净利锐减23%！跌跌不休的万科，路在何方？

10月29日，万科A(000002.SZ)开盘持续走低，一度跌逾4%，股价再创近年新低，市净率跌至0.93。在万科跌破净资产背后是不那么理想的三季报。10月28日晚，万科企业股份有限公司（000002.SZ/02202.HK）披露2021年第三季度报告。报告显示万科营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比减少23.3%。

今年前三季度，万科累计营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。

1-9月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点。加权平均净资产收益率为7.31%，较去年同期减少2.82个百分点。

从整体来看，万科所交的成绩单依旧不太好看。无论是第三季度还是全年的业绩都出现了增收不增利的现象，净利润、毛利率等多个核心指标均逊于去年同期。

跌破净资产到底意味着什么？每股净资产是一个股市常规指标，指的是股东权益和股本总额的比率，它直接反映了股票所具有的资产现有价值。当上市公司每股价格低于每股净资产价格时，就叫跌破净资产。对于现有股票持有者来说，将是一笔巨大的损失。

万科跌破净资产的原因是多方面的。

首先，近年来，为了贯彻“住房不炒”的理念，我国房地产调控政策不断。今年更是大动作频出，严格限制房价上涨。例如打击各种消费类经营类贷款流入市场、提高银行房贷率、控制按揭额度、集中供地等。这导致了买房需求的减少以及供地节奏的变缓。加之，房企违约等事件的持续发酵，进一步打击了投资者的欲望。一时间，大多数人对房地产行业持观望状态。

其次，在供需环境走弱的市场环境中，商品房销售市场下行趋势是必然的。从今年6月起，万科的月销售业绩一直呈下降趋势。三季报显示，万科房地产开发业务实现合同销售面积754.7万平方米，合同销售金额1246.8亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。前三季度，累计实现合同销售面积2946.4万平方米，合同销售金额4791.3亿元，同比分别下降9.8%和2.8%。销售是企业的命脉，卖不出去房子的万科，想赚钱没那么容易。因此，如何提高销售量是万科迫切需要解决的难题。

再者，毛利率下滑也是万科跌破净资产原因之一。毛利率下滑与近年来地价占房价比例提高有关。有分析指出，以房企一般买地到结算平均3年的周期来看，万科现在结算的是2018年的高价地。在逐渐结算完毕后，2021年下半年的毛利率将会收窄跌幅，甚至可以期待出现小幅度回弹。

最后，万科多元业务并没有想象中的赚钱。万科通过多年努力以及资本并购，万科旗下发展了许多非开发业务。例如，物业板块的万物云、商业板块的印力品牌、长租公寓领域的万科泊寓，以及物流地产板块的万纬物流等。在这些领域，万科需要投入逾百亿资金。然而，2020年财报显示，多元化业务营收加起来为289.36亿元，只占当年总营收的6.9%。总的来说，万科转型业务回馈不足利润贡献度小。

当然，也不用过于为万科担心。

房地产行业在国民经济中发挥着重要作用。只有它平稳运行，我国的经济、就业、金融等行业才能长远发展。因此，政府调控房地产的目的是稳定房价。这就意味着，不会让它大涨的同时也不会让它大跌。也就是说，房地产行业并不会消失，头部企业度过难熬的阵痛期后，将平稳的生存。

再者，万科有很强的的国企色彩。从“万宝之争”起，它和国企就有千丝万缕的联系。华润入主万科曾被视为国企混改的理性模式。当其大股东替换为深圳地铁后，万科进一步坐实国企身份。2017年3月，深圳市国资委召开直管企业及下属上市公司主要负责人工作会议，万科列席并进行了相关分享。此举被外界解读为万科已被划归为深圳市属国资房企。2017年9月，在一份深圳市国资委表彰地铁集团的文件中，万科更是被直接称呼为“市属国资企业”。有了国资的背书，万科退市的可能性很小。

但不可否认的是，房地产行业的黄金期已经过去了。目前，房地产正从增量时代过度到存量时代。环境对行业提出了更为严格的要求。万科想要在寒冬期“活下去”不得不寻找一条新赛道。

面对困境，万科也有自己的打算。

正如郁亮所说，万科不指望通过一个业务赚大钱、赚快钱，要学会赚小钱。这里的赚小钱指的是多元业务。上文提到，万科多元化业务投入但回馈不足。可赚小钱总比没钱赚好。从长远来看，多元化业务还是有大利可图的。今年上半年，万科物业服务实现营收103.8亿元，同比增长33.3%。租赁住宅实现营收13.19亿元，同比增长25.6%；商业开发与运营实现营收36.39亿元，同比增长19.0%；物流仓储服务实现营收13.4亿元，同比増长64%，增长强劲。可以看出，多元业务增速远远高于地产主业的。就整个资本市场而言，也是如此。

其中，物业就是很多人看好的新赛道。

一方面，它属于典型的轻资产业务，容易吸纳就业人口，政府将更愿意提供政策性的帮助；另一方面，物业产业链条长，二手房中介、便利店、小区绿化、装饰装修等都属于物业未来的衍生链条。

当然，万科想要在该赛道做出成绩也没那么容易。

第一，万科能否要放下身段去干物业这种低利润的行业；

第二，物业行业发展处于起步阶段，相关监管体制尚不完善；

第三，民众尚未意识到物业的价值，不知道物业好的房子更容易增值保值。

对万科来说，物业这条新赛道既是机遇，也是挑战。关键在于其如何选择以及选择之后怎么做。

相关信息来源：

第一财经、智通财经APP、新商业情报NBT

注：本文不构成任何投资建议。股市有风险，入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。