拿地有所放缓，三四线城市地段较偏的项目促销现象增多。核心一二线城市有较强需求支撑，促销较少。中期：房企的冲规模、低利润项目难以有效改善负债情况，后期会更注重优质项目。房企囤地意愿有所降低，通过去库存和增加预收账款降负债。长期：房企增速面临拐点，未来或将以稳健增长为主。

预测三

格局

大深圳时代到来

2020年5月8日深圳都市圈实锤！——《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》公布，点名广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂五大都市圈。深圳都市圈，规划由深莞惠+汕尾、河源这5个城市组成，陆域面积约3.6万平方公里。

大湾区热度不减

预测四

未来板块潜力看增量

城市更新、产业布局、地铁发展

房产大象披荆斩棘一路走来，到现在业有小成，从阿里上网卖房到贝壳试水，再到多家房企业成功推 出线上卖房无不见证这一时刻。

2020年深圳房价涨幅TOP10板块

预测五

一线城市核心区户型的超小与超大化

深圳南山豪宅”打新热“

房产变得务实在核心城市非常明显，大城市的小户型和大户型受捧，源于买房者的分化。上车的刚需只能入手小户型，有过购房经历的有产者则更加热衷大户型。

预测六

诚信红利时代到来

2020是“线上M房”元年，须筑牢诚信之基

房产大象披荆斩棘一路走来，到现在业有小成，从阿里上网卖房到贝壳试水，再到多家房企业成功推 出线上卖房无不见证这一时刻。

第二部分：

本质源于现象，有因才有果。

2020年，是各种不确定性因素最多的一年。2020年发生了新冠疫情、货币增发、因城施策、“三道红线”等诸多变化2020年的房地产市场在强波动下落幕。

现象一

房价

2020年，全国房价迈入“万元时代”但在不同城市之间的分化加剧

一线城市：深圳涨幅最高，同比上涨11.8%；其次是上海，涨了6.4%，北京上涨5.7%，广州最低，只有2.6%。

东部重点城市：整体涨幅均较低，苏州涨幅最高，涨了9.3%，杭州和南京分别只涨了1.4%和1.3%

中部重点城市：长沙涨幅最大，同比增长16.1%，郑州也涨了13.3%，受疫情影响的武汉，也涨了8.6%。

一线城市中，深圳的房价上涨压力最大东部的苏州房价涨势较好，杭州和南京表现较为平稳中部的长沙厚积薄发，武汉较平稳西部的重庆房价表现比较乏力，成都和西安较为良好

现象二：

供求

全国房地产开发规模已基本恢复但不同能级城市之间，供求冷热不均

2020年前11个月，一线城市一手住宅成交同比增长9%，同样表现亮眼。二线城市同比下跌6%，成交跌幅最大。三四线城市与去年基本持平，同比小幅上扬1%。不同能级城市成交表现亦是冷热不均。

2020年前11个月，一线城市一手住宅供应同比增长14%，领跑其他能级城市。二线城市与去年同期持平，供应情况保持平稳。三四线城市同比下跌7%，供应跌幅最大。不同能级城市供应表现冷热不均。

2020年初，全国楼市虽然遭遇了大停摆但随着国内经济的快速恢复，房地产也表现出较强的复苏势头一线城市住宅市场供求两旺，有望再创新高二线、三四线城市供求有涨有跌、市场再度分化。

现象三：

房企

拿地成本增高，“三道红线”高压开发商加快销售促回款

2020年1-11月，受“三道红线”高压影响，TOP10-20梯队房企销售金额同比增速最快。2020年1-11月，TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为6.1%、16.1%、13.4%和9.7%。

三道红线后，土地购置面积与成交价款增速分化显著，成交价款加速增长而土地购置面积则加速下滑。说明开发商拿地成本在增加，楼面地价在增高，未来房价上涨压力较大。

“三道红线”让房企加快销售，拿地量有所降低但拿地意愿依然不减，土地成交额增高核心城市的土地成为房企的重点储备对象

现象四：

调控

2020年是因城施策的元年“十里不同风，百里不同俗”

深圳、杭州、成都等多个城市，出现“万人抢房”的场景但更严格的调控紧随其后，一些热门城市的限购继续加码而有一些高库存的城市，调控出现了松动

2020年楼市总结

总结一：全国房价迈入“万元时代”，但不同城市之间分化加剧

总结二：全国房地产开发投资规模已基本恢复，但不同能级城市的供求冷热不均

总结三：房企拿地成本增高，“三道红线”高压，开发商加快销售促回款

总结四：2020年是因城施策的元年，“十里不同风，百里不同俗”。

2020我们不是预言帝，我们是实干家。2020年房产大象 、老王说房一路走来是得益于时代的发展和读者朋友的厚爱和对专注事业的孜孜以求。关于《2021年地产形势的预判》和《2021可能飞出来的“黑天鹅”》我们下期再讲！