中国房地产的20年，造就了很多财富神话和富豪神话，开发商也接煤老板的班，成为普通人又爱又恨的角色。

正所谓风口浪尖弄潮儿，一旦风浪不在，那么凭空失力的弄潮儿的命运就几乎是注定的。

只是当人风光无两的时候，每个参与的群体都不知道，风浪何起，只知道高声赞和，一起狂欢，风浪骤停，一起衰落。

而恒大两年来突然不停地在债务黑洞中被锤，被锤，被锤，简直就是那个最好的样本。

01——缘起2008年前后的全国突进

2008年，是一个多事之秋，美国次贷危机引发的全球金融震荡，让刚刚准备从华南地区开始向全国扩张的恒大，显得不那么突出。

但是刚做好的扩张策略，就遇上了前所未有的风浪，你不知道该祝福恒大还是替恒大担心，所谓的“福祸相倚”，从后来的发展看，你就知道，这个时间点既是恒大的跳板也是恒大奔跑到现在的陷阱。

2008年的土地招拍挂市场略微有点像现在的土拍现场，流派的频率可能比现在还高点，显示地产开发商的资金趋紧，现在想跑，最终没有跑成的潘石屹，在央视二套节目抛出了“百日剧变”的说法，搞得一众小白无所适从。

恒大身处其中，自然不能免俗，加上自身储备的土地翻倍增长，资金链紧张成为这个企业可能自成立以来最大的问题，据媒体描述，许家印在国内需求帮助无果的状态下，把目光投向了香港，这就有了后来，许家印住在香港和郑裕彤刘銮雄等大佬吃饭打牌的八卦。

生意上的事情，靠吃饭打牌是打不来的，真正决定因素是有力可图。笔者认为许家印的香港的牌局，最终的结果是这些坐拥百亿身家的大佬，最终准确的判断了大陆的房地产市场——当时只不过是一个挫折点，而不是终局，所以最终答应帮助许家印融资，总资金大概5亿美元来到许家印账上。松了口气的许家印，那年的春节应该不难过，春节过后就更开心了，政府为了和美元绑定的策略，基于美国的救市计划，向市场上释放了4万亿人民币的流动性。

当时甚至有人出来喊话：买房子就是爱国，就是救经济。

本来已经危若颤卵的房地产突然就被推到了舞台的正中心，成为国计民生的支柱产业，资金支持，舆论引导，房价上涨，产业链共舞，一片欢腾。

恒大觉得自己被吓了一跳，然后安然的度过了第一个阶段，纵马全国扩张。

当时已经准备买房的我，看着郊区恒大4980精装的广告一阵眩晕，现在想把自己抽死。

02——2009—2016，好事之秋！

2009年四万亿的资金覆盖和房地产国民经济支柱的定位，让房地产迎来了最好的一段时光。从后来的眼光看，在这其中的任何一年买房，你都能在第二年嘲笑那些劝你谨慎的同学朋友同事和邻居们。

这几多年的日子恒大做得事情核心有三件，公关政府关系，搞钱，拿地。

所以你陆续看到的是——

恒大女排，

恒大足球

恒大冰泉

恒大的保险

恒大的银行

后来抢筹万科股票不成，卖给深铁等等一些列操作，都在围绕这个逻辑在进行。

这几年跑出来的三家最有名的民企开发商恒大，融创，碧桂园，而且全部在香港上市。三家略有不同的是产品策略或者资金使用策略，融创主要扑向高端产品，追求高利润率兼顾规模，碧桂园主要扑向高周转率，有一段时间碧桂园工地老出事，就是这个高周转率被压倒极致的结果，而恒大相对的以营销见长，动不动就自己率先全国打折，88折的广告相信大家都看到过。实惠不一定有，噱头一定够足。

恒大在全国突进的时间，就挺那么一下，就进入顺风顺水的好年景，2009年11月，恒大地产在港交所挂牌上市，当日以超过700亿元的总市值跃升为内地在港上市的最大非国有企业。许家印身家升至480亿港元，后来翻了5倍，涨到了2000多亿，地产首富的帽子也戴上了。而他买下的恒大足球也拿下中超冠军，和亚洲冠军。一度让球迷觉得中国足球有希望了。而这只不过是许家印在房地产疯狂增长中的一点溢价而已。王健林曾在某电视台的节目中吐槽：广州恒大能拿下亚冠，具体是怎么回事，相信大家也知道。

事情是一目了然，这一段时间，只要你胆子大，敢拿地，就是比清华大学和北大强的多，恒大随着中国的发展，也吃到了房地产发展的最美的一段的黄金利润。

笔者终于也没有能顶住，赶在18大之前2012年的那个秋天买了一个两居，算是上车了。

03——2017年，涨价去库存，最刺激的岁月

2017年春节后的房地产市场已经不一样了，笔者关注的一个在深圳家里开酒楼的小姐姐，平时就是晒晒美食，晒晒美照，结果突然发了一条微博，年前800万买的房子，过了个年，就涨到1300万了，还有中介一直给她打电话问他卖不卖。看的我目瞪口呆。接着就是各地爆出，各种房东临时坐地涨价，看房客疯抢的段子。

2017年后的房产岁月，我看着是撕裂的，个体很难看明白大佬们的各项操作。

当房价突然爆节奏上涨的时候，李嘉诚开始大手笔的，几乎是甩卖式的卖掉内地的项目。接盘方不乏重中之重的央企。

但是融创恒大碧桂园威少的三大民营房企，却突突拿地，甚至挺进到了地市级，县级城市去拿地，恒大的土地储备来到了新的高度，三大房企的销售也都紧盯万亿房企的目标。一年时间股价都翻了5倍，融创孙宏斌还感谢了一下某银行借钱给他投资股票。

也就是说房价疯涨的岁月，恒大依然是牌桌上的大玩家，即使国家期间已经定调“房住不炒”了，恒大没看出任何要放慢节奏的步伐。

2017年还有一件事，知名的宏观经济分析师任泽平到恒大任职，许家印给任泽平开出的工资是年薪1500万，而任泽平关于房地产的著名观点是：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。这个许家印重金聘请的智囊，让我一度以为，许家印会给自己多一道框架枷锁，控制恒大可能面临的冒进。但显然没有，在大家，全行业都在大口吃肉的日子，恒大带着大家一起赚的盆满钵满。

而另一个大佬潘石屹，几乎已经不拿地了，不断地打着算盘算写字楼的租金回报率，想着靠租金过日子。

笔者有卖房子的冲动。

04——2020以后

绝大多数人都似乎没想过让房地产这艘巨轮如何停下来。在“房住不炒”之后，虽然有人大声疾呼，但是几乎没有几个能清晰的听到他们的声音，这里边包括恒大，或者恒大听见了，但是他也因为速度太快停不下来，而且他捆在身上的安全绳——那些良好的政府关系和打造的资金池，以及筹资渠道——在政策想让巨轮停下的大背景下，并不足够能让恒大安全。

能用的手段包括，不让二手房轻易交易，二套房提高购房门槛，关键部门喊话，银行控制贷款额度，扎紧地产商融资渠道，或者从需求端控制，或者从融资端控制，甚至直接打击民间的买房乱象种种，才让买卖房市场的情形略微清晰，一个个中间的玩家也终于从埋头狂奔中抬起了头。

但是恒大已经负债超万亿了。这中间似乎还不包括在中间的各种杠杆。三道红线高压下，融资渠道被直接卡死。

恒大终于在2020年开始不断的有利空消息被曝出，进入2021年则不断有官司上身，稀有的还款新闻明显都是经过修饰发的通稿。恒大的房子价格也再次被作为非常时期的武器拿了出来，全款7折可还得了。而且看着像真的，因为真的比周围的价格低一截。这一次出来和恒大打擂台的角色多了银行，承建商，供应商。

关于恒大的诉讼被集中在广州中院。许多声音质疑恒大的断臂还款的态度和方式，但是没想市场的承接能力有多少，或者本身账面资产变现并不足以完全覆盖债务也是选项之一。

任泽平在2021年6月，宣布从恒大离职，突然变成了抖音上疯狂推荐的财经博主，而他那个关于房地产长期看人口的论断，好像被验证了，中国最新的人口普查显示，人口增长幅度创下了新低。

恒大分别吃了中国房地产最长的一段红利和最肥的一段红利，却舍不得离场，终于在风停阶段被甩了出来。

现在大家都在等恒大的结果。

但本来坐在前排的顶级玩家，这一次怕是得端起凳子往后走了、、、、、、