房子已网签，买房人能排除法院对该房屋的执行吗？

很多买过房的人，对“网签”二字并不陌生。

网签就是交易双方签订房屋买卖合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。

其本质是一种行政管理的方式。通过这种方式将房屋“锁死”，防止一房多卖。

所以，很多人网签过后，心里就踏实了，认为都网签了，房子就安全了，等着房产证就行了。

但，实际上网签并不代表买受人已取得房屋所有权。

我国实行不动产登记制度，就是房屋登记在谁的名下，谁就是房屋产权人。

未进行产权登记，只是网签的话，房屋买卖双方本质上还只是一种买卖合同关系。

那么对于已经网签的房屋，买受人是否可以以此为由排除法院的执行？

如果买受人是以其是该房屋的所有权人为由，要求排除执行肯定得不到支持。

那，我们先看能够排除法院执行的法律规定：

1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封扣押冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第3人对此没有过错，人民法院不得查封扣押冻结。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；2，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4，非因买受人自身原因，未办理过户登记。

3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规》第29条规定：金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，其权利能够排除执行的人民法院应予支持，1、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

第17条规定，我之前的文章讲过，由于规定的实在太笼统，导致实务中根本没有办法操作，一般不适用。

那么，只剩28条和29条规定。

28条所说的是：被执行人，并没有说这个被执行人是个人还是开发商

29条明确规定：被执行人是开发商。

实务中，分情况而选择：

1、如果是一手房，则可选择28条或29条，哪一条对自己更有利选择哪一条。

2、如果是二手房，则只能选择28条。

这里注意一个风险点：

如果你买的房屋上是有抵押的，那么，你压根就排除不了。

因为你根本就不符合第28条的第4项条件：“非因买受人自身原因，未办理过户登记”。

因为法院会认为你买房时没有履行合理的调查和注意义务，导致因抵押而无法登记，是你自身的原因造成的。

这个买房时一定要注意。因为实务中，卖家承诺买家支付房屋价款后，会还贷解压，但往往卖家拿到钱后挪作他用，没有解压，因自身债务暴雷，导致该房屋被法院查封执行……

买家真的特别被动。

所以很多人认为，只要办理了网签，就算板上钉钉了，出现房屋被法院执行的情形就能依据网签排除法院的执行，这种理解不正确。

能否排除法院执行，还要看自己的情况符不符合第28条或29条的规定。

但是，网签虽不能一定能排除法院的执行，但确是一项加分项，再辅以其它有力证据，排除法院执行也不是很困难。