原创 UK Fortune 英伦财富 2021-09-28

全球气候变暖、极端天气增加正在切切实实地影响着许多人的生活、财产安全。

过去12年，英格兰近10万套房产被洪水淹没。有近180万居民所居住的地区面临显著的洪水风险。在英国，包括海岸、地表或河流在内类型的洪水每年造成价值超过10亿英镑的损失。

气候联盟(The Climate Coalition)的研究显示，英国有近350万套房产因为存在洪水的风险而“几乎无法出售”。

研究发现，三分之二居住在洪泛区的的人，对其所有的房产潜在的转售能力感到严重怀疑。

58%的公众对购买位于洪泛区的房产会三思而后行，即使房产很令他们满意，但洪水风险也带来了恐惧。

据英国环境署估计，英国有多达520万套房产面临洪水的风险。未来50年内，这一数字甚至有可能翻倍。据英国气象局对过去60年天气模式的分析，暴雨期正在增加：与1961年至1990年这一周期相比，2008年至2017年期间，天气极度潮湿日子的数量增加了17%。

气候联盟呼吁政府“提供一个明确的计划，限制气温上升并阻止洪水等极端天气的恶化，保护世界各地的人们和地区”。

气候联盟的负责人Fiona Dear表示：“英国各地已经经历过洪水灾害的许多城镇和村庄非常清楚地知道这有多可怕。”

“不幸的是，由于气候变化导致的全球变暖正在造成更极端的天气和更强烈的降雨。这将使更多的房产暴露在危险的、昂贵的洪水风险中，并导致越来越多的家庭无法出售房产，从而陷入困境。

延伸阅读：英国房屋水灾10大高危区域名单. 如何保护房产安全？

极端天气风险或影响银行贷款

英国房地产网站Emoov的最新研究发现，越来越多的银行、建筑信用社等金融机构不愿意为可能遭受极端天气、自然灾害高风险地区的房产提供按揭贷款。

Emoov研究显示，对房产价值的影响之一，是极端天气自然灾害的增加，如洪水和飓风等，可能对房屋价值造成损害。

研究分析发现，英国最容易受到气候变化影响的城市，包括布莱顿、卡迪夫、伦敦和布里斯托等。

飓风和洪水等因素不但让业主们承受更高的房屋保险费用，也越来越受到抵押贷款机构在按揭贷款方面的谨慎对待，高风险地区的房产贷款难度和利率同时攀升最快。

这不仅影响到想要买房或办理再按揭贷款的人，而且还意味着这些地区的二手房未来出售时的难度增加。

英国受极端天气威胁最严重的城市

英国南部沿海城市布莱顿，是受强降雨和海平面上升威胁最严重的城市，预测称，到2100年，部分地区可能会被淹没在海水之中。

并列第二的是威尔士首府卡迪夫和北爱尔兰首府贝尔法斯特，其他沿海城市如埃克塞特和利物浦也在名单上“名列前茅”。

不过可能受影响的不仅仅是海滨城市。例如，虽然曼彻斯特和伯明翰在2100年之前并没有被淹水下的风险，但受到极端天气威胁的风险同样很高。

哪些气候变化影响房产价值？

Emoov关于气候变化风险因素影响房产价值的具体项目包括：

• 气候变暖造成每年潮湿天气的天数更多；
• 飓风破坏；
• 降雨天数增加、强降雨频率增加；
• 总的降雨量增加；
• 住址区域的地质、土壤变化；
• 滑坡风险增加；
• 未来一个世纪部分区域被淹没等。

英国央行英格兰银行(BofE)的文件显示，价值相当于有抵押贷款房产总量10%的房产，都位于洪水风险区。“极端天气带来的物理损害风险与日俱增、频繁强降雨、飓风等相关事件严重破坏了房产和其基础设施，降低了这些资产的价值。这些不但导致了公私财产的损失，增加了保险公司的成本和利润，最终都将被转嫁给业主”。

抵押贷款顾问机构SPF私人客户首席执行官Mark Harris表示，英国金融管理局将研究新的风险建模和压力测试，最终可能改变贷款机构对极端气候高风险地区房产的态度。“从长远来看，将逐渐影响贷款机构的风险评估，包括房产的抵押价值、拒绝放贷的高危房产、拒绝房贷的高危地段等等”。

Emoov依据温度升高和海平面升高为城市打分

贷款机构会如何考量？

• 特许测量师的报告

多数贷款机构尚未包括气候变化相关的具体政策。抵押贷款机构将基于两方面评估房屋的天气风险，其中首先是房屋价值的特许测量师的报告。

按揭服务机构Heron Financial的主管Matt Coulson说：“很少有(如果有的话)贷款方在标准中制定具体的气候变化政策。不过，他们会听测量师的专业意见，作为贷款评估的一部分决策依据。如果测量师在对某栋物业进行评估时，认为存在风险，比如房产建在洪泛区域、海平面淹没区、易坍塌悬崖边缘的房产，地质有下沉、遭侵蚀、滑坡等，将会给贷款银行敲响警钟，给贷款获批带来麻烦。这些都需要房产买家留意。”

图说：英国南部沿海城市布莱顿被认为是气候变化风险最大的地区。

• 建筑保险

抵押贷款机构在决定是否为气候风险房产贷款时，通常会考虑的第二个因素：保险。

贷款银行必须确定房产有比较确定的担保，最有效的、合适的和足够的措施，就是建筑保险。

Emoov的首席运营官Naveen Jaspal说：“房产价值的确定性，归结于保险。如果保险公司不承保房产，贷款银行也不会冒然放贷。在真正的高风险地区，一些房产完全没有抵押价值。买家如果确实想买，就必须全款买。如果有一些高风险房屋能够得到保险公司的承保，就应该能得到相对应的抵押贷款。”

成本更高

虽然位于高危地区的房产也能购买保险以及申请贷款，但二者的成本可能更高。

如果房子处在高风险地区，可能意味着需要至少30%首付才能获得抵押贷款。

Jaspal解释说：“对于高风险房产，抵押贷款机构往往按照70%的贷款与价值比来降低风险，这意味着买家将需要至少30%首付来买房。对于有风险的房屋也有特殊的保险政策，比如由政府和保险公司联合推出的FloodRe，房屋保险商可以选择以固定价格将保单中的洪水风险因素转给FloodRe基金，有助于降低房主保费”。

FloodRe基金通过保险商每年支付的税款来提供资金。部分例外情况是不能用于2009年以后建造的房屋。

“绿色”抵押贷款

最近，英国的部分房产贷款银行还推出了“绿色”按揭贷款，奖励业主们提高房产的能源使用效率(EPC)评级。这表明，气候问题正逐渐进入他们的议程。

抵押贷款机构已经开始奖励购买节能房屋，或改善现有房产EPC评级的客户。

Shawbrook银行按揭部总经理John Eastgate说，气候变化和相关环境问题已经加快了贷款机构优先考虑事项的变化。贷款机构已经为更加环保的房产推出了绿色按揭产品，虽然目前的象征意义大于实际意义，但所体现的趋势和权重变化，非常明显。

个别贷款机构在没有政策要求的情况下，会拒绝某些高风险的整个邮编区域的贷款申请，而不再进行个案评估。

专业服务“出租房产BtL”抵押贷款的Property Master首席执行官Angus Stewart说：“我们担心的是，贷款机构和保险机构将整个邮编区域加入‘黑名单’，而不花时间去了解业主或房东可能采取了哪些缓解措施。”

气候变化的风险有多大？

2019年，英国央行曾发布一份关于气候变化的调查文件，旨在调查大型的银行、保险公司和金融系统目前的风险评估模式，对气候变化带来的风险承受能力，以及探讨可能的解决方案。

英格兰银行正在等候各大金融机构的回应，后续报告应该在今年公布。小编会继续跟进，为您解读。

(本文内容为英伦财富(原名“英国房产周刊”)中文原创，信息参考自Emoov、每日邮报、Property Week、FT、The eclimate coalition等机构或新闻网站等。微信转发，必须标明出处：英伦财富。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)