未来几个月房地产市场下行的概率较大。

文 / 巴九灵

在10天前，小巴留意到一个信息，微信指数中“楼市降温”这个词的搜索指数达235万，日环比涨幅达18411%。

爆表的搜索涨幅，骤然上升的数据线，看起来显得夸张和突兀。

但实际上，多个迹象表明，近段时间房地产市场确实出现了降温的迹象，拐点或许正在到来。

从全国范围看，7月全国商品房销售面积和金额环比分别下降42%和40%。

一线城市也出现降温迹象，比如7月深圳二手房过户数同比暴跌超过8成。

最夸张的当属湖南岳阳，通知要求新房降价不准超15%，因为当地房价出现了不小的跌幅。

这一轮已经出现或将要出现的降温，归功于政府的决心和精准调控政策。

01.杭州楼市现摇号“狂欢节”，摇号者：我花100万玩一场几万人的剧本杀

先从小巴所在的杭州说起。

8月5日的一则楼市新政，改变了杭州买房的游戏规则。

一个变化是提高门槛，以前是落户就能买房，如今需要落户+2年社保，以前外地户口2年社保或个税能买房，如今延长至4年。据浙报传媒地产研究院院长丁建刚估算，新政至少让一百万人痛失购房资格。

另一个变化是，当一个楼盘的报名摇号人数与销售房源比例大于10∶1时，就进入“拼社保”环节，即按照社保缴纳时长多少入围摇号。

此前杭州出现多次“万人摇”，中签率仅为1%、2%，而这次新政的出台，保证了摇号中签率在10%左右。

新政发布后，杭州一连批出了20多张预售证，近万套房源上场，还出现了十几个网红楼盘“撞车”的情况，它带来的结果是：一张房票这次（8月中下旬）只能选择一个楼盘摇号。有人干脆将这次摇号机会比作是高考后的填志愿。

高考拼分数，杭州摇号拼社保时长。高考志愿还能填好几个学校，但摇号只能N选1。高考填志愿时，至少我们还能根据自己的考分排名去衡量自己该填哪个学校，但摇号则属于“盲猜”，很难知道某一个楼盘的摇号人数大概有多少。

在一些楼盘的购房群里，大家都在传播各种“据说”的入围社保门槛和登记人数。小巴在很多楼盘群里都看到相似的剧情，例如：一楼说，这个楼盘的登记人数已经爆了，五楼说没爆，六楼和七楼说前面制造假消息，是为了让自己心仪的楼盘报名人数更少。

这种购房规则下，了解数据变得非常重要。小巴的一位朋友a专门加了一些“投票互助群”，大家通过投票来汇集数据比例，是买房中的“技术派”。但是当她把这个信息分享给朋友b时，朋友b却说：

别信，都是狼人。如果你把这个投票转给我，我可能也会选择“顶格社保”“人才”“无房户”——就为了吓退别人。

朋友a哭笑不得：“我是拿了一百多万，玩了一场几万人的沉浸式剧本杀。”

不过，随着先开放报名的楼盘数据逐渐清晰后，前期一些“没10年以上社保就别考虑了”“xx盘会捡漏”等流言也自然而然地被证伪了——不管人心如何浮动，最终大家还是会根据自己的需求做出选择，数据也会趋向于最合理的市场结果。

不得不说，这确实是一场杭州楼市新房摇号的“狂欢节”。但心酸地说，这已经是政府为了打击炒房做出努力后的结果。

这些努力包括，发布新政提高购房门槛，将百万购房者挡在门外，又放出了上万套的房源，还将中签率提升到了10%，都是为了让摇号的竞争不再像之前那么残酷，让人“住房”而非“炒房”。

对此，浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，虽然这种堵水式的调控，永远没有绝对的合理，但确实体现了杭州政府坚持“房住不炒”的态度。

顺便，小巴也播报一下前文朋友a提到的剧本杀后续。最近，杭州第一轮报名登记已经结束，仅有个别楼盘报名人数达到销售房屋套数的10倍，需要进入“拼社保”环节。也就是说，即使是红盘，中签率也基本在10%以上，最高的中签率超过70%。

这意味着，政府的努力，确实起到了降温的效果。

02.热点城市的决心和精准调控

当然，有态度的不止杭州。

比如，深圳。

今年3月，全国各地严查经营贷流入楼市的情况。当时，深圳公布，1771.73亿元的经营贷中，仅5180万元涉嫌违规流入楼市。按照当下时髦的爽单位（1爽=6.4亿）来计算，只有0.08爽违规经营贷流入楼市。

对此，网友看破不说破：杀伤力不大，侮辱性极强。

这次事情有了变化。8月7日，经过多轮滚动排查和监管核查后，深圳方面更新了经营贷违规流入楼市的数据，为21.55亿。其中，光是“深房理”案件卷入的违规经营贷，就多达3.80亿元。

5个月时间，从5180万元到21.55亿，从0.08爽到3.36爽，亦说明了当地政府的决心。

除了严查违规经营贷，深圳还出台了“二手房指导价”政策，可以简单理解为限制二手房的成交价。

一次次严查和调控，被证明有效果。

统计局数据显示，自今年5月以来，深圳二手房价已连续3个月环比下跌。

有数据显示，7月深圳二手住宅市场过户2557套，创近17个月以来新低，同比下跌超8成。

据深房中协统计，今年上半年，深圳有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。

炒房者心中的神话——“深圳永远涨”，已然破灭。

有态度的城市，再比如北京。

此前，北京市住建委相关负责人在接受媒体采访时表示：仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。

于是，北京这次终于补上了离婚买房的漏洞。

8月5日，北京楼市调控升级。自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。并且将加强监控，对短期内多次结婚、离婚且新购住房的人群，将启动重点监控程序；对骗购行为将追究法律责任。

不仅补上漏洞，还上升到法律层面。中原地产首席分析师张大伟表示，这个新政将会影响到北京房地产市场大约15%的成交量。

03.382次调控的威力

除了上面提到的这些城市，全国其他多个城市也陆续出台了调控政策。

据中原地产研究中心统计，今年1—7月合计房地产调控已经高达352次，8月上半月各种房地产调控政策继续密集出现，累计已经超过30次。也就是说，今年以来，全国已出台超过380次的调控。

不仅“次数多”，而且“动真格”，关键是“有效果”。

8月16日，国家统计局发布房地产市场数据，多个指标出现了涨幅回落的趋势。

比如，房价上涨城市连续4个月数量下调。7月有51座城市的新建住宅价格上涨，41座城市的二手房价格上涨，均为年内最低。

二手房的热度有所降低。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

此外，房企的开发投资数据也出现涨幅回落。7月份房地产开发投资同比增速12.7%，涨幅比上月回落2.3个百分点。

多个数据归结到一起，透露出了一丝“降温”的迹象。为此，有分析认为，这预示着今年下半年我国房地产市场整体处于下行趋势。

04.下半年楼市趋势如何？

那么，在380多次的楼市调控下，房价真的涨不动了？下半年的楼市将是什么趋势？下面来看看大头的分析。

杭州是楼市热点城市，也是一二手房价格倒挂最严重的城市之一。

买一套商品房可以套利2000万，有人说这可能是人类历史上罕见的。（杭州壹号院推出的房源，户型约330方，精装均价48100元/平方米。该楼盘的二手房挂牌价达到11—12万/平方米，因此摇到一套可获利约2000万）

所以，至少这一次杭州的摇号“狂欢节”，史无前例。

由于摇号规则改为10:1入围，且每张房票只能报一个楼盘，排队的后台信息也只有等公示的时候才知道，所以这一次狂欢变成了一次揣度竞争对手策略，但又对最终结果很难把握的“背对背”的赌局。

狂欢的人们很少会去考虑市场未来的风险。理论上，根本不需要考虑。因为很多热点楼盘，现在的新房限价仅为二手房价格的一半左右。

如果拦腰折断的安全系数都不够，那市场不知崩盘多少次了。

这种简单朴素的投资投机理念，甚至也没有考虑被限售的楼盘7—8年内都不能流通。

商品房限价政策，给社会制造了一次巨大的投机机遇。

尽管这次杭州新政已经拦截了百万购房者，但仍无法阻拦那些手持房票的人抱着投资投机的目的人去摇号，在巨大的获利面前，谁投资投机，谁真正自住，很难分清，甚至可以瞬间转换。

人们所看到的商品房摇号市场的狂欢，并不是整个市场的全貌。而恰恰是因为摇号的商品房通常都有巨大的套利空间，激发了人们投资投机热情。

这一轮狂欢摇号之后，市场将逐渐趋于正常和平静。

总体而言，近两个月来，金融政策的收紧，商品房和二手房的按揭贷款均受影响，加之中央政府对教育内卷化和学区房前所未有的态度，再加之国内疫情和二季度经济数据的不乐观，房地产市场已经出现了降温和分化的趋势。

货币政策的收紧和各地方政府调控政策的出台，正在影响和改变人们对市场的预期。

未来几个月房地产市场下行的概率较大。一般首先会表现为，市场分化的继续加大，市场成交量的下降等。如果市场成交量持续下降，一般数个月后会影响价格。

过去几年政策调控强调一城一策，地方为了卖地，看着调控热闹，实际效果你懂的。但今年明显不一样了，中央部委的调控明显开始取代了地方政府成为主导。

房地产市场走势看政策，短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。政策的核心是信贷，管住信贷，房价肯定跌，所以过去房地产调控看着热闹，但基本都是涨声依旧。

特别是深圳为代表的经营贷数据，从2020年4月份的查了没有，到2021年4月份的5000万，而这次公布的21个亿，代表了政策的取向的确开始严了，严了就肯定跌。

包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新，到北京开始限制离婚购房，这些都是过去十年房地产调控的漏洞，众所周知，这次一起给打了补丁。

这证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。

当下对于市场来说，除了大部分城市的新房依然有明显的限价红利，有购房资格值得买之外，大部分城市的二手房已经有调整风险了，叠加信贷收紧，贷款难。所以最近买房大概率要警惕了，特别是郊区房产。

如果未来几个月没有降准降息政策出现，尽量谨慎购房，特别是非核心城市核心城区。

作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 武新月

责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉