中海、保利投诉万科跳价夺地，到底有没有道理

中海、保利投诉万科跳价夺地，到底有没有道理

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

7月12日，佛山举行了一场土地拍卖会。编号为TD2021(NH)WG0033三龙湾地块竞争激烈。保利、中海、万科、美的、华润、龙光、招商、华侨城等8家房企参与竞拍。

经过59轮竞争，万科以总价50.9亿元，配建2.5万平方米保障性住房获得地块。溢价率为21%，楼面地价21334元/平方米。

结果出来了，参与竞价的中海与保利却不服，联名书面向佛山南海自然资源局申诉。成为业内热点。

中海与保利申诉的关键点，是竞价的规则。

官方于6月12日发布的土地出让公告中，规定：

“本次国有建设用地使用权网上挂牌采用先竞地价后竞配建人才住房建筑面积的方式进行竞价。”

“本宗地设有最高限制地价及配建人才住房最高限制建筑面积，当有竞买人报出最高限制地价及配建人才住房最高限制建筑面积成功竞得地块时，网上交易系统将停止接受竞买申请及竞买保证金。”

公告中，这个地块的最高限制地价为人民币50.9亿元，配建人才住房最高限制建筑面积为50000平方米。

官方后来又出公告，“该宗地原设置了达到最高限价时需竞配建人才住房，现变更为竞配建保障性住房，最高限制面积由50000平方米变更为25000平方米”。

规则很清楚，哪间公司报价的地价达到50.9亿元，配建面积达到2.5万平方米时，就直接拿走地块。

回到7月12日的竞价现场，地价达到50.9亿元后，几家公司开始竞配建，当报到17000平方米时，万科直接“跳价”到25000平方米，直接“绝杀”。

中海和保利申诉：“在本次拍卖过程中，作为央企，我们未出现跳价情况。但万科地产从配建保障性住房面积17000平方米直接跳价报出25000平方米，使国有企业失去了公平竞争的机会。”

回顾整个过程，结论已经很清楚。

1、万科跳价夺地，没有违反规则。因为拍卖公告中规定，谁先报出“双封顶”的价格，拍卖就直接结束。有点像足球赛的“绝杀”。

佛山南海自然资源局已经明确不支持申诉。

2、看得出来，中海与保利对地块是“志在必得”。竞拍失败后，联名申诉，实属罕见。配建报到17000平方米了，就差8000平方米，为什么就不来个“临门一脚”。问题还在于准备工作不足，企业自身要检讨竞拍策略。

有对手的情况下，没有精心准备，一定打不赢。

3、值得注意的是：中海与保利在文件中打出了“国企”牌。

国有企业，尤其是央企，在2021年的全国土地竞拍市场上相当强势。

土地出让市场已经越来越公开、透明，国有企业是极少受委屈的。7月12日事件，也算不上是“使国有企业失去公平竞争的机会。”

4、最后说一说佛山卖地“双封顶报价就结束”的规则。

这个规划是否公平，是否合理？

不同的人，有不同的答案。

值得指出的是：

——在“稳地价、稳房价、稳预期”的特殊阶段，各地推出的“地价封顶”规则，五花八门，难免存在漏洞。

——从管理的层面看，土地出让的规则需要规范，需要严谨。

——“地价封顶”，副作用大，不宣长期使用，只能是一种阶段性策略。