如果某一天，有人告诉你，北京房价降了。那么不用怀疑，他说的一定是商住房。

近日，中新经纬报道了一起商住房房价下跌的案例：2015年，林小姐斥资170万在中弘·北京像素购入了一套50多平的复式房。在房价上涨时，这套房子一度涨到了320万。但商住房调控政策一出来，房价瞬间被打回了原形。

如今5年多过去，林小姐那套房只能卖到190万。

和曾经将近7万/㎡的峰值相比，现在北京像素的房价已经跌破4万/㎡。

随着房价越来越低，曾有媒体断言：“十年之后，像素就是北京最大的贫民区。”

01 三大“不买”，商住当先

在楼市这个大江湖中，一直流传着这么个说法：

一不买商住；

二不买高层；

三不买期房。

简单点儿说，这三种房子各有各的坑，一旦踩中这些坑，便是后患无穷——商住不保值，高层没未来，期房有风险。

而在这三个大坑中，商住房无疑是最特殊的一个。

2017年3月26日，北京出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称“326政策”），规定商住新房只能卖给公司，而旧房可以卖给个人或公司，但个人购买须有5年的社保和纳税记录，而且只能全款购买，不能贷款。

这一纸政策的出台，直接掐断了商住房的“未来”。

最直接的，就是商住房的成交量。

据中原地产研究中心统计数据，从限购出台后的第一个月2017年4月算起，至2020年10月29日，一共43个月的时间，北京新建商办类项目共成交10595套；而调控前的43个月（2013年9月-2017年3月）共成交113591套，成交量下降了约90.67%。

与成交量遥相呼应的，还有商住房一跌再跌的房价。

以北京像素为例，2017年3月前，这里的房价曾接近7万/㎡。时过境迁，如今北京像素的房价已经跌破4万/㎡，让人心不胜唏嘘。

站长也有朋友在“326政策”出台前投资了商住房，他直言：“买了商住，就彻底套牢在里面了。”

现在还敢在一线城市买商住房的，多半是为了给自己找一个容身之所。可以说，从某种层面来看，商住房可能是率先实现了“房住不炒”的存在。

因为，商住房的确是没得炒了。

02 房价涨跌，事关现实

我们说回中新经纬报道的那个背景商住房的案例：

2015年，林小姐以170万的总价，买下了北京像素一套50余平的复式商住房。后来全国房价大涨时，北京房价也顺势而飞，彼时林小姐所在小区同户型的房源挂牌价达到了320万。不过商住房的辉煌并没有持续太长时间，2017年，北京出台的楼市调控政策将商住房的价格直接打回原形。

时至今日，该小区的50余平商住房成交价在190万左右，较最高点降幅达100多万元。

这里面有个点是，“较最高点降幅达100多万元”。

单套房大降100万，看着确实触目惊心，但这些年在房价的起起伏伏中，我们对于这样的数字似乎都免疫了。

前段时间，中新经纬还报道过天津房价暴跌的案例，称“天津房价出现了数千元/㎡的跌幅”，一时间网友热议不断。

其实我们还可以换个思路来看问题，把时间线拉长一点——买房5年，170万的房子涨到190万，到底赚了还是亏了？

站长觉得，这个问题要分具体城市来看。

如果是十八线小县城，房价结构稳定，5年前170万的房子，如今挂牌190万，还有人接手，其实是赚了的。毕竟，小城市对房价的承受能力并没有想象的高。

如果是一二线城市，5年的房价只涨了20万，无疑是跑输了大盘。对日后想要置换的刚需而言，绝对是弊大于利。

所以，即便是商住房的房价一落再落，但它的成交量却难现昔日辉煌。尤其是现在房屋所附带的属性，远比我们想象的更多。除了只考虑自住的群体以外，大部分人在购房时，或多或少都要考虑到子女的教育问题、房价的升值空间等等，而这些隐形价值，早已被明码标价。

正因如此，万人摇号抢房事件背后，都存在巨大的套利空间。

11月16日，深圳华润城润玺取得预售许可证，瞬间光环加身，近万人参与抢房。有媒体曾如此形容该楼盘，“抢到一套就能挣500万”。

在事件发酵十余日后，新华社发表时评，称：

十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”，“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。

11月30日，华润城润玺发布了一封名为“房住不炒”的倡议书。

在这封洋洋洒洒的倡议书中，华润城重点对“代持购房”做了风险提示，称代持购房存在诸多风险，希望大众“理性购房，共同维护和谐稳定的房地产秩序”。

多么门儿清的阐述，让站长不由得想起了前不久地产大V蔡照明的感慨：

我们不缺房子，我们抢能赚钱的房子。

03 租购并举，依然遥远

至于为什么要买房，每个人都有自己的理由。

为了结婚而买房，为了孩子而买房，为了不想再租房子而买房——在房子面前，是真正的千人千面。

对于买房的理由，在这里我们不做细究，站长只是想单纯说一下“租购并举”这件事。

在国外，有很大一部分年轻人都是租房生活，比如80%的德国年轻人都住在租来的房子里。在我们的邻国日本，租房一族也非常普遍，大多数日本人倾向于有子女后再买房。

2018年，“租购并举”在网络上成为热词。所谓租购并举，就是让“租房”与“购房”对等，保障租房者的权利。

然而，愿景虽好，却屡遭打脸，长租公寓爆雷无数。在华润城润玺预售消息出来的同一时间，蛋壳公寓正因为爆雷被人人喊打。

这个曾经打着“让年轻人在大城市里可以有尊严的生活”口号的长租公寓品牌，在这个寒冬，给广大的年轻人上了一课。

在退租、解约的风声中，还夹杂着来着蛋壳公寓的欺诈，不知凡几的租客被赶出了房子，房东成了最直接的“恶人”，而真正的始作俑者蛋壳公寓却玩起了“隐身术”。

11月30日，新华社发表社评，称：

蛋壳公寓“爆雷”的余波仍在发酵，公众对资本镰刀“割韭菜”行为予以谴责和追问。长租公寓本是乘“租购并举”政策东风填补市场空白的创新商业模式，如今却成为某些人“钻空子”的马甲外衣……

平台一旦“爆雷”，高管只需卷钱跑路玩失踪即可。房东租客精力有限，房管局、公安部门难断租赁纠纷，有时法院缺乏定罪依据……惩处力度不足，就很难震慑想要钻空子、“割韭菜”的不法商人。

面对此情此景，伤透了不少租客的心。很多人表示，经历了这样的波折后，终于下定决心要买房了，“至少在自己的房子里，不用担心被别人赶出去”。

这些想买房的租客所面临的头号问题就是高房价，以及高房价背后的升值前景——同样下血本买房，有的人几年后赚得盆满钵满，有的人却跑不赢大盘甚至资产缩水，其实都源于当初的选择。

04 结语

很多时候，楼市是割裂的——

一边是卖不出去的商住房；

一边是买不起房的年轻人。

在这条路上，谁也不愿轻易妥协。

也就注定了这条购房之路，荆棘遍布。