宁波房价有别于杭州、厦门房价，被压抑的房价或许会有一轮爆发

在中国沿海经济发达省份，每个省几乎都存在两强并立的城市格局。省城之外，往往还有一个在行政级别，经济实力方面不相上下的沿海城市与省会分庭抗礼。就像厦门与福州，青岛与济南，大连与沈阳一样；在浙江，宁波和杭州长期都是难分高下的省内双雄。没有踩中电商风口，Alibaba还没做大前的杭州，并不比宁波拥有更大的先发优势。杭州近些年摇身成为红得发紫的网红城市。对其房价，本系列文章杭州篇已经给予了溢美之词和乐观预测。在强省会战略和经济双循环提法盛行的当下，曾经风光无限的沿海开放城市宁波，未来的房地产发展形势如何？房价上行空间有多大？都值得密切关注。

宁波财富中心，这个地标建筑隐喻着什么呢？或许不妨把它看做宁波房价的象征

宁波二十年房价复盘：前十年风生水起，后十年压抑前行

宁波本世纪前20年的房价走势，堪称中国经济形势的晴雨表。前后十年差别明显，表现判若云泥。2010年以前，房价快速上行，爆发力强劲。而这十年也正是中国经济发展和外贸增速最快的时期，宁波房价与经济的匹配十分完美。

宁波住宅成交统计范围包含市中心城区和代管县市。

2011年起，随着中国经济减速，L型筑底的理论甚嚣尘上，宁波房价的运行态势仿佛又印证了这种说法。长达6-7年时间，宁波住宅价格始终在狭小区间徘徊拉锯。2017年后，随着全国各地去库存的供求侧改革，房价疯涨。宁波房价也后知后觉补涨了一把，但是很快又陷入调控状态。最近十年，宁波经济也在增长，人口还在不停涌入，反馈到房价上却总让人欲言又止，波折起伏，很难再现前十年那种畅快淋漓、大开大合的强劲升势。

2000-2019年宁波市住宅成交均价（元/㎡）

宁波市本世纪前20年房价历程可以概括为旗帜鲜明的三阶段：

1 单边上升期（2000-2009年）：房价以年均20%以上增幅快速上涨；

2 横盘整理期（2010-2016年）：房价多年小幅震荡，价格变化微小；

3 高位盘整期（2017-2019年）：价格登上新区间，并继续高位波动。

2000-2019年宁波市住宅年均涨幅

与大多数已分析城市一样，宁波房价的年涨幅变化也是以2010年为界。前十年房价涨幅大，价格波动区间宽。后十年，房价的涨幅比例明显收窄，一方面是房价绝对值提升后，上涨难度加大；更重要的可能是，市场规模扩大后，楼市发育比较成熟，价格波动趋于理性。而且，宁波房价涨升幅度与近十年各项经济指标增速一样是不断降低的。

2000-2019年宁波市住宅销售面积（万平方米）

宁波房地产市场最让人意外的还是其成交量的变化。2015年以前住宅年成交面积长期在800万平米以内缓慢起伏。2015年起，历史性地连续跨越800万，1200万，1400万关口，在均价保持上升同时，成交量逐年创出新高。如果不是统计口径变化的原因，只能说明宁波房地产内生的需求动力非常强劲，不管市道如何，价格怎样，市场的承接盘非常雄厚。量在价先，有成交量托底的住宅市场才能排除价格飙升表象下的虚假繁荣。这一点上，宁波楼市明显有别于同样是沿海城市的厦门。

宁波城区房价特征：供不应求，价格坚挺

宁波市辖海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化6个区，宁海、象山2个县，慈溪、余姚2个县级市。全市陆地总面积9816平方公里，2019年末全市常住人口为854.2万人。前面已经对宁波各区县20年房地产数据做了全景式回顾，读者可能更关心城区内住宅市场发展走势。将宁波市内六区商品房市场单独拎出考察，我们对宁波房地产的强劲动力感受更加直观。

2015-2019年宁波市六区五年成交均价变化

2019年，宁波市六区成交均价21733元/㎡，环比上升0.7%，2019年市五区（不含奉化区）均价25208元/㎡环比2018年（23067元/㎡）上升9%。

2015-2019年宁波市六区五年供应和成交分析

2019年，宁波市六区一共供应住宅737万平，环比上升7.9%；成交面积741万平，环比上升7.4%；成交套数62144套，环比上升15%。2015年起，宁波市六区住宅连续5年成交面积超过供应面积，常年住宅旺销的局面真实反映了宁波房地产的强大需求。毕竟，房价可能被操纵，但成交量骗不了人，何况是长期的供不应求。

宁波城区住宅成交价格梯度鲜明，但是内涵别有特点。同样是沿海大城市，青岛、厦门房价最高的是一线临海市区。而宁波恰恰相反，不直接靠海的鄞州和海曙区价格最高，濒海的镇海和北仑区房价最低；这可能与宁波独特的城市发展脉络和空间布局密切相关。与国内其它沿海城市由海到陆的空间发展方向不同，宁波的城市拓展轨迹走的是由陆向海的次序。宁波城市规划预示着，滨海城区未来的房地产将有更大的表现机会。

宁波商品房供需两旺，140平米以下户型占成交绝对主力，中小户型的成交比例这两年还有所上升。客户购房主要是以刚需和刚改为主，宁波以居住为目的的内生型置业需求很突出，房价自然也谈不上有多大泡沫。

2018-2019年宁波市六区成交面积段对比

宁波房价未来趋势：需求强劲，短期压抑，长期向上

宁波市商品住宅价格未来趋势，短期来看仍将保持小幅震荡，价格稳定缓升的态势。长期房地产前景，则取决于城市的产业和人口。

宁波市2020年最近两个月的最新房价延续了近两年的惯性走势。宁波市六区10月均价为24306元/㎡同比上涨13.13%，环比下跌1.43%。11月份市六区住宅市场成交参考均价为23267元/㎡，环比10月下降8%，同比去年上升10%。鄞州、海曙区以及城市热点发展方向东部新城依然是房价高峰。

宁波自2019年以来，房价处于窄幅波动区间，涨跌皆不易。在成交量屡创新高的背景下，房价似乎被看不见的手在无形之中调控着。这自然归因于宁波市的楼市新政。本系列文章一般不太用房地产调控政策来研判城市房价；因为，中国地标城策院是采取长周期视角来考察城市房价趋势。但是，城市的量价关系背离明显，价格涨幅较长时间弱于基本面，则意味着城市的调控对房价的干预卓有成效。在中国一二线城市中，房价控制最严厉的自然是大家熟悉的长沙市，而宁波的楼市新政是动真格的，调控力度也很刚猛。

宁波市在原有楼市调控措施上，2020年7月22日推出新政，从供给和需求两端继续管住房价上涨的源头。

供给方：加大土地供应，用地出让"限房价竞地价"规则，严格控制楼面地价。

需求方：限购范围由约140平方公里扩大至约240平方公里区域，同时对购房资格作出了严格规定。

在政府的调控组合拳和楼市长效机制配合下，宁波未来几年房价还将如目前一般在有限空间缓慢腾挪。价格底部会逐渐上移，但房价不可能如脱缰野马肆意上涨。

对于宁波长期的房价趋势，仍然取决于城市的经济活力和对人口的吸引力。这几方面，相比于同级别沿海开放城市，宁波可能具有更大的发展后劲。

五个沿海计划单列城市中，除了跻身一线的深圳外，宁波在各项经济指标上稳居第2位。相比于土地紧张的深圳、厦门，区域走衰的大连、青岛，地处长三角的宁波，具有更大的地利优势，经济和房地产的增长潜力无疑更大。从人口净流入量上也可看出宁波市的强大吸引力。

中国网红城市2019年人口增加数对比表

2019年宁波新增常住人口34万人，在全国城市中高居第4位。更惊人的是，人口增量排行榜前5名的位置均被浙江和广东的城市霸占，反映出全国人口的流动规律。长三角和珠三角依然是最吸引外来人口的聚集地，在可预见的将来，这种局面恐怕还难以改变。不断涌入的人口对房地产的强大支撑作用，在近几年的宁波住宅成交量迭创新高上已经可以看出端睨。

2019年中国城市GDP总量和人均收入20强排行榜中，宁波均处在靠前的位置，体现了宁波强大的经济实力和民间旺盛的消费能力。

宁波作为沿海开放城市，外贸、航运是主要支柱产业。尽管随着经济双循环和强省会战略的实施，沿海外向型城市的发展增速将走低。但是，中国未来城市间的竞争首先是城市群的竞争。宁波所在的长三角城市群已是国际公认的六大世界级城市群之一，并致力于成为世界第一大都市圈。宁波作为长三角城市群四大核心城市之一，占有先天的地缘优势；加之良好的产业基础和经济实力，未来仍有望保持较长时间的增长空间。对宁波的房地产发展，有理由保持长期乐观。