作者| 猫哥

来源| 大猫财经

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前两天，曾经的千亿房企华夏幸福发了个公告，说是经过各种商谈，终于搞出了债务重组计划，公司高达2192亿元的负债，将通过多种方式妥善安排清偿。

华夏幸福是最早一批撑不住的千亿房产公司。

今年2月1日，他们发了个公告，说“资金枯竭了”，新的融资进不来，公司现金流远不够偿债，当时账上有8亿，到期的债券本金合计52亿多，根本还不起。

这是2021年房地产的第一个大雷。

消息一出，华夏幸福的股价从29一路下跌，现在只剩4块，鼎盛时期公司市值两千多亿，现在只剩了157亿，不是一般的缩水。

现在他们打算怎么还债呢？大概分几类：

1、卖资产，约750亿元；

2、有些资产是有债务的，但是买家觉得有价值，就连债务一起拿走了，这部分约500亿元；

3、优先类金融债务，有的展期有的直接还钱，这部分约352亿元；

4、现金兑付约570亿元金融债务；

5、拿有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿，这些资产是能收租的，拿这些收益还债；

6、剩余约550亿元债务由公司兜底，有的展期、有的降息，通过后续经营发展逐步清偿。

合计起来差不多能把窟窿填上，当然，这个方案还需要公司董事会和债主们同意。

不光它惨，还拖累了不少小伙伴，最典型的就是投资了他们的平安，自打华夏暴雷，平安的股价从80多跌到了40多，平安也是个狠角色，前些时候，干脆一把出清，直接减值计提了359亿，大概也是A股上市公司投资减值计提的纪录了。

02

从高光到谷底，华夏只用了五年时间。

五年前，公司幸福得不得了。销售额过千亿、账上还趴着大把大把的现金，年会开到了三亚，正是对酒当歌的好时光。

这一切得来不易，华夏幸福的老板王文学一直低调，开过火锅城，后来搞过装修队，本来业务还行，结果500万欠款要不回来，还欠手底下兄弟们的工资，1998年的春节都在外面躲债。

据说春节后王文学敲开了廊坊市领导的办公室，一把火烧掉价值了500万的装修合同和欠款凭证，大家都觉得这人有气魄，后来廊坊市委党校手里有一块地要盖宿舍，就干脆把这个项目给了王文学，王文学提了个附加条件——在宿舍楼之外，另盖5栋楼自己卖。

就这么着，他就入了房地产的门。

廊坊也不是个大城市，房地产肯定干不过一二线城市，但华夏幸福的厉害之处就在于此，他干的不单是房地产，更是产业园区。

要说王文学真是很了解地方政府的心思，卖地，就是一次性的卖鸡蛋，卖完就完了，但产业园区不一样，建设园区、招揽客户，这就和地方招商引资的目标相一致了，企业来了，产业来了，那接下来税收、就业啥的不都跟着来了？这不是卖鸡蛋的思路，是母鸡孵蛋的思路，卖房只是顺带手的事儿。

地方政府当然支持，华夏幸福也很能干，花了不到十年时间就上市了，等到2016年，华夏幸福凭借着超千亿的销售额，干脆利落地跻身当年的房企TOP10，名噪一时。

03

靠着这业绩，王文学当了很多年的河北首富。

但华夏幸福的业绩高峰归根到底靠的还是房价。

华夏幸福是北三县最大的地主，为什么2016年业绩最好？是因为2016年这里的房价最高。

那两年不知道是受了什么蛊惑，北京人、天津人、河北人疯了一样去北三县买房，前几年几千块钱的房价，先是破万，没几个月就接连破两万、破三万，周末交通极为拥堵，都是去看房买房的。

房价高、公司挣钱多，王文学也没能免俗，陆续走上扩张之路，开始做一些其他尝试。

他们投资过很多项目——LED、新能源、孵化器、养老，还重金打造了一支中超球队。

特色小镇兴起没多久，华夏幸福就打出了要招聘200个小镇总、要让每个城市都有华夏幸福小镇的霸气口号。

不幸的是，顶峰时间真的很短。

先是退出雄安，紧接着又被限购折腾得够呛。

因为2015年、16年房价涨得太猛，从2017年3月，环京区域都加入限购大军——效果也是出奇的好，很多地方的房价没几年就一个腰斩接一个腰斩，高点买房的，都亏得乱七八糟。

华夏幸福的储备用地90%都在河北，收入大头来自环京，算是被人在七寸上重重地打了一记老拳。

在那一年里，各大房企的销售业绩都在去库存的大背景下高歌猛进，华夏幸福的经营性现金流却首次由正转负，为-162亿元，降幅超300%。

04

公司的困难老板当然知道，他也努力改变过，把精力转移到浙江、河南等地，比如2019年在武汉花了116亿拿下了武昌滨江商务区地块，希望复制以往的成功。

可事与愿违，一切却并未向着他们期望的方向发展。

之前投出的各种项目占用资金极多但还没到收获期，为了维持，咋办呢？

借钱、不断借钱。

说白了就是借新债还旧债，没几年，公司负债就超出2000亿，如果总能借到钱也还好，可惜之后清理影子银行、房地产银根越来越紧，等到2021年，没借到足够的钱，华夏幸福只好违约。

王文学总结过原因，主要有四点：

1、错判了环京地区的形势；

2、新拓展的业务尚在培育；

3、扩张激进、管理不够精细。

4、多轮疫情冲击使经营困境雪上加霜。

也算是痛定思痛了，但对手里捏着欠条的债主们来说，这样的分析却没啥实际意义，他们关心的是债务能不能解决，好在王老板一直强调“不逃废债”，也算尽责到底了。

这一次，他能不能绝境逢生，需要一些运气了。