郑州房价发生了本质变化，晋升国家中心城市后，将成北方城市三强

中国经济重心南移的趋势愈发明显。在最新的全国GDP十强城市中，北方城市只剩下北京独撑大局。计划经济时代风光无限的众多北方工业城市，已经被新崛起的南方城市甩在身后。北方城市经济实力江河日下，其房地产自然也好不到哪里去，这也就是中国地标城策院把宏观经济指标作为评判维度的中国最具影响力城市房价研究，之所以到现在为止也只推送了北京、天津、青岛三座经济总量靠前城市的原因。生存发展的内卷化时代已经降临，除了北京无可替代的超然地位外，紧挨着首都的天津市和与省会竞争的青岛市未来的成长空间很难说有多么乐观。在北方城市普遍萧条落寞的大环境下，晋升为国家中心城市的河南省会郑州市却迎来了历史性的发展机会，经济增长和房地产表现在北方城市中非常靓丽。

在北方城市普遍萧条落寞的大环境下，晋升为国家中心城市的河南省会郑州市却迎来了历史性的发展机会……

郑州二十年房价复盘：大涨小回，价升量增

郑州市本世纪前20年房地产表现一个字形容就是：稳。房价态势呈现标准的慢牛特征：涨多跌少，大涨小回，价升量增，稳步推进。房价除了2005年以前，在2000元以内徘徊了几年外，始终沿着固定斜率向上攀升，表现出独立的运行轨迹。20年里，跌幅最大的年份也仅下滑了2%，抗跌性非常强。同样地，全国房地产几个显著的上涨时间段，郑州市的反映也不温不火，没有一飞冲天的现象。郑州市20年房价特征就跟河南的简称"豫"一样，如大象般沉稳厚重。比价格涨势更抢眼的是郑州住宅成交量的变化。郑州住宅销售面积从世纪初的135万方扩增到2019年的3242万方，20年成交面积增加了24倍，是迄今所有房价研究城市中，体量倍增最大的一个。从量价关系上可以看出，郑州内生型购房需求的澎湃动力和强省会战略下城市规模的急速扩容。

郑州住宅成交统计范围包含市内城区和所管辖县市。郑州住宅成交包含商品住房、安置保障房、经济适用房

郑州20年住宅房价是个一气呵成的走势，自然连绵没有明显的转折变化。郑州房地产给人的最大感受就是可预期，稳定性强。对投机客、炒房者而言，少了点房价过山车般跳跃的刺激；但却是自住客的福音。刚需客想在郑州买房什么时候上车都不算晚，至少不像有些城市，两三年房价翻倍的涨幅，把错过机会的工薪族甩出买房置业大军。

2000-2019年郑州市住宅成交均价（元/㎡）

郑州市房价稳健的一大表现就是价格波动区间小，下跌时间少，空间窄。除了世纪开年有较大上升增幅，其他年份房价涨幅一般在20%以内。由于房价基数本来不高，绝对增幅也在大部分买房者可接受范围内。

2000-2019年郑州市住宅年均涨幅

郑州市住宅成交面积20年的发展变化才是最大奇迹。如果说前十几年销售面积的增长还属于正常范畴。从2016年起住宅销量连续数年暴涨，就是天上掉馅饼的政策红利带来的。2016年，郑州市被批准为国家中心城市，是目前仅有的九个正式认定的国中城市之一。在中国城市间竞争白热化的当下，有国家中心城市的加持，无疑是给郑州的城市地位提升给予了官方背书。2016年起，郑州住宅连续多年天量成交，反映了城市居民和开发商对郑州城市未来发展空间的美好预期。

2000-2019年郑州市商品住宅销售面积（万平方米）

郑州城区房价特征：整体稳健上升，郑东新区一枝独秀

郑州市辖6个市辖区、1个国家级新区、1个高新区、1个经济开发区、1个县，代管5个县级市。总面积7446平方千米，2019年，常住人口1035万人，城镇人口772万人。在楼市上郑州一般分为主城区（中原区、二七区、管城区、金水区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区），近郊区（中牟县、荥阳市、新郑市），远郊区（巩义市、新密市、登封市）三个板块。房地产发育程度和价格水平也沿着主城区--近郊区--远郊区三个圈层分级扩散。

郑州全域范围近5年商品住宅市场供销成交状态保持稳定，成交量在2016年创出新高后，最近几年维持盘整格局。住房价格逐年小幅上扬，早已跨入整体均价上万元的时代。

郑州全市商品住宅价格呈现典型的城乡二元结构。城镇化程度高的主城区和近郊区价格高昂，量能坚挺。远郊县市仍然是县域房地产发展特征：需求量小、价格较低。

2016年以来，郑州市主城区（市内八区）商品住宅价格也水涨船高，到2020年11月整体均价迈上15000元台阶。

郑州城区近五年各区域住宅价格走势

郑州房价除了城区、近郊、远郊层次分明外，主城各区住宅价格则是郑东新区一支独秀。政府倾力打造的郑东新区不仅是城市建设的亮点，也成为楼市价格风向标。绝对价格和升幅均遥遥领先市内其他区域。金水区房价略微落后，其他区域价格相差不大。

郑州商品住宅楼市是一个以自主为核心，刚需和改善置业占主导的内生型市场。近几年，住宅成交面积段逐渐上移，小户型产品成交不断减少，舒适性改善住宅结构比例持续提升。郑州楼市在一如既往地保持稳定态势的同时，购房客户的升级需求将是未来推动楼市价格持续上升的动力。

郑州房价未来趋势：腹地广阔、以"势"取胜，价格稳定向好

郑州市是典型的中西部省会城市，本世纪前十几年的房地产市场虽然稳定增长，发展迅猛，但也中规中矩。真正的质变是从2016年起，郑州市获批为国家中心城市，给城市发展带来特大利好。恰逢这一年起，全国房地产迎来一波轰轰烈烈的普涨行情。两大重磅炸弹投放，给郑州楼市掀起了惊天波澜。房价和成交量迅速脱离平台，开始向国家级中心城市的价值标准靠拢。但是，前几年的行情走势太猛，利好提前兑现，购买力释放太多，从2018年起郑州楼市有点力不从心的感觉，成交量和价格增幅双双放缓，短期内卖压严重，需要休息调整。

2018年起，住宅市场推售--成交比逐年降低，开盘去化率降幅较大，库存量上升趋势明显，去化周期指标已经超出地产牛市区间。虽然近两年，郑州房价水平保持小幅增长态势，但上升压力也随之增大。由于库存量太大，短期内郑州楼市主要以调整蓄势为主。经过2020年疫情冲击和经济增速刹车，郑州市需要有新的经济增长点，为蓬勃向上的楼市找到利好支撑。

如果本文到此打住，所谓郑州房价预判，不过是中国财经文章聊胜于无的传统套路。所谓前途是光明的，道路是曲折的用来形容中国城市房地产都大致不差。但中国地标城策院认为，从长期趋势研判，郑州在中国北方城市中上升空间还非常大，有成为北方城市前三强的潜力。当中国经济从外向依赖转到内循环，全球经济存量竞争的内卷化时代到来时。做大做强省会，应该是中西部各省发展经济的共识。但想法是好的，能否如愿又是另一回事。郑州市算得上强省会战略下，最受益，发展最迅速的城市之一。

郑州市近几年在人口、GDP、城市建设规模上迎来突破性增长。简单讲就是三个"一"的质变。2018年全市总人口突破1000万，GDP总量超过1万亿元，城市建成区面积超过1000平方公里。各项指标名列全国城市前列，实现性突破历史。国家中心城市称号赋予了郑州极其耀眼的光环，郑州城市建设也仿佛开挂般从量变到质变。当中国各个省都在举全省之力建设省会时，郑州市所拥有的条件和资源无疑远远超过北方其他省会。东北、西北各省要么人口太少，要么生态环境、气候条件恶劣，即使集中全省资源，上限也摆在那里。相邻各省实力相近的省会城市中，济南受到青岛的竞争和分流。西安所在关中平原南有秦岭、北是黄土高原，辐射空间有限。石家庄更是最没存在感的省会，河北人更愿意往京、津跑，保定、唐山经济实力都不亚于省会。河南省是有近1亿人口的经济大省，GDP总量排名全国前五。郑州位于全省正中，交通方便，腹地广阔。已经衰弱的古都洛阳、开封，对省会构不成威胁。而且，郑州的省会首位度在全国省会中并不靠前，还有较大提升空间。乐观点讲，目前郑州的城市规模只是发展下限，上限取决于郑州的产业吸引力和环境承载力。

郑州市的发展雄心远不止于目前现状，根据《郑州大都市区空间规划(2018—2035年)》，2035年，郑州大都市区常住总人口将达2300万—2800万。河南全境最发达地区都处在郑州的辐射范围内，大郑州都市圈影响所及甚至拓展到了靠近邻省省会的地界。呵呵。

郑州地处中国交通十字枢纽的位置，地缘优势得天独厚。根据河南省和郑州市的交通规划，以郑州为核心的米字型放射交通网，把全省绝大部分地区都聚拢在省会的光芒下。交通条件的便利更加方便郑州虹吸河南全省的人口和资源。对河南省和其他地市是利是弊尚难定论，但对郑州绝对是重大利好。

现在全国城市间的竞争实质就是抢人竞赛。城市空间扩张、规划画大饼都好办。要想吸引活生生的人口定居就业需要城市有硬实力。背靠人口大省的郑州市在引人方面也成绩不俗。2019年人口净流人数在北方城市仅次于京、津两个直辖市，在更有代表意义的小学生入学人数上，郑州十年累计增量为全国第2。郑州的常住定居人口是实打实的快速增长。

郑州市发展的短板在科教文卫资源和人均财富指标方面，这跟城市底蕴有关；毕竟，郑州城市质的蜕变也就这几年的事情。但是，郑州城市地位提升的大势已经牢固确立。在中国这样的体制下，跟经济与房地产数字指标表征的"市"相比，宏观发展的"势"更能决定城市未来的发展高度。郑州能超越众多经济、科技实力更雄厚的城市，被定为国家中心城市，反映了郑州在全国未来战略棋盘上的重要地位。郑州房价的短期波动也好，经济社会发展暂时的短板也好，都阻挡不了郑州最终成为中国城市群中的重要一极，房地产自然也不在话下。看待郑州楼市需要有长远的眼光。