原创 UK Fortune 英伦财富 2021-09-24

本月开始，全英大约250万大学生们将开始新学年的校园生活，但许多人面临着房租、水电账单、社交聚会和学费等等各项开支。

对于英国大学第二个学年的几乎所有学生面临学校不再提供学校宿舍的挑战，需要到学校附近自己租房。不少学生家长考虑以某种方式给家里的学生孩子买房解决住宿。

如今，英国至少有三家住房贷款机构，面向在校大学生推出了一个以租金代还月供的零首付购房贷款产品。

Bath、Loughborough、Vernon三家住建协会分别推出的大学生按揭产品“buy-for-uni”，为学生们提供了购买自己住房的机会，通过向朋友或同学收取租金，支付抵押贷款月供。

学生贷款概况

大学生按揭贷款，称为“buy-for-uni”的住房贷款产品，基本概况包括：

• 需要学生的有收入的家庭成员作为担保人，帮助在校大学生购买。
• 学生本人名义通过抵押购买的房产向银行申请贷款，支付全部购房款。
• 将房子里多余的房间出租给朋友、同学等租客，收取的租金用来支付抵押贷款月供。

Private Finance的副董事兼抵押贷款顾问Chris Sykes表示：“贷款机构贷款的金额是基于该房产出租房间所能收入的租金计算的。

• 学生家长作为担保人将出现在抵押契约上，但不在房产产权证上。担保人的收入可以用来帮助申请。
• 如果学生没有首付，担保人可以向学生贷款人提供贷款金额20%的首付放到贷款人账户上，或用自己的房产作为贷款担保。

申请需要满足什么条件？

• 申请贷款的学生必须至少还有一年的在校学习时间；
• 必须有一个父母或监护人愿意作为担保人被列入抵押贷款协议；
• 在某些情况下，其他家庭成员，如祖父母也可以提供担保或帮助，但贷款机构将根据具体情况决定。
• 如果父母或监护人决定为抵押贷款提供担保，需要提供家庭住房或其他财产作为抵押，以防止子女无法按时偿还贷款月供。
• 所购房产必须在就读学校10英里(16公里)范围内；
• 房产的居住者不超过三人(购买房产的学生本人，和另外两位租客)；
• 所购房产不能是政府公屋、或没有独立卧室的开间公寓等；
• 贷款机构更倾向于购买别墅类房产，而不是公寓。

另外，Loughborough建筑协会不允许用此类大学生贷款购买伦敦的公寓房产等特殊限制。

Vernon建筑协会的营销、品牌和文化主管Tanasè Rivers说：“尽管房产由学生独自拥有，但要求父母作为共同借款人。这意味着每个借款人都要承担全部的债务和按揭月供，而不仅仅是其中的一部分。

“因此，如果学生无法还贷，父母要对全部抵押贷款金额、还款和相关风险负责，包括父母提供的任何担保(资金或财产)。”

• 贷款额的上限通常为30万-40万英镑，最低借款额为5万-12.5万英镑，具体取决于具体贷款机构的规定。
• 贷款机构通常希望房产有2-4间卧室。

之所以限制居住者不超过3人，是因为一旦超过三人，房产业主可能需要根据辖区规定申请多人合租(HMO)许可证书，贷款机构将不考虑提供贷款。

绝大部分地方政府规定，任何由五人或五人以上共同居住的房产都必须申请HMO许可，作为两个或两个以上的独立家庭。

有哪些贷款产品可选？

• 符合条件的学生可以选择只还利息和本息同还的贷款。
• 在只还利息的抵押贷款中，学生每月只需要支付利息，而贷款额度保持不变。
• 借款人在选择只付利息的抵押贷款时，必须有一个在贷款期结束前还款的计划，比如出售房产。
• 如果是本息同还的贷款，学生每月将偿还部分贷款以及利息，直到最终还清全部抵押贷款。

“Buy-for-uni”抵押贷款与传统抵押贷款的最大区别之一是，借款人没有资格获得固定利率的产品。

产品提供的利率是折扣抵押贷款(discount mortgages)，即初始利率在贷款人的“默认”标准可变利率的基础上打了一定折扣，并有固定期限。

在抵押贷款交易的期限内，利率可能会发生变化，一旦最初的折扣期结束，利率将转为贷款机构的标准可变利率(SVR)

在某些情况下，折扣利率也有可能延长，但这取决于贷款机构的条款和学生的课程的剩余时间。

目前Bath建筑协会提供一种可变利率产品，在最初的两年、三年、四年或五年期间，房价价值100%的抵押贷款可以获得4.2%的折扣利率。

此外，这款产品会有一笔产品费用，金额是抵押贷款金额的0.4%，但不低于599英镑，以及共计200镑的管理和完成费。

这意味着，对于购买一套价值25万英镑房产的学生来说，使用100%的抵押贷款并只支付利息，每月可能要支付875英镑，以及1200英镑的额外费用。

如果是25年期的本息同还的贷款人，每月的还款额会增加到1347英镑。

另外，Loughborough建筑协会对100%抵押贷款收取4.25%的初始利息，499英镑的费用，期限在2至7年之间。可变利率不会低于2%

谁将受益？

更早的步入房产阶梯是一个吸引力，但在整个大学期间不用在交房租是另一个主要吸引力。

根据Natwest的2021年学生生活指数，对于全英的大学生来说，房租仍然是每月最大的支出。Natwest分析发现，自去年以来，学生的平均租金增加了18.5%，达到现在的每月518.10英镑。

Hollingworth说："(抵押贷款)这可以为支付大学期间的住宿费用提供一种具有成本效益的方式，对于开始学习较长课程并希望进入房产阶梯的学生来说，将特别有效。

另外，这在税务方面也有优势。作为首次购房者，学生在购买30万英镑以下的房产时不需要缴纳印花税。未来学生出售房产时，如果该房产一直是他们的主要住所，则不需要缴纳资本利得税。

Hollingworth补充道：“虽然父母可以共同承担抵押贷款，但房产一般只能以学生的名义拥有。这可以避免产生额外的印花税，以及父母面临的任何潜在资本利得税。”

学生毕业后会怎样？

“Buy-for-uni”的抵押贷款是专门为学生在大学学习期间获得房产所有权而设计的。

当他们毕业时，可能会继续住在房子里并开始职业生涯。

在这种情况下，毕业生们可以将抵押贷款转换为标准的住宅抵押贷款。但前提是必须有足够的收入和足够大的首付款才有资格。

另外，学生也可以选择住到其他地方，保留房产作为“买房出租”的投资，将抵押贷款转换为“买房出租”的类型。

这两种情况，学生都需要在房产内积累足够的产权用来转换抵押贷款。

如果转换成普通住宅抵押贷款，需要至少5%的产权，如果是转换成买房出租抵押贷款，最低要求是20%。

另外，学生也可以直接出售房产。这意味着如果房产升值了，学生可以获得资本收益。

但也要注意的是，如果在求学期间，这套房产的价格出现下滑，学生可能会发现自己处于负资产状态，并被迫向贷款人偿还任何短缺。

Rivers说："学生应该仔细考虑完成学业后的计划，因为下一步取决于自己的情况。

如果是只还利息的抵押贷款，那么未偿还的贷款金额不会随着时间的推移而减少。因此，如果学生希望毕业后保留房产，就需要制定一个还款计划。

有哪些缺点？

“Buy-for-uni”抵押贷款的优势很明显，但也可能出现难以预见的缺点。比如：

• 在未来购买房产时，学生不再享受首次购房者能获得的减免。
• 即使学生毕业后卖掉房子开始租房，会被归类为换房一族，并按正常费率缴纳印花税。
• 此外，学生还将放弃在购买第一套住房时使用Help to Buy计划或终身Isa账户的权利。
• 买卖房屋所涉及的费用也不应被忽视，特别是在短期内购买和出售房产时。
• 购买房产时，写啥需要支付律师费和调查费用，购买家具。
• 日常房产的维护费用。当要出售时，学生还要支付代理费、搬家费和另一轮的法律费用。

Hollingworth表示：“购买和出售房产都是有成本的，所以持有房产的时间越短，这些成本越可能影响收益。”

“重要的是要考虑长期的目标以及短期的储蓄。”

父母也需要确保他们对贷款的各种安排满意，以及作为联合借款人所承担的责任。

父母直接为孩子买房/学生自己贷款买房的利弊对比：

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