青岛房价有别于天津将长期缓涨，拥有人口、产业和宜居资源强支撑

美丽的海滨城市青岛是中国北方重要的国际性港口和旅游城市。中国的沿海城市除一线城市和直辖市外，在城市功能上基本可分成两类：一是单一型，如三亚、北海、威海等，产业单一、旅游观光是核心竞争力，房地产高度外向化，产品和价格比较畸形，存在泡沫和炒作现象；二是综合型，如宁波、大连、厦门等，产业门类全，经济实力强，房地产内生性需求大。青岛给人的印象是丰富多彩的，旅游、实业都在全国闻名遐迩。作为副省级计划单列市，在经济发达的山东省，青岛的发展势头和经济地位长期盖过省会济南。综合实力突出的青岛也是北方城市中少有的房地产势头比较良好的城市。

青岛冬天的早晨是一个童话，古老的渔火把现代的港湾点亮，那阵小旋风通体鲜红，螺旋上升，正如青岛的房价

青岛二十年房价复盘：稳健扎实，价升量涨，房价、销量、涨幅和谐增长

青岛本世纪前20年房地产历程表征其发展均衡，住宅价格、成交量、年均涨幅的相互增长非常协调。没有暴涨暴跌，也没有长时间的调整震荡。房价始终沿着平缓的上行通道稳步攀升，成交量也持续温和放大。20年房价走势连贯性很强，没有令人突兀的曲折行情，量能的理想搭配反映的是城市房地产的旺盛需求和健康发展，一切都似乎水到渠成。唯一让人有点意外的是最近两年，在"房住不炒"的调控政策下，青岛房价反而有较大的跃升，有一种脱离趋势的独立表现欲。青岛未来几年的房价如何演绎，值得探讨一番。

青岛住宅成交统计范围包含中心城区和周边城区。青岛住宅成交统计包括商品住宅、经济适用房、安置保障房。

青岛房地产20年的发展流变像是一气呵成的进行曲，除了最近两年演奏出高音外，一直是连绵不断的上扬曲调，没有截然划分的行情阶段。也可以从另外角度研究青岛的房价规律。如果从世纪初算起，按每段涨幅过4000元区间来观察，青岛住房价格大概以2000元起步，从2000涨到6000用了11年，从6000涨到10000历时7年。依照近两年的急升势头，青岛房价均等地再涨4000元的用时会非常短促，2019年全市均价已经到了13670元，青岛住宅价格上行的时间频段有越来越紧凑的趋势。

2000-2019年青岛市住宅成交均价（元/㎡）

青岛房价年涨幅规律也和天津差不多，涨幅大的年份主要集中在2010年以前。最近十年，虽然房价还在上升，但除了个别年份外，涨幅比例已经明显放缓。房地产市场在盘子扩大后，步履更加稳健了。

2000-2019年青岛市住宅年均涨幅

青岛住宅成交量逐年扩大，但不是匀速均等上升，而是平台反复拉锯确认，呈现走一步退三步的态势。青岛市住宅成交面积在越过800万方，1200万方两个整数关口后，都再次回落蓄势了好几年才向上突破。近几年在超过1600万方的成交量后，逐年下探，可能还需要夯实整理，蓄积更大的量能，寻求突破方向。

2000-2019年青岛市住宅销售面积（万平方米）

青岛城区房价特征：资源决定房价，区位需求导致价格差异大

青岛全市下辖7个区、代管3个县级市，总面积11293平方千米。2019年，全市常住总人口949.98万人；其中，市区常住人口645.20万人。中国沿海城市，房地产的价值都是以海景资源的稀缺性和占有程度决定的，青岛同样如此。在市内各区中，市南区、市北区、李沧区是人口密集的传统城市中心，崂山区是旅游景区，房地产价格最高。黄岛区现在规划为西海岸新区，发展潜力大，是房地产投资置业热点。而且，上述城区均是一线临海地区，房地产吸引力明显强于二线城区。

青岛商品住宅市场由于供应过剩，呈现量减价增的格局。成交面积自2016年创新高后整体呈现下降趋势，2019年成交为1396万㎡，同比下降6.3%。成交均价整体仍呈上涨态势，2019年达近8年最高，为14292元/㎡，同比上涨6%。

2012-2019年青岛商品住宅成交量价情况

各地产板块2019年均供大于求，主城区（市南、市北、李沧、崂山）和远郊区（平陆、莱西）价格两极分化，其它区域价格比较均衡。

2019年城区5大板块供销走势

青岛住宅价格的梯度划分十分显著，市南、市北、李沧这样的主城区和崂山区已经向4万元看齐，作为房地产价格标杆存在。而内陆县市房价还低于1万元，价格差十分悬殊。黄岛区即目前的西海岸新区，近两年成交面积、推盘数量稳居全市第一，是地产开发和投资热点，价格潜力最大。

2020年9月青岛各区商品房价格

不论在本地人还是外地客户心目中，西海岸新区都是最受关注的板块。加之当前区域房价还处于相对低位，开发商云集，项目陆续上市，西海岸未来还将是青岛最有潜力的地产热门区域。

青岛市2020年的价格走势延续了近几年的惯性，整体均价保持坚挺，疫情对房价并没有什么影响。中心城区依然处在高位，西海岸新区（黄岛区）仍将是楼市最值得期待的看点。

青岛市房价未来趋势：短期调整，长期缓涨

对于城市房价趋势判断，中国地标城策院历来坚持的观点是短期看土地，长期看人口。

青岛住宅2016年成交量到达高峰后先行下探，连续4年销量回落；房价经过最近两年的爆发后，也开始上涨乏力。青岛住宅市场未来几年面临着供应过量，卖压严重的局面，房价大涨不易，但是下跌也难，短期维持震荡调整的行情。

青岛土地市场2015-2017年的高溢价抢地行情直接造就了近两年的价格牛市。由于市场供应过量、销售困难。2018年后，开发商拿地谨慎，土地溢价率直线下降，2019年中心城区土地基本上底价成交。

市场住宅存量过高和开发商地价成本相对有限，决定了在今后楼市争夺战中，去库存将是房企首要目标，开发商很难有勇气再次推高房价。

2020年上半年，青岛商品住宅成交均价14513元，同比上升3%；供应673万㎡，同比下降5%；成交面积590㎡，同比微降。最近两年楼市量缩价升，房价缓涨的格局一直在延续。基于青岛近几年的供求关系，未来几年，住宅市场大概率仍将维持目前的均衡局面。

青岛长期的房地产潜力还是要看当地的经济发展水平，居民财富收入和人口增量。作为老牌的北方工商业城市，青岛虽然经济增速比不上本世纪前十年，但是底蕴犹在，城市实力仍很雄厚。

青岛GDP在全国城市中长期排名前15位，在北方仅次于北京和天津。人均可支配收入2019年也位列全国城市前20强，各项经济指标经常力压省会济南一头，反映青岛具有相当强的城市竞争力，在北方和山东省的地位非常稳固。

青岛市在人口净流入上在全国排名也比较靠前，与北方城市普遍人口外流严重形成鲜明对比。山东省双雄青岛和济南近三年人口增量指标不错，在北方城市仅次于大众网红城市西安和郑州。

考虑到人口大省山东生育观念比较传统，是全国生二胎最积极响应的省份。山东的人口结构和人口增量未来在北方省份相对乐观，至少青岛对全省居民的吸引力非同寻常。从购房者的来源也可看出，青岛人对在当地生活置业的愿望是很强烈的。

青岛既有滨海旅游城市的美丽风景，也有工商业城市的产业基础，房地产的内生增长动力强劲。在北方，青岛不像京津冀地区污染严重，不太宜居；也没有东北地区的漫长严寒，留不住人。青岛的地理环境既宜居又宜业，对当地居民和全省人口的吸引力是很强的。只要青岛的实体经济和人口增量继续保持健康良好的上升趋势，短期的小风小浪并不能动摇青岛房地产整体向上的格局，对青岛未来的房价应该具有信心。