UK Fortune 英伦财富 2021-10-26

曾几何时，在华跨国公司的白领、金领们是职场的佼佼者，备受艳羡……而如今，外企白领并不是唯一的香饽饽了，民企国企也是大厂辈出，薪资福利令人向往。

坚守在跨国公司的中高管们时常会问自己：

除了开会要用英语、头顶着世界500强的招牌之外，

我还剩什么优势？？？

您可能不知道，作为国际认可的大型企业中高层精英，一张小小的工资单，也是一张投资入场券：国际普遍认可的信用凭证！

这张入场券意味着，外企精英们可以轻松快捷地申请到海外房产的按揭，也就意味着在进行海外资产配置时，可以相对更有优势地通过按揭贷款在海外(比如英国)进行稳健的房产配置投资。

为什么外企高管可以自动活动获得这种隐形福利？

首先，对于大多数贷款机构，国际知名的跨国企业员工的工资单是非常标准、合规的贷款申请资料。

其次，无论年薪额度，还是纳税情况，跨国企业中高管都可以轻松的满足大量外资银行的放贷基本标准。

最后，大型跨国企业的实力、信誉本身就是贷款申请人最好的背书。贷款机构本身也更乐于向这些有着稳定且丰裕收入的职业金领放贷。

外企中高管如何利用这一隐性福利？

小编通过一个例子为大家进行解释。

假设G先生任职于总部在英国的世界500强企业的中国公司中层管理者，计划购买一套伦敦范围内的刚需价位住宅，按50万镑的价格粗略计算：

• 50万镑约合440万人民币（按汇率8.8计算）
• 投资人税前年薪80万人民币，可提供凭跨国公司正规的工资单和完税证明
• 贷款额=年薪的4倍左右，即320万人民币(实际贷款比例还需要详细评估审批)。
• 也就是说，借助120-150万人民币的首付，就能撬动一套价值50万镑的英伦房产。
• 当前英国贷款利率正处在历史低位，利率范围约在2%-4%。
• 对于一套50万镑的伦敦房产，月租金在1800左右（具体情况具体分析），房产租金收益可以轻松抵消月供(只还利息的按揭贷款)，还可以剩余一部分现金流。相当于房客帮投资者还贷款养房子。

如何挑选租客优质稳定的投资房产？

对于希望做海外房东的投资者，跟着租客选房子这个原则可谓屡试不爽。众所周知，伦敦白领和学生族是租客群体的两大主力军，也是房东们最喜欢的类型。

这主要是因为：对于白领，稳定的高收入是确保房东稳定收租的重要保障，而且白领收入丰盈，租房预算也相对更高；对于学生，虽然没有固定收入做担保，但房东们基本都可以要求预付6个月甚至12个月的租金，提前回收租金对投资者而言既避免了潜在风险，也可以提高资金收益率。

了解过租客类型，小编就总结一下海外房东青睐的“不愁租”的街区应该具备以下属性：步行或交轨直达范围内有众多大型雇主或大学。

这意味着周边拥有大量职业人士和学生群体。适当的距离和交通意味着该地区满足优质职业人士或学生在选择租房地点时重要的考核标准之一，方便通勤。

今天小编就为大家带来将目标租客锁定在“联合利华伦敦高管和金斯顿大学留学生“的全新项目。

Royal Exchange Kingston是伦敦西南宜居金牌学区金斯顿镇中心唯一的新建住宅开发项目。最后一期The Crown Collection仅61席，是近期入手金斯顿中心地区新房项目的最后机会。

Royal Exchange Kingston

最后一期The Crown Collection VIP品鉴会

10月30日-31日 上海站

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“理想租客”白领/学生党汇聚

与联合利华新总部一路之隔，步行5分钟至金斯顿大学

凭借着优越的位置，Royal Exchange Kingston可以算上作用充足的优质租客资源。首先，项目一路之隔就是正在建设中的联合利华全球总部新址。

按计划，联合利华金斯顿新总部将于2023年底或2024年初正式启用，预计2000名高管和职员在此办公。届时Royal Exchange Kingston的项目刚好陆续交付使用。

值得注意的是，联合利华现有的总部位于伦敦市中心泰晤士河Victoria岸畔，而新总部位于伦敦西南近郊，之间相距并不近。可想而知，在新总部启用后，许多雇员都需要为了方便通勤而重新租房搬家。

图说：联合利华规划中的全球总部，位于伦敦金斯顿皇家行政区(效果图)。

此外，从Royal Exchange Kingston出发，只需五分钟就是金斯顿大学Town House校区。其中The Crown Collection中朝南高层户型更可直接看到这栋获奖建筑。

图说：由GRAFTON建筑事务所设计金斯顿大学TOWN HOUSE入选了2021年RIBA最佳英国建筑。

金斯顿大学是全球200所年轻大学之一，艺术专业在行业内名列前茅，同时也是英国排名第二的商科大学之一，经AACSB认证，跻身全球商学院排名前5％的行列，吸引来自全球的16,000多名学生。

和英国其他大学一样，金斯顿大学只为大学一年级的本科生和研究生提供一定数量的宿舍，其他年级的学生，都要自行解决住宿。因此，金斯顿大学的学生一直是该地区租房市场的主力。

金斯顿26%的人口是私人租户，相当于4.5万人。在未来五年内，这部分人群将增加到29%，为金斯顿的房产投资者提供一个庞大的租赁市场。但金斯顿地区的可开发用地却相当稀缺，意味着租赁房产库存的补给将远远落后于租赁需求。

家庭租客做“后备”

金牌学区房额外增值明显

除了近水楼台的学生党和白领高管，作为伦敦金牌学区，金斯顿地区还吸引着大量有孩子的家庭租客。注重教育不仅仅是中国家长们的特色，英国父母们也一样。

在英国，如果想让孩子就读免费的公立学校，录取规则是按照居住地址的就近原则(租房也是就近原则)。因此无论是房价还是租金，临近优质重点中小学的房产，都具有明显的额外增值。

金斯顿全区的所有中学的评级都是Outstanding和Good，更有9所学校跻身全英同等级学校最优秀的10%之列。其中大名鼎鼎的Tiffin Girl(女子中学)和Tiffin School(男子中学)的排名常年稳居全英公立中学前50名，牛津剑桥的升学率保持在15%-27%之间。

在私校方面，金斯顿及邻近区域汇聚了多所排名靠前的私立走读/寄宿学校，比如女王曾经多次访问的Kingston Grammar School、Surbiton High School等。

由于重点公立私立学校密集，金斯顿地区的学生成绩也一直处于领先位置。根据英国权威的教育基金会Sutton Trust统计，金斯顿全区学生的牛津大学和剑桥大学的录取率，排名伦敦第一，全英第二。

购物就餐选择丰富，伦敦西南最大都市中心

无论是租房还是买房，在选择地段时，除了首要考虑上班上学时候方便，第二重要的就是这个街区生活时候便利，比如是否有足够的商超满足市场购物需求，有没有丰富的餐厅酒吧来改善生活、放松休闲？在这点上，金斯顿地区对租客们而言也是非常友好。

虽然地处伦敦近郊，但金斯顿的生活生活便利程度一点不比市中心逊色。经过常年累月的积累、发展，金斯顿拥有非常丰富、完善的商业配套，是伦敦西南最大的都市中心。这里不仅仅能满足本地居民的购物需求，更是周边街区，比如里士满、萨顿等街区居民重要的购物目的地。

除了一条几百米长、汇聚数十家店铺的传统商业街，金斯顿镇中心还拥有三大购物中心以及一家独立的John Lewis百货。不少只能在市中心才找到的店铺，在金斯顿都能找到，比如苹果直营店、优衣库、West elms等。侧面凸显了当地居民强大的消费能力和金斯顿商业的受欢迎程度。

全圣教堂前的露天市集，更是在800多年前就获得了皇家许可，并一直延续至今。每到周末到市集上选购新鲜水果蔬菜，或品尝风味美食，也是当地居民们的一项乐事。

在就餐方面，金斯顿镇中心、泰晤士河畔汇聚了众多餐厅、酒吧和咖啡馆。Castle Street号称“早午餐一条街”，两侧汇聚了至少10家餐厅。

对于华人家庭，住在金斯顿也非常便利，镇中心开车十几分钟范围内还有大型仓储式会员制超市Costco和多个大型的亚洲食品超市。

宜居生活区，泰晤士河/三大皇家公园加持

伦敦宜居街区很多，但像金斯顿这样兼具3个大型公园和泰晤士河的并不多。疫情以来，许多租客/买家都在重新考量自己的居住需求，对像金斯顿这样拥有大面积绿地、宜居性极佳的街区更加向往。

环绕金斯顿镇中心，在步行十几分钟或开车5分钟左右范围内，至少有三个超级大的皇家公园，分别是皇家汉普顿宫的大花园(Hampton Court Palace Park)、皇家布什公园(Bushy Park)；以及全伦敦最大的皇家森林公园——里士满公园(Richmond Park)。

与市中心河段不同，泰晤士河流经金斯顿时是南北走向，河水清透平缓，也是金斯顿地区水上运动的主要场所。沿河的步道不仅景色优美，还有许多餐厅、咖啡馆，是休闲放松的一个好去处。

有绿地之处，通常都有公共免费的半封闭儿童游乐场。正是这些设施，让金斯顿成为一个养娃儿带孩子的完美之选。

伦敦重要通勤街区，28分钟直达伦敦心脏街区

尽管金斯顿属于交通6区，但便利的交通配套仍使它成为伦敦重要的通勤居住街区之一。从金斯顿站出发，28分钟可直达伦敦市中心Waterloo火车站。

从Waterloo可以轻松的换乘至伦敦西区、中国城、国王十字、金融城、金丝雀码头等地。高峰期Waterloo站平均每10分钟就有一班火车开往金斯顿。

更值得投资者关注的是，已经获得政府批准的纵贯城铁(Crossrail 2)也确定在金斯顿设立站点，未来将进一步缩短金斯顿到市中心的通勤时间。对于沿线的房产市场，通勤时间的大幅缩短往往意味着房价的额外增涨。

开车的话，从金斯顿可以方便的去往英格兰东南部海岸、希斯罗机场等地。

休闲娱乐选择众多，强化街区吸引力

如果说位置、交通和生活配套足以吸引到优质的租客选择金斯顿，那么丰富多彩的娱乐休闲选择，将让这些租客愿意长久的留在当地生活。

从冲浪、划船、马术，到板球、网球、高尔夫，金斯顿拥有适合各年龄的休闲娱乐设施。

坐落于金斯顿区的英国顶级Coombe Hill高尔夫球俱乐部云集了伦敦乃至世界的高尔夫球爱好者，会员年费大约8000英镑。

如果周末和朋友家人小聚，可以选择火车站对面的Odeon电影院看场新上映的大片，或者到玫瑰剧院(Rose Theatre)欣赏一场精彩演出。

在Eden Walk购物中心和火车站对面的The Rotunda，还可以约上三五好友，挑战一下紧张刺激的密室逃脱。

金斯顿镇中心唯一新房项目

最后一期全新开盘

由英国顶级开发商伯克利集团开发的Royal Exchange Kingston是金斯顿中心区域唯一的新建住宅项目，是伦敦传统金牌学区内难得一见的高品质住宅项目。

项目的最后一期公寓The Crown Collection全新发售，售价£495,000起。

Royal Exchange Kingston项目地段优越，步行5-6分钟可至金斯顿火车站。项目与投资4亿英镑进行升级改造的Eden Walk购物中心、以及联合利华的新总部地块一路之隔。

所在地块曾是金斯顿老邮局和电话程控交换大楼的所在地。为了保护金斯顿地区的历史痕迹，这两栋国家二级保护建筑将被保留，作为小区配套的商业空间和共享办公空间。

小区配有24小时礼宾服务、私人电影室、居民健身房、私人会议室、电动汽车充电桩、两个私人园景庭院。

The Crown Collection户型丰富，包括单身公寓，1-3居室公寓。所有公寓都为精装交房，配有全套厨房家电，为历史悠久的古镇提供了稀缺的现代、摩登生活方式。

Royal Exchange Kingston最后一期

The Crown Collection项目信息

开发商：英国伯克利集团圣乔治公司

地址：Kingston，KT1 2FQ

产权：999年

预计交房时间：2023年第1-第2季度

价格：£495,000起

付款方式：

定金£5,000

21天内支付首付10%（减去定金）

12个月后支付10%

18个月后再支付5%

是否可贷款：可贷款

项目配套：

24小时礼宾服务、私人电影室、居民健身房、私人会议室、电动汽车充电点、两个私人园景庭院。