限竞房进入尾声，买房人要做好准备了

今年是不平凡的一年，年初的疫情影响到了各行各业的发展，楼市概莫能外。但令人吃惊的是，很多城市的土地价格并未受到冲击，比如北京的地价就普遍上涨了。

土地是房地产市场的风向标，土拍价格也因此牵动着购房者的心。毕竟，面粉涨价了，面包也得跟着涨。

克而瑞数据显示，今年1-10月，北京共成交经营性用地49宗，涉及土地总面积291.31万平方米，同比上涨0.85%；土地成交总金额为1654.01亿元，同比增加26.68%；成交楼面均价28090元/平方米，同比上涨20.74%；平均溢价率15.85%，比2019年同期增加了4.26%。

很明显，今年的土地成交总金额和成交楼面均价双双上涨。今年1-10月土地成交量最多的是大兴，共有8宗地块成交，成交土地建筑面积137.8万平方米。大兴成交楼板价为22198元/㎡，算得上是低价了。成交楼板价最高的是在丰台，达54273元/㎡。而今年10月丰台新房的均价为71209元/㎡。成交楼板价第二高的是海淀区，为45156元/㎡。

未来这些区域的房价，也会与成交楼板价息息相关，万变不离其宗。

很多人都有感触，北京房价经过多年上涨，现如今已经很高了。以海淀为例，如今的土地成交楼板价就能媲美以前的地王价格。2015年，海淀永丰地块经过139轮的激烈争夺，最终被首创以总价56.4亿元、楼面价4.3万元夺得。当时地王一出，京城媒体也曾连篇累牍地报道过。

如今5年过去，以前的地王价已经成了普遍价格。其实楼市一直在在低调上涨，在很多人没有察觉的情况下。对于刚需来说，现实就是这么残酷。

可能有站友想，北京不是还有限价地吗？刚需上车应该也没那么难吧？

北京确实有限竞房地块，不过即使在这样的土地上建起来的限竞房，价格也并不算低。我们先了解一下什么是限竞房。所谓限竞房，就是相关部门限制未来新房出售价格，且商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售的房子。

11月10日，北京推出限竞住宅用地，位于“朝阳东坝”机场二高西侧，土地名称是1104-611地块。虽然是限竞房，不过并不便宜，规定该项目最高销售单价不得超过78000元/㎡，仅比10月朝阳新房均价79253元/㎡便宜了1253元/㎡。要知道，北京10月的新房均价可才47150元/㎡（房价数据引自吉屋）。

现在北京楼市的趋势是，限竞房用地占比越来越少了。今年1-10月成交的住宅用地中，不限价地块占比达到了84%。限竞房用地仅有6宗，仅占16%，而且分布在昌平、房山、黄村板块，显得越发式微了。

限竞房概念最早是从2016年下半年开始的。当时北京为了限制地价和房价上涨，对土地拍卖采取新规则，在土地“招拍挂”过程中，对拟出让地块限定住房套型，限定最高房价。

很长一段时间以来，限竞房用地逐渐成为北京供地市场主流，成为买房人眼中的“福利房”、京城住宅成交中的“主力军”

2017年，北京住宅地块一共成交71宗，“限房价、竞地价”地块有45宗，占2017年住宅地块出让总量的63.38%。2018年成交的52宗住宅地块中，有51宗是限竞房或共有产权住房地块。到了2019年，限竞房降至21宗，可以说从2017年至目前，北京的限竞房数量是越来越少。

随着北京供地节奏发生转变，土地“不限价”时代已经来临，北京楼市的供给已经从限竞房为主变成了以商品房为主，趋势发生了巨大的改变。

今年，北京不限价的地更多了，房企们为了抢地也是拼了，其中中海地产表现得最猛，多次高溢价拿地。7月22日，经过108轮竞价后，中海以40亿元的成交价竞得房山区一个地块，溢价率为41.34%，成交楼面价为35420元/㎡。8月3日，经过66轮争夺，中海以79亿拿下亦庄经济开发区地块，楼面价约39000元/㎡，溢价率达23.44%。

通过中海的拿地案例，我们也可以看出，土拍市场溢价率、拿地成本在走高，因此会带动开发成本逐渐向上蔓延，房价持续上涨。而房企的的成本，最终一定会转嫁到购房者手中。

对于大众来说，北京楼市供给转变成商品房为主的大趋势是无法改变的，上车门槛大概率一定会越来越高。

归根结底，多多赚钱，才是王道。