为何越来越多的人从高层搬到多层？过来人给出4点原因，很现实

最近几年，高层住宅一直处于“风口浪尖”上，楼市中一直流传着这样一个说法，高层住宅未来可能变为“贫民窟”。事实上，不少专家学者也有着类似的观点，比如清华大学城市化研究院副院长尹稚曾表示，以美国为例，30年前建造的一批高层住宅，现在已经成了让人胆战心惊的贫民收容所。2018年，北大教授朱国忠也表示，不久的将来，我国大城市很多高层住宅都将面临设备陈旧、玻璃老化、电梯故障等一系列难题，无论是改造还是拆迁的成本都相当大，将会变成永久贫民窟。

此观点一出，便立刻引起了剧烈反响。要知道，对于购房者来说，二三十年时间说短不短，说长也不长，就目前的房价来看，很多家庭一辈子可能只会买一套房子，假设30岁买的首套房，25年后到了55岁，一旦房子迅速贬值，那么未来房子卖不出去，想换个新的房子也就很难了。那么我国的高层住宅是否会像美国等发达国家一样最终沦为“贫民窟”呢？答案是否定的，美国地广人稀，土地资源丰富，因此许多人愿意在郊区住别墅，但我国土地资源有限，特别是一些热点城市，每年都会流入大量的人口，住房需求并不会减少，因此热点城市的高层住宅并不会变为贫民窟。

但随着时间的流逝，越来越多的人却正从高层搬到多层。根据贝克研究院公布的调查数据来看，2020年全国30个主要城市二手房交易中，最受欢迎的是6-12层住宅，18层以上的住宅受欢迎程度由2017年33.6%降到2020年的22.7%，相当于受欢迎程度每年减少3.6%，按照这样的趋势，4年后18层以上的高层住宅受欢迎程度可能不足10%。特别是当前一二线城市随处可见的30层以上高层住宅，未来将更不受年轻人喜爱。

为了进一步探究原因，我们走访了多位高层搬回多层的住户，其中一位高层居住了10年的老业主给出了高层住宅出现4个方面的“硬伤”。另一方面，通过网上的调查问卷反映的结果来看，同样也是围绕这4个方面的问题，因此可以说是十分现实的原因，对于未来有购买高层住宅需求的家庭来说，可以作为参考：

1、性价比越来越低

由于房价依旧处于高位，因此“性价比”成为了越来越多购房者考虑的因素。但越来越多的购房者发现，自己买的房子比宣传的要小很多，比如开发商宣传的是100平米，实际到手只有70平米，了解过房地产的人都知道，这是由于“公摊面积”的影响。而公摊面积的大小取决于住宅公共区域的多少，比如楼梯、电梯的数量。但对于高层住宅来说，需要配置更多的电梯和楼梯，因此高层住宅的公摊面积自然也会比较大，一般来说住宅高度越高，对应的公摊面积就越大。

举个简单的例子，有两套住房，一套为90㎡的12层高的多层住宅，公摊比为15%；另一套为100㎡的34层的高层住宅，公摊比为30%。如果买多层住宅，那么到手的面积为76.5㎡，买高层住宅到手的面积仅为70㎡，并且高层住宅的总花费还多一些，对于一二线城市来说，公摊出去的面积可能就价值几十万元。因此随着住宅高度的增加，公摊面积也在增大，相应地性价比也越来越低，导致很多人从高层搬回多层。

2、高层住宅容积率较高，居住环境及舒适度较差

上文已经提到过，很多家庭一辈子可能只会买一套房，因此居住环境以及舒适度就显得尤为重要了。目前很多城市的高层住宅小区，容积率普遍为4.0~5.0之间，一些小区的容积率甚至会高达6.0以上。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。根据官方解释，容积率指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。

也就是说，小区的容积率越高，住户数量就越多，如今很多小区住户数量都突破了万人。试想一下，一万个住户挤在一个小区里面，生活体验会是怎样的？根据采访的10年老住户回忆，自己居住的小区住户有1.2万人，小区内部的健身器材、乒乓球台、羽毛球场地完全等不到空闲的时候，公共设施基本没法享用，每逢节假日以及傍晚，小区内都会出现大量住户，产生的噪音也影响正常居住生活。小区总高34层，自己位于16层，但由于楼间距过近，采光和通风效果都十分差，室内长期处于阴暗潮湿，并且物业服务质量落后，小区随处停放车辆，十分拥挤。

3、随着房龄增加，基础设施老化快，电梯经常发生故障，火灾等安全隐患增加

由于小区人数过多，各种基础设施老化加速，特别是供水和电梯设备经常出现故障。比如供水设备老化后，高层住户水压不足，会出现水流减少甚至断水的问题，加上小区物业不负责的话，可能一连几天都没有供水使用。另一方面，电梯也是一大问题，虽然两部电梯同时故障概率很小，但即使是一部电梯遇到故障，另外一部电梯使用时长也会大大增加，特别是早晚高峰时期，排一次队需要等待10分钟以上，耽误大量时间。

另一方面，高层的火灾隐患也是不容忽视的问题。前不久，央媒经济日报发表了一篇文章，名为《只有“摩天楼”能代表一地实力？该改改了！》其中就指出城市间盲目攀比建设超高层建筑的状况应该停止。按照每层3米来计算，一栋34层的住宅就达到了百米，目前消防云梯最高高度也只有百米，一些小城市只有几十米的高度。特别是一些老化的高层住宅，各种电线以及设备老化后，加剧了这种风险。

4、未来面临贬值以及停拆的问题

上文已经说到，未来核心城市的高层住宅存在住房需求，因此不会变成“贫民窟”，但随着高层住宅的发展，越来越多人搬离后，对于非热点城市来说，高层住宅将存在贬值的可能。过去开发商大量建造高层住宅，主要是土地资源充足，并且将过去的多层推倒重建高层，能够带来足够的利润空间。但如果是高层住宅推倒重建，则需要考虑更多的问题，一般来说如果拆除一个30层的住宅，需要建设50层才能够盈利，拆除难度大，建设难度高，并且入住率也难以保证。

另一方面，最近两年住建部也对于高层住宅提出了相应要求，对于大城市来说限制100米以上的住宅建设，对于县城来说则是鼓励建设多层住宅，因此一方面是高层住宅难拆难建问题，另一方面是新规要求，高层住宅未来可能面临难拆难建的问题，对于已经买了高层住宅的购房者来说，则需要面临高层难以出售的问题。

总结：通过上述10年老业主的分析，不难发现当前高层住宅确实存在4个方面的“硬伤”，正是基于这几个问题的存在，越来越多的业主才选择从高层住宅搬回多层。因此对于未来有需求的购房者来说，不妨参考一下意见，可以选择多层住宅或者容积率小一些的高层住宅小区，与此同时地段的选择也很关键，在经济条件允许的情况下优先选择城市核心地段。