打造深圳“曼哈顿”，这次恒大又抢先了

作者：研报区

上周末，深圳楼市又双叒叕上热搜了。

“中签一套能赚500万”，惊得笔者虎躯一震，现在买个房子比彩票中头奖还挣钱了？

震惊之余，令人费解的是深圳楼市的“坚挺”。要知道，为了给深圳楼市“降温”，笔者已经忘了国家今年点名深圳楼市多少次了。不止点名，各种政策“大棒”更是呼啸而来，但是现在看来，收效甚微。

为什么深圳楼市的“火”就是灭不下来呢？

本质上，还是受需求端驱动，需求端供不应求。深圳作为最“年轻”的一线城市，前途无限潜力，吸引了大批人才入驻，在这个过程房屋资源自然首当其冲，这一点和茅台很相似，更巧的是，二者都“无视”点名。

今天，我们就一起来看看深圳究竟有多少闪光点。

01

罗湖区，低调奢华有内涵

深圳共有九个区，各个区的发展水平差异很大，其中处在第一梯队的有三个，分别是南山区、福田区和罗湖区。

作为深圳市的“排头兵”，三个区各有特色，南山区作为科技园区基地，高新IT遍地跑；福田区是CBD所在，格外受白领们的追捧；而深圳的金融中心则是坐落于罗湖区，这里是金融人士的“天堂”。

罗湖太低调了。不像福田、南山那样遍地高楼大厦，罗湖有的只是略显“寒酸”的筒子楼。浮躁风刮过，人们普遍产生一种错觉：罗湖不如福田和南山了。

但是你要是问罗湖人羡慕福田、南山吗？答案一定是否定的，究其原因，罗湖人会告诉你：罗湖是全深圳住着最舒服的地方。

事实上，中国改革开放的伟大序幕就是从罗湖区拉开的，罗湖曾经一度是深圳的代名词，中国的第一家证券交易所、第一家期货市场、第一家地方商业银行……这里诞生了太多的中国“第一家”。

得益于良好的基因，罗湖区占了深圳市金融资产的大半，高达64%的占比远远超过其他区的总和。

近两年，在2019年发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》和2020年发布的《粤港澳大湾区建设深圳指引》中，罗湖的城市定位又得到了进一步的提升。

“推进深港口岸经济带建设”是什么意思？

简单理解，罗湖即将建成广东第一个免税购物区。

之前，香港由于其免税购物的强大吸引力，导致深圳每年要流失1200-1300亿元的消费量。可想而知，罗湖的免税购物区建成之后会给罗湖以及深圳的消费带来多大提升。

02

蔡屋围，罗湖的金融“心脏”

如果说罗湖是深圳的金融“心脏”的话，那蔡屋围就是罗湖的金融“心脏”。

蔡屋围片区坐落于罗湖区桂圆街道，位于罗湖区西部与福田区交界处。从2013年开始，在政策的推动下，蔡屋围正式开始“变形记”计划，从一个老破小的城中村摇身一变集京基100、地王大厦和金融中心大厦于一体的金融中心区。

现在的蔡屋围因其繁华一度被称为“深圳华尔街”、“中国曼哈顿”。蔡屋围究竟有什么值得这么高的赞赏呢？

除了有京基100、地王大厦这种地标建筑，蔡屋围还有万象城、KK MALL等大型商业综合体，以及大剧院、深圳书城这样的文化中心。除此之外，还形成了教育、医疗、交通“三位一体”的体系，完美满足生活上的一切需求。

值得一提的是，蔡屋围还是罗湖“金三角”的核心区域，罗湖“金三角”拥有7成以上国内银行机构，9成以上的外资银行机构总部和地区总部；深圳74%的银行机构、80%的保险机构、40%的证券机构、90%的外资银行、87家世界500强等商务金融巨头皆汇聚于此。

蔡屋围作为罗湖发展最早、最成熟的区域，现在已经是罗湖名副其实的金融、贸易、文化核心区。

如今，站在新的起点，新样貌的蔡屋围又被赋予了全新的使命：打造媲美国际一流的地标性城市建筑群，再造中国新地标，再创深圳新高度，激发罗湖新活力。

03

恒大天玺公馆，敞开金融中心的大门

如今，在这个深圳最核心最核心的地方，恒大有个新楼盘即将开盘，即恒大天玺公馆。

不得不说，恒大一向眼光“毒辣”，在楼盘选址、户型搭配、企业格局等方面，恒大一直领先于国内外一众同行。

恒大此次推出的天玺公馆正位于罗湖区蔡屋围片区桂园路和规划红宝路交汇处西南侧，项目总建面约5.4万平方米，集公寓和裙楼底商于一体，其中公寓式办公总面积2.7万平方米，大概可出售567套左右。

有些人可能会说公寓不如住宅，如果在别的地方，我也会这么认为，但是深圳不一样。不为其他，就因为在北京、上海公寓价格滑坡的时候，深圳不跌反涨，甚至一度超过住宅价格，在全国市场上独领风骚。

更重要的是，今年7月，深圳出台了一项重磅政策：停止审批商务公寓，并鼓励已有规划的公寓项目转做可售人才房。也就是说，公寓市场将从增量时代转入存量时代，现在是卖一套少一套的状态。

恒大天玺公馆此时推出的567套公寓，在供给端被收缩的时候，对市场来说无异于“及时雨”，不限购不限贷的优惠条件更是让缺少购房资格的人也有机会体会到这座城市的温暖。

作为公寓，最大的特色在于自住和投资属性并重，自住不必多说，绝佳的位置就是最好的背书；同时，恒大天玺公馆也是投资的不二标的。据市场调查，罗湖附近的公寓租金近三年来涨幅达到150%，售价上涨15%-40%，其中，户型类似的如旭飞华达园、百仕达花园、京基100大厦近三年的租金涨幅分别为120%、140%、145%，售价涨幅为14%、22%、40%。

可见，恒大天玺公馆未来的增值空间是毋庸置疑的。当然，这份对其成长性的底气并不是简单通过对比得来的，更重要的是来源于天玺公馆自身的“软硬件”。

（1）“小而美”的户型

从户型上看，恒大天玺公馆属于小户型公寓，并且有三种户型：单间的A户型面积在25-30㎡；一房两厅一卫的B户型面积为51-53㎡；两房两厅一卫的C户型面积为70-83㎡，三者的数量分别为310套、124套、155套。难能可贵的是，不止有燃气，三种户型还都带阳台，在深漂泊的“打工人”都知道，有一个独立阳台是多么重要。

从占比过半的小单间可以发现，恒大天玺公馆此次主打小面积、低总价；从需求端来看，有更多人可以借此机会入主深圳市金融中心，双方彼此受益。

众所周知，无论哪个城市，金融中心对大多数人来说都是“高不可攀”的地方，动辄数千万的价格让大部分人望而却步。而恒大天玺公馆却通过将黄金地段拆分成多个小户型公寓，敞开了普通“打工人”通往金融中心的大门，将规模效应发挥至极致。

麻雀虽小，五脏俱全。恒大天玺公馆的户型虽小，但是生活上却一应俱全。室内空间是由香港著名建筑设计师梁志天亲自操刀打造，起居、餐厨、卫浴等生活功能坐落有致，可以做到拎包入住。

其实，和宽敞冷清的大房子相比，越来越多的年轻人更喜欢倍显温馨的小房间。

（2）商圈、环境并行

前面我们已经说过，恒大天玺公馆位于消费力最旺盛的商业中心，周围簇拥的都是稀贵老牌鎏金商圈，楼盘刚好被万象城商圈、国贸商圈、东门商圈、蔡屋围商圈环绕。其中，仅东门商圈的年营业额就达到45亿元。同时，罗湖的万象城当属深圳第一，是全深圳奢侈品最齐全的地方，比隔壁南山和福田高两个档次不止。

光是看一眼地图，就能感受到被“众星”环绕的幸福。

不止商业繁华，楼盘的环境配套也不落下风。项目毗邻布吉河，一公里范围内有荔枝公园、人民公园，距离深圳市儿童公园也仅1.5公里，在三公里范围内还有洪湖公园、园科公园、罗湖文化公园等等，坐享城芯生态绿肺。

（3）多维交通便利出行

要想真正住的舒服，交通也是不可不提的一道坎。毕竟，出门下楼还要等半天车，任谁也不会乐意，特别是遇到急事的时候，交通便利的价值便显现出来了。

在城市中，衡量交通的最优指标就是地铁，经验表明，由地铁带来的地铁经济可以发挥巨大的社会效益和经济效益，或者说的功利点，地铁沿线的房价都是蹭蹭往上涨。

恒大天玺公馆被6条地铁线环绕是什么水平？已开通的有1号线（大剧院站、老街站）、2号线、3号线（红岭站、园岭站）、9号线，另有5号线延长线、11号线东沿线正在规划中。等到全部开通的时候，恐怕全深圳市区没有不能直达的地方吧。

公交方面，附近共有桂圆街道办站、振业大厦站、市工商联站、红桂中学站等等数十条公交路线，108路、381路公交车更是可以直接送你到楼下。出行简直不要太方便。

（4）自家物业，用的安心

如果说上面介绍的都是恒大天玺的“硬件”配套，那么物业管理就是它的“软件”设施。一个认真负责、值得信赖的物业团队对新楼盘来说至关重要，恒大也是考虑到了这一点。

所以，恒大天玺的物业团队选自恒大集团旗下金碧物业公司，自家物业团队，用的更放心。

金碧物业公司拥有国家一级物业管理资质，成立至今，先后获得中国物业服务综合实力TOP5、中国房地产开发企业500强首选物业管理公司十强等多项荣誉。

其自创的“1530”特色服务得到了每一个业主的认可，即1分钟记录问题，5分钟到达服务现场，30分钟解决业主问题。服务之贴心，无愧于“恒大”这个金字招牌。

搭配金碧物业的恒大天玺，为未来的资产增值进一步拓展了空间，唯一的缺点就在于数量太少。