既然房地产税确定要来，不妨聊聊细节，房地产税与你想的不一样

这个周末，市场上最为重磅的消息莫过于房地产税改革试点即将启动的了！据新华社等主要媒体的报道，10月23日全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，而财政部、国税总局也表态将起草房地产税试点办法（草案），做好试点准备工作，显然，距离房地产税全面征收已经为期不远，因为喊了太久了，很多人可能会忽视房地产税的重要性，实际上，这一制度的实施，必将对房地产市场、资本市场以及每个人的生活产生重要影响，单就重要性而言，绝对是数十年来最重磅的税收政策，所以，我们每个人也应该结合自身及家庭的实际情况，积极应对可能产生的变化，最大化保障自身的利益。

一、关于房地产税可能的征收细节

关于房地产税，有很多讨论，也有很多一厢情愿的想法，而有些想法看上去出发点很好，但稍微往深处想想，就知道有问题，比如以下几个细节：

1.征收存量还是增量？只收增量毫无意义。

这个话题，起初很多人都在讨论，都希望只征收增量，不征收存量，后来上海市在试点的时候就这么做了，而且税率也奇低，不到千分之一，结果搞得形同虚设，对房价的稳定根本没有起到任何作用，收上来的税额也比较低，这种试点基本上就是失败了。而随着过去20年的高速发展，我们现在人均住房面积早已经接近50平米，房子本身又属于超级耐用品，在这样的情况下，如果只对增量征税，那完全没有意义，所以一定是存量、增量一起收，大家可以放弃幻想了。

2.第二套房免征？估计是不大可能。

有人讲，房地产税应该收有钱的人，只有他们的房子大、房子多，我普通百姓，一共就那么一套房，是不是就不用征税了？想法不错，但是估计不大可能。一个简单的例子，我在十八线县城一套房，你在北京一套大别墅，结果我俩都免征，你觉得这样符合共同富裕的精神吗？大家都还记得央行搞得那个城市家庭的财富调查报告吧，其中提到有一套房子的家庭比例58.4%，有两套房子的家庭比例31.0%，有三套及以上住房的家庭比例为10.5%，如果一套房不征收，那么差不多只有41.6%的城市家庭需要交税，这个比例有关部门会满意吗？

所以，未来房地产税最大的可能是全面征收，然后像个税那样设置很多免税或者退税的条件。

3.按照面积采取累进制征收？概率最大

如果按照套数征收，就很难绕开大房子和小房子的问题，相对来说，如果按照面积累进制，无论从公平性还是可操作性角度来说，都更为合理，这是一种类似于个人所得税的方式，也就是说，你房子越大、房子越多，需要承受的税务成本也就越高，这样才公平。

二、房地产税试点消息对资本市场的影响

先说利好的方面：

首先，房地产税的推出，有利于房价的稳定，打击炒房，同时有利于推动二手房入市，缓解供需矛盾，从而降低房地产市场的吸金能力，而作为全球最大的蓄水池，如果楼市对资金的吸引力降低，钱会去哪里呢？不管买股票还是买基金，证券市场都会受益。

其次，这个消息有点靴子落地的感觉。房地产税喊了这么多年，但是迟迟没有落地，现在虽然消息明确了，但是仅仅是试点，又给了5年的过渡期，这对早就着手转型的房地产上市公司来说，完全可以是看做利空出尽，属于利好。

再讲利空的方面：

昨天刚出消息，今天就看到上海某公司集中抛售93套房，回笼资金4.5亿的新闻，这个新闻说明了什么？说明持有多套房的人可能会加速出清，而开发商也将会更将关注产品品质，同时在服务方面下功夫，显然，整条房地产产业链都有可能大降速，相关的建材、家电、装饰装修行业可能都会有利空解读。

三、房地产税试点对个人生活的影响

首先，房地产税压力并不大。参考国际上的情况，房地产税的比例大概在1-3%，假设去中位数2%（大概率没这么高比例），每个人的免征面积是50平米，一个四口之家免征面积就高达200平米，如果2套房，交税很少，如果一套房，可能根本不用交税。再比如，一个富裕家庭，有5套房，总面积500平米，去掉200平米的免征面积，剩下的征税，虽然总额看上去比较多，但是对于有这么多房子的富裕家庭来说，压力恐怕也不会太大。

其次，对于没有房子的人，影响才是最大的。房地产税出台，房租涨价的逻辑是最硬的，一方面，我们目前的租售比太低了，据统计，全国50个大中城市平均租售比为1:611，相当于交50年房租的钱，才能买到一套房，而在一二线城市，这个时间更久，与国际上相比，这个租金回报率实在太低了，而租金上涨，对漂泊在大城市的年轻人来说，的确有点残酷。反过来，会刺激年轻人买房的欲望。不过，因为房价相对趋于稳定，年轻人的买房计划将可以相对从容的实施。