坐牢！破产！两次毁灭都没输，千亿大佬面对房地产新局面会怎样？

• 人原本生活得很好，原本可以不冒险，但因为选择了梦想，而遭受到困苦和失败。虽然中国人讲究成王败寇，但为了梦想和理想而拼搏，即使没有成功，也值得所有人尊重。因为这个世界就是靠有梦想的人去推动的。

• “我打心里觉得一个人也好，一个企业也好，吃过亏，有过挫折之后真的是一个特别好的事。确实吃过亏、有过挫折以后是一个经验积累。这些坎坷之后，我的性格并没有变，变的是我对做企业的认识。”
• 对我自己来说，没变的是理想、激情，变了的地方就是要讲究平衡，不走极端。但这并不意味着，企业不需要承担任何风险。承担风险和控制风险是一个矛盾。”

孙宏斌在不同场合说的这些话，大概就是孙宏斌自己要的答案，和自己对关键问题的解答。

01血气方刚，毫不犹豫地攫取资源

孙宏斌的故事太好讲了，因为他失败过！

做企业一路顺风顺水做到大佬级别，你基本对他无可指摘，只能暂且相信他都是对的，伟光正的故事由他讲。

孙宏斌大学毕业第一个被众人所知的单位是联想，由于他在联想自立山头，甚至办了一份柳传志并不知道的联想内部的报纸，柳传志当时判断如果不快刀斩乱麻的处理孙宏斌在联想造成的影响，联想的管理形态会被误导，所以查出孙宏斌在管理操作中不规范的地方，将孙宏斌送进了监狱。这在众多处置重将的企业案例中，可谓少见。

侧面反映，孙宏斌当时在联想的影响力有点大，柳的操作可以看作是一方面杀鸡儆猴，一方面斩草除根，断一指将管理风险拧回来。

民间俚语里有没有坐过牢的男人不算真男人，大致形容的是人总要经过深刻的挫折，才能走向成熟。

初出茅庐，血气方刚的孙宏斌显然不是城府很深的柳传志的对手。

由于这是两个后来大佬级的的高手唯一一次交手，能得到的指导意义是一，孙作为初级选手，拥有柳传志所说的：审时度势，拥有看事情一眼能看到底的能力，所以孙玩转销售，强势领导团队，利用手里的资源迅速建立了相当于是自己领导的半支联想，你能想到的点是，他们对于资源并没有任何干到畏缩不前，或者觉得应该受制于领导的想法。

柳传志的出手方向有两个，一个是维护自己的权威，一个是维护联想的完整，下手快准狠，至于一把把孙送进监狱的想法到底是出于磨炼惜才，还是不管不顾，当事人心里不可考。可以用黄四郎的话作为一个参考——你不在！对我很重要。

如果是普通人，这个玩法简直就没有未来了，孙宏斌的处理结果有点出人意料，四年牢狱出来，第一件事情是跟柳传志吃饭。据说，柳传志借了50万给孙宏斌，孙宏斌拿着这个钱成立了一家做房产销售代理的公司——天津顺驰。

02——数学和顺驰的失败有关系么？

孙的顺驰岁月，暂时有两件事情不可考:

1、 在1994年这个时间点，房地产还没有显现出后来主导经济风云的实力，孙就选择进入了房地产。

2、 一般人创业都是就熟，会在原来熟悉的行业里借力打力做下去。而且相比较而言，联想所在的IT业和房地产相比较发展潜力上惶不多让，甚至要过之。但孙并没有进去。直到后来接盘乐视的168亿花出后，才有被人调侃，孙终于进入IT行业了。

所以那个借钱的饭局两个后来的大佬究竟谈了哪些，还真是让人好奇。

顺驰的发展是典型的孙宏斌风格，高歌猛进，短时间内就迅速成为了天津的第一规模开发商，当顺驰从冲出天津的时候，你就知道孙的目标还是要尽快做到全国第一，想要老大那个位置，甚至孙也不讳言，2003年，在中城房网重庆会议上，孙宏斌曾当面向王石下战书，要超过万科的销售规模。王石也直白地告诉孙宏斌：你这样玩下去会出事的。

当时万科的年销售额在64亿附近，孙扭头就弄出一个百亿计划，一切都服务于规模第一的目标。

孙宏斌是清华大学毕业，学数学的，硕士。企业界另一个有名数学研究生是史玉柱，两个人似乎都倒在资金链上。我怀疑学数学的脑袋会在脑袋里会对所做的事情不断的进行跑分重构，找出所谓答案的最优解。杠杆在他们看来是可控可用的。

顺驰是通过高周转的方式搅局房地产市场已经不重要了，重要的是顺驰的资金链被孙宏斌拉到一个极致，这种对于资金不断抽调的玩法，建立在顺风顺水的好日子里可以勉强度日，但是日子不是顺驰想怎么过就怎么过的。

政府在04年对房地产的调控，只是让房地产打了个盹，跑得最快的顺驰就受不了了，家里钱最少，规模最大，伸手要钱钱不来，香港上市融资受阻。挺了三年，耗尽所有资金后，2007年孙宏斌只好将顺驰低价卖给了路劲集团。

后来大家都知道，十几个月后的2009年，房地产就再次上了快车道，顺驰被提前被甩了下来。

这又是孙宏斌一次不成功的实验，在一个完美的数学模型里，本来应该首先考虑最大的影响因素，而不是越过最大的影响因素在近地区域建立超越模型。顺驰综合计算只有7%的利润，没办法覆盖这种玩法一直持续下去，抗风险的能力更是低于同行两三个量级。后来的融创没有犯同样的错误。

03——不同的融创产品策略和一个老道的猎手

融创的建立和顺驰可能在前后脚，笔者知道的信息是，融创一开始是一个高端的物业品牌，所以卖掉顺驰的孙宏斌并不是一无所有，他还有融创。

心路历程是我对孙宏斌最感兴趣的地方，初入社会血气方刚，遇一老手戮破，蛰了四年，再入社会，自成一派，一路狂奔被拍死，收缩在融创，前边这些经历到底能提供什么经验？

融创进入人们视野的时候，明眼人一眼就能看出孙宏斌要干什么。

融创提供的产品价格要高于同行，这就是和顺驰最大的不同，顺驰快，当时也有价格高的说法，但不是显著高于同行，而只是借了一点名字的溢价，融创要做的城市核心地段的高端产品，或者高端产品旁的高端产品，叠加可以拿来说事的融创物业，融创向市场投放的价格，要高于周边15%以上。孙宏斌开始追求利润了。

这个融创和上一期的恒大不同，恒大大部分时间的策略是在追求赚土地涨价的空间（所以土储庞大），在产品上的追求不是第一战略。融创首先在产品前端向市场要高于同行的操作空间，同时在后端要求土地的低价，与恒大还不同在，恒大要的多是超级大盘，市中心没有这种地块，而融创对土地位置的追求在核心地段。至于周转速度啥的，都是上一辈顺驰子玩剩下的，这次生下来就会。

融创最后建立的形象是，可以在不同城市、核心地段、快速、量化、提供高端产品的开发商，这里边每一环都在提供资金附加值。这些因素叠加在一起，造就来孙宏斌作为土豪撒钱般的高光时刻，包括但不限于400亿附近接下万达的文旅城项目， 60多亿准备接下绿城的股权，虽然最后宋卫平反悔，但是钱之前就真金白银到账了，150亿附近收购环球世纪51%和时代环球的51%的股权，168亿进入乐视，还有已经拿下财务室了最终拜拜的合作，最后留给市场一个段子，就是企业从天使轮融资开始，最最最后的融资轮是“孙宏斌轮”。可见孙宏斌历练之后选择出手时间，都是在对方对资金极度渴求，没有太多谈判筹码和时间的情况下介入的，除了莫名其妙的乐视，其余其实都没有什么毛病，只是不成的项目牵涉太多，终于也没有全部天遂人意。但这些可以让你倒推融创创造的利润是非常可观的，号称接近50%的复合增长不是白给的。

04——“房住不炒”高压下的融创

两句话可以概括现在房地产的现状：

一句叫倾巢之下无完卵？

一句叫房产价格到底何去何从？

第一句反应开放商现在面临的融资现状，以前所有操之在手的融资手段被国家全部严控，且政策人口双拐点。

第二句反应需求端对市场的犹豫观望。

房价的发展是这样的，国家在2016年提出房住不炒，算是政策触顶的开始，但是市场因为惯性原因远远没有触顶，所以恒大，融创，碧桂园才在2016年之后迎来了最高光的时刻，销售额全部破万亿，股价高涨。

国家规定的三道红线融创也未能幸免。负债高企，但融创之前的拿地策略已经是收缩策略，在2020后，更是决定暂停拿地。所以暂时负债停在上一个阶段，下一个阶段面临的是熬过这个暂时有点乱的市场，等市场趋势清晰化。

恒大的狼狈给市场提供了负向预期，但融创目前并没有相关的报道出来。孙宏斌还有一个观点是没人注意的——就是要看银行的贷款最终指向哪里——银行目前的整体房贷是有核定比例的，但是银行现在倾向于进一步收紧二手房房贷，也就是说在银行核定比例的贷款额度里，向新房倾斜。目前要等的就是看哪个开发商让出跑道了。

在笔者知道的企业经营策略里，融创的高端策略不算最安全最稳的，但也正如孙宏斌所说：他要讲究平衡，尽量在控制风险和承担风险之间找出一个答案。

文章写完后，孙宏斌正好又出来说话了，他说出问题的企业其实前两年就出问题了，我知道融创没有问题！