物业该全面取消？新规出台，今年起，3项“新权益”业主们需知晓

物业，已经成为时下热点讨论话题。根据国家统计局发布的数据来看，2020年我国城镇化率已经达到了63.89%，在城镇化进程的不断推动下，越来越多的人流入到城市之中。与此同时，城镇也发生着翻天覆地的变化，过去的小平房、多层住宅如今已经全部换成了清一色的高层住宅小区，小区管理模式也从过去的自主管理转变为统一的规范管理，物业已经成为每天都要打交道的存在。

随着小区数量的增加，物业也成为了一个朝阳产业，根据产业信息网发布的数据来看，2013年到2018年全国物业服务企业数量从7.5万家增加到12.7万家，增长70%，预计在2022年左右突破15万家。根据中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2020物业服务企业综合实力测评研究报告》来看，2019年全国物业管理行业总面积约310亿平方米，与此同时，全国36个城市普通住宅物业服务费平均价格的监测数据显示，物业费用也在稳步提升，由2019年初的0.98元提升到2020年8月份的1.06元。

按理来说，物业数量的增加，导致同行之间竞争加剧，因此物业相互之间会比拼服务质量、效率来提高自己的知名度，并且物业费用的增加业主也应该享受更好的服务，但从最近几年的市场呼声来看，关于“取消物业”的呼声越来越高，物业与业主之间的矛盾反而越来越多，本来是服务与被服务的双方，如今却站在了对立面。根据中国消费者协会发布的《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》数据来看，消费者满意度和现场体验得分均比较低的水平：保洁、绿化、秩序、维修满意度分别为57.34、65.17、62.76、62.48。

根据调查结果的数据来看，当前物业水平仅仅只能让60%左右的业主满意，但物业服务并不是考试，60分代表及格水平，至少需要让90%的业主满意才能算作合格水平。笔者记得中央电视台《新闻1+1》节目中有一期就是针对“中国的小区难题，如何破解？”进行过报道，最后结论也证明了居民满意度低凸显出，目前物业服务的整体水平与消费者预期仍有差距，服务质量仍有明显提升空间的问题。从网上业主反映的情况来看，当前物业问题主要集中在以下几个方面：

1. 利用业主公共区域盈利：比如私自划分小区公共区域用于外来车辆停放收费，电梯投放广告，小区门口增设显示器投放广告等，增加外来人员流动隐患，并且收益去向不透明。
2. 胡乱收费，收费项目不透明：由于缺少统一收费标准，因此物业费用往往按照片区来划分，因此部分物业存在私自涨价、胡乱收费等情况。
3. 收费不办事，服务态度差：不少业主反映，小区物业收费的时候很积极，如果拖欠费用的话甚至会被断水断电的方式逼迫缴费，但需要物业帮助的时候却十分拖拉，物业从业人员更换频繁，问题难以解决。

有网友建议，物业应该全部取消，由小区业主自行管理，这样不仅能够提升生活质量，并且也不会白白多花钱。但也有网友表示反对，早期业主能够自行管理，主要原因是小区住户数量比较少，相处久了基本上都认识了，但如今一个小区就有几千户家庭，自行管理缺乏相关经验，真正实行起来比较困难。那么物业到底能否取消，官媒发布的文章《物业不应是城市的“火药桶”》给出了答案，虽然有关取消物业的呼声不绝于耳，但在没有找到更好的替代服务方式之前，物业还有存在的价值和必要。

也就是说，在没有合适的替代服务出现之前，短期内物业不可能全面取消。不过业主并不需要为此担忧，相关的问题国家早已注意到，而今年正式生效的《民法典》中就出台了规范物业服务的新规，笔者整理了一下，对于业主来说，有3项“新权益”业主需知晓：

1、《民法典》第二百七十八、二百八十四条规定：

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。此项为业主共同决定事项，应当有2/3的业主共同参与表决，且同意的人数超过50%才可以取消。

也就是说，未来业主有权力“辞退”物业。虽然以前也有相关的规定，但流程复杂，时间跨度久，并且物业还能够从中作梗，导致很多业主在维权途中就放弃了，但新规却十分明确，如果想要取消小区物业，需要2/3的业主参与表决，并且同意人数超过一半就能够取消了，不难发现新规除了方便业主以外，也更加人性化，避免了由于个别业主对于物业存在的偏见问题。

2、《民法典》第九百四十三条规定：

物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

这项新规针对的是物业资金不透明的情况，对于如今高层住宅小区来说，小区住户数量达到几千户，因此只需要多增加一点物业费用，集合起来也是一笔不小的数字，在利益的驱使下，一些物业就出现了胡乱收费的行为。而物业费用透明化也是大势所趋，对于业主来说有权利知道自己的钱花在了什么地方，不会为此花冤枉钱。

3、《民法典》第九百四十四条规定：

物业服务人员已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得拒绝支付物业费，物业服务人员也不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

业主有交物业费用的义务，但物业不得以断水断电断热断燃气的方式催缴物业费，有时候物业通知缴纳相关费用，仅仅给业主发送短信通知，但如今垃圾短信数量很多，很多人已经没有了查阅短信的习惯，因此就忽略了，或者是由于出一段时间远门忘记缴纳相关费用，但如果这时候家里被断水断电的话，可能导致其他家庭成员生活出现问题，暴力催收的方式并不可取。

对于业主来说，三项新权益能够切实有效保障业主的合法权益，特别是业主有权利辞退物业后，物业相应的行为规范也会提升，尽管物业短时间内不会全面取消，但相信经过相关法律法规督促约束后，未来物业也能够提供业主更好地服务。